Scegliere l'amministratore di condominio

Come scegliere l'amministratore di condominio è davvero strategico e molto importante ai fini di una corretta gestione del palazzo e di tutti i servizi riservati ai condomini. iQuesto responsabile infatti ha diversi compiti, tra cui quello di assicurarsi della corretta e libera fruizione da parte di tutti i condomini dei servizi e degli spazi comuni, eseguire atti conservativi e di ristrutturazione dell'edificio e degli spazi comuni, incassare i contributi da parte di tutti gli abitanti e gestirli, e tante altre mansioni strategiche. Ne deriva quindi che la scelta di una figura altamente professionale e di cui ci si possa fidare diventa davvero fondamentale e vitale per una corretta e pacifica convivenza all'interno dell'edificio. Risulta poi fondamentale per designare il nuovo responsabile anche avere il consenso da parte di tutti gli altri condomini da cui, eventualmente, ci si può far aiutare nella ricerca.

Come scegliere l'amministratore di condominio non è di certo una decisione improvvisata, la persona eletta deve essere adeguatamente formata e competente in materia appunto di amministrazione condominiale e materie affini. Risulta quindi evidente che il primo elemento, debba necessariamente essere il possesso di un grado di istruzione non inferiore al diploma, in modo da avere un più ampio bagaglio di conoscenze soprattutto in campo economico e gestionale (gran parte degli amministratori infatti ha frequentato un istituto di ragioneria). Una volta accertato che il soggetto abbia un diploma, bisogna sapere che l'incaricato deve anche seguire un corso per poter partecipare all'esame per l'accesso alla professione. Ogni aspirante deve quindi essere in possesso dell'attestato di formazione del corso per l'abilitazione alla professione e dei certificati dei vari aggiornamenti eseguiti.

Abbiamo accennato nel paragrafo precedente, che il responsabile condominiale deve avere una certa preparazione. Il primo passo quindi per come scegliere l'amministratore di condominio è accertarsi che il candidato individuato abbia tali titoli e i relativi certificati. Una volta appurato dovrete anche controllare che sia iscritto ad un'associazione di categoria degli amministratori condominiali, tra cui la più famosa è sicuramente l'ANAMNI. Senza questa iscrizione infatti il soggetto in questione non sarebbe abilitato a svolgere la professione, quindi cercate altrove. I requisito più importanti sono: il grado di esperienze di tale professionista e l'ubicazione del suo ufficio. Per il primo elemento dobbiamo infatti accertarci che il soggetto sappia svolgere il proprio lavoro e sapere quali esperienze abbia già accumulato; dobbiamo preferire invece un professionista che abbia lo studio in un luogo vicino al nostro palazzo, in quanto altrimenti non potrebbe seguirvi al meglio in ogni richieste o urgenza.

Una volta che avrete stilato una piccola lista di candidati ottimali e ne avrete quindi controllato la professionalità e la formazione, potrete passare alle ultime fasi. Dapprima bisogna che ci si riunisca in assemblea per parlare con gli altri condomini, nel caso non ne fossero ancora informati, e capire insieme come scegliere l'amministratore di condominio, poi bisogna incontrare i vari candidati e farsi fare un preventivo. Una volta scelto ad esempio un solo candidato questo verrà invitato presso l'edificio in modo da poter effettuare un'ispezione e fare un giusto preventivo rispetto al lavoro che dovrà svolgere. Sicuramente una buona modalità di azione per poter conoscere al meglio l'incaricato in oggetto sarebbe quello di invitarlo ad un'assemblea in modo che ogni condomino abbia la possibilità di porgere domande e chiarire ogni questione. Al termine di tale riunione ognuno avrà avuto quindi la possibilità di conoscere il nuovo responsabile, in modo da decidere con più elementi e obiettività.

Può succedere che, anche se si è prestata parecchia attenzione nello scegliere la figura idonea per l'amministrazione condominiale, per svariati motivi ci si ritrovi a chiedersi se non sia possibile revocare l'incarico. La legge prevede che ci siano alcuni determinati casi in cui la revoca sia applicabile, come nel caso in cui la persona incaricata non presenti un rendiconto sulla propria gestione, oppure, commetta gravi irregolarità, come ad esempio l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto o per il rifiuto di indire una nuova assemblea per decidere un nuovo amministratore. Con la nuove legge sul condominio in vigore dal 2013, stabilendo che anche solo uno dei condomini può rivolgersi al giudice per chiedere la revoca. Verificate le irregolarità potrà essere deciso se la richiesta è legittima.

Una volta scelto l’amministratore di condominio, l’assemblea dovrà anche stabilire il suo compenso. Poiché non esiste un tariffario ufficiale, la cifra viene concordata tra le parti tenendo conto una serie di fattore fra cui il numero dei condomini, la presenza o meno della portineria, la presenza o meno di un giardino, la modalità con cui si usufruisce del riscaldamento. Il compenso inoltre può essere definito in maniera forfettaria (una somma annuale) o in modo analitico, indicando cioè la retribuzione relativa a ogni singola prestazione (assemblee ordinarie e straordinarie, lettere di sollecito, cancelleria, assistenza per i lavori straordinari e via dicendo). Generalmente ci sono una parte fissa, proporzionata appunto alle dimensioni dei condomini e ai vari servizi, e una parte variabile legata a lavori straordinari; si aggiungono i rimborsi per la cancelleria, le marche da bollo, eventuali consulenti utilizzati e altre voci di questo tipo. Ricordiamo che l’amministratore non si occupa soltanto della gestione contabile dell’immobile ma ha il dovere di vigilare sulla sicurezza delle persone che abitano nel condominio e delle strutture che di esso fanno parte. Ne è responsabile sia civilmente che penalmente ed è tenuto a conoscere e far rispettare tutte le normative del settore. Si occupa inoltre delle questioni previdenziali riguardanti eventuali dipendenti dello stabile e fa da tramite per il condominio nei confronti del fisco.

Scegliere l’amministratore di condominio significa scegliere una persona che dia il giusto valore all’aggiornamento professionale e che quindi non solo si informi costantemente ma segua ogni anno dei corsi di formazione (legati per esempio a tematiche attualissime quali il risparmio energetico e la sicurezza degli impianti). Vengono organizzati dalle associazioni di settore, quindi si individuano con estrema facilità. Ancora, se da una parte è giusto che l’amministratore si avvalga di consulenti esterni, dall’altra deve sapersela cavare autonomamente in molte circostanza, altrimenti i condomini rischiano di pagare conti davvero troppo salati. E’ inoltre importante che l’amministratore di condominio sia abile nell’utilizzo del computer, in modo da assolvere nel miglior modo possibile agli obblighi agli obblighi contabili previsti per legge. Fare tutto esclusivamente a mano non è infatti garanzia di correttezza delle procedure amministrative, anzi. Si tenga presente, ancora, che subito dopo la nomina l’amministratore deve apporre la targa con nome e recapiti all’esterno del condominio, per consentire ai condòmini di rintracciarlo facilmente e tempestivamente. Da qualche anno è un obbligo imposto dalla legge, una fondamentale norma di trasparenza; se l’amministratore nominato temporeggia nel fornire a tutti i propri recapiti, dunque, meglio cominciare a porsi delle domande e drizzare le antenne, come si suol dire.

L’amministratore di condominio non deve richiedere la preventiva approvazione da parte dell’assemblea dei condomini in caso di spese di manutenzione ordinaria e spese relative ai servizi comuni essenziali; “provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea”: è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza dell’11 gennaio 2017. Tale sentenza è stata emessa dopo che alcuni condomini hanno impugnato davanti al Tribunale di Roma la delibera adottata il 15 gennaio 2002 dal Condominio, con cui erano stati approvati i bilanci consuntivi relativi agli anni 1999 e 2000. I condomini si sono opposti alla gestione delle spese che non erano state oggetto di preventiva approvazione da parte dell’assemblea, tuttavia il Giudice ha affermato che “è funzione tipica del consuntivo proprio l’approvazione dell’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, le quali non richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea dei condomini”. Ecco perché, nello scegliere l’amministratore di condominio, è necessario individuare una persona non solo competente ma anche estremamente affidabile.