destinazione d'uso

La destinazione d'uso di un immobile è la modalità di utilizzo che il fabbricato può avere ed è definita dalla categoria catastale di appartenenza. Ad esempio la categoria A/3 è riferita ad abitazioni di tipo economico e la descrizione di tale categoria riporta che si riferisce ad edifici fabbricati con rifiniture economiche, di dimensioni contenute rispetto al territorio di cui fanno parte. La categoria B/2, invece, si riferisce a case di cura e ospedali senza fini di lucro e la descrizione di questa categoria riporta che sono strutture finalizzate all'assistenza dei malati senza fini economici. Molto spesso, però, ci si trova di fronte all'esigenza di dover cambiare la destinazione d'uso di un'unità immobiliare trasformandola, per esempio, da commerciale a residenziale o viceversa, oppure cambiare l'uso per il quale l'unità immobiliare è stata progettata o per lungo tempo usata.

Per cambiare la destinazione d'uso di una unità immobiliare si necessita delle relative autorizzazioni per non incorrere in un abuso edilizio. Innanzitutto bisogna verificare se, per la zona in cui è ubicato l'immobile, le Norme di Attuazione del Piano Regolatore previste lo consentano. Una volta verificato che il Piano regolatore lo permetta bisogna capire se si necessita, per questo cambio di destinazione, di interventi edilizi oppure no. Per trasfrmare un ufficio in un appartamento abitabile, ad esempio, ci sarà bisogno di realizzare quanto meno la cucina e quindi saranno necessarie opere edilizie per l'impianto del gas e relativi allacci. Il cambio di destinazione d'uso di un immobile varia nel caso ci sia bisogno di opere edilizie, poichè se si devono effettuare delle modifiche strutturali ci sarà bisogno di chiedere un Permesso per Costruire.

Per effettuare il cambio di destinazione d'uso nel caso il cambio sia soltanto funzionale, senza l'intervento edilizio, quindi, si potrà ottenerlo con la firma di un tecnico e con la presentazione di una Denuncia di Inizio attività. Se invece per poter effettuare il cambio si necessità di interventi edilizi in quel caso si deve, innanzitutto pagare un contributo per gli oneri di urbanizzazione il cui costo varia da regione a regione. Si dovrà, inoltre, richiedere il parere dell'assemblea di condominio poiché alcuni condomini vietano determinate destinazioni d'uso all'interno degli stabili. Si deve, poi, presentare anche una dichiarazione di variazione d'uso catastale all'ufficio competente per cambiare la categoria edilizia e allo stesso tempo anche la rendita catastale dell'immobile in oggetto (cambieranno anche i parametri per il calcolo di Imu, Tasi, Tari e tutte le imposte che fanno riferimento alle rendite catastali).

Il cambio della destinazione d'uso di uni unità immobiliare ha, come è ovvio, anche un costo e questo dipende fondamentalmente dal tipo di intervento che si deve effettuare sull'immobile, se sarà necessario un intervento edilizio è normale che il costo sarà molto più elevato. Quindi si devono considerae le spese relative ai lavori edilizi, nel caso siano necessari interventi edili. Un altro capitolo di spesa è rappresentato dagli onorari che spetteranno ai professionisti che predisporranno le pratiche urbanistiche, catastali e quelli che seguiranno l'esecuzione dell'opera edilizia. Da mettere in conto, inoltre, anche le spese per il pagamento degli oneri di urbanizzazione che, come abbiamo detto sopra, variano in base alla normativa regionale. Si ricorda, infine, che prima di poter utilizzare l'unità immobiliare per la sua nuova destinazione, andrà richiesta una verifica urbanistica e andrà richiesto al Comune un certificato di agibilità.