Conformità catastale

La planimetria catastale identifica la consistenza e la rendita dell’unità immobiliare registrata presso il Catasto. La planimetria catastale è il disegno tecnico che riporta i dati catastali dell’immobile, altezza, indicazione del piano, confini, orientamento, suddivisione e destinazione d’uso dei locali interni, quindi servizi, camere, scale interne. Per risalire ai dati metrici reali dell’unità si può eseguire il calcolo tenendo conto della scala in cui è realizzato il disegno e che solitamente è 1:200. La planimetria deve rappresentare, per conformità allo stato di fatto, le pertinenze dell’immobile che incidono sulla sua consistenza catastale e sulla rendita, così cantine, solai e aree scoperte annesse all’unità come i terrazzi. I posti auto coperti o scoperti hanno una propria categoria catastale. Il lastrico solare è la terrazza accessibile da scale, piana e calpestabile. Se il lastrico solare è pertinenza esclusiva dell’immobile e non di sola funzione di copertura viene accatastato, dietro presentazione della planimetria, nella categoria F/5 solo per identificazione, non essendogli attribuita rendita catastale.

La dichiarazione di conformità catastale attesta la corrispondenza tra la planimetria e lo stato effettivo dell'unità immobiliare e deve essere resa al momento dell'atto pubblico. Il decreto legge 31/05/2010 n. 78, convertito con la legge 30/07/2010, n.122, ha dettato una nuova normativa riguardo la redazione degli atti traslativi di unità immobiliari, aggiungendo all’art. 29 della legge 27/02/1985 n.52, il comma 1bis in cui si prevede che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi per il trasferimento, costituzione o scioglimento di diritti reali su unità immobiliari devono contenere, a pena di nullità, la dichiarazione degli intestatari sulla conformità della planimteria con lo stato di fatto dell'immobile, in base alle norme vigenti in materia. La dichiarazione degli intestatari può essere sostituita da un'attestazione di conformità catastale di un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento. Prima dell'atto il notaio provvede a verificare la conformità oggettiva dichiarata e la conformità soggettiva tra gli intestatari catastali e le risultanze dei registri immobiliari.

Per ristrutturare il proprio immobile si può creare da soli la planimetria di casa e poi farla validare da tecnici professionisti. Esistono diversi programmi che, tramite smartphone, tablet e pc, permettono con semplicità di disegnare la planimetria di casa. Sono App e web App a pagamento o gratuite con cui progettare dall'arredo alle strutture. La planimetria può essere sottoposta a un professionista per valutare la fattibilità e avviare la procedura di ristrutturazione. Se non ci sono modifiche incidenti sulla destinazione d’uso, volumi esterni o con aumento della superficie dell’immobile, la ristrutturazione rientra tra i lavori dimanutenzione straordinaria, anche se si modificano parti strutturali interne come i muri divisori. In questo caso, in base al DPR 380/2001 ell’Art. 6 comma 3, si presenta al Comune una comunicazione di inizio attività edilizia libera, CIA, con la relazione tecnica di un professionista abilitato e attestante la conformità del progetto alle norme edilizie e urbanistiche. I lavori posso avviarsi dopo la presentazione della domanda e al termine, per la conformità catastale, si richiede l’aggiornamento catastale.

La planimetria o pianta catastale, è il documento identificativo dell’immobile. La pianta catastale può risultare difforme dallo stato effettivo dell’immobile per diversi motivi, come nel caso in cui siano state apportate modifiche all’immobile e per le quali non si è richiesto un aggiornament, oppure possono esserci stati errori di registrazione. Prima del rogito è opportuno richiedere copia della pianta catastale per accertare che non ci siano difetti di conformità catastale. La richiesta della pianta può essere fatta dai proprietari, anche se titolari di una quota di proprietà, e dai titolari di altri diritti reali di godimento e si devono fornire i dati catastali identificativi dell’immobile, altrimenti si può risalire a tali dati richiedendo una visura per nominativo dell’intestatario. Dal 2016 si può richiedere online previa registrazione ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, oppure tramite tecnici professionisti abilitati alla presentazione degli aggiornamenti catastali. La richiesta è gratuita per chi risulti essere proprietario anche per quota di diritto di proprietà.

L’aggiornamento catastale è la procedura per rendere conformi i dati catastali e la planimetria allo stato effettivo dell’immobile. Se si rilevano errori nella planimetria o si avvia una variazione alla struttura interna, superficie, volume o variazione d’uso dell'immobile, ci si deve rivolgere a un professionista per fare i rilievi metrici e di composizione dell’immobile ed elaborare la nuova planimetria da presentare al Catasto, nel caso sia stata elaborata prima della ristrutturazione si presenterà questa. La richiesta è sottoscritta dall'intestatario dell’unità immobiliare, usufruttuario e se in comproprietà anche da uno solo dei proprietari, allegando il titolo che si ha sull’immobile, la planimetria precedente e in caso di ristrutturazione anche la CILA. La domanda va presentata all’Agenzia delle Entrate da un professionista abilitato. Dal 1 giugno 2015, con provvedimento n. prot. 2015/35112, l’Agenzia dell’Entrata ha stabilito con che la presentazione deve avvenire obbligatoriamente per via telematica con la procedura Docfa per le denunce di variazione o nuova costruzione, utilizzando il MUIC, modello unico informatico catastale.