betty mi sa che i costi di una perizia esterna sono quelli Certo che questa cosa degli amministratori è scandalosa

Ammazza... mi sembra veramente tanto, con quei soldi ci pago quasi una rata del mutuo...

betty_boop ha scritto:Comunque secondo me anche questo ha qualche accordo losco, cavolo stiamo già facendo azione legale contro l'impresa come condominio, cosa costa aggiungere anche questo danno, visto che secondo un mio collega esperto in giurisprudenza, secondo un altro amministratore che conosco e secondo i forum di problemi condominiali è un problema comune?

un vizio delle parti comuni del condominio è cosa diversa rispetto ad un problema che hai in casa tua.

consiglio: fate tante fotografie dei danni. incaricate un avv. e chiedete di fare un atp (accertamento tecnico preventivo, si richiede una perizia che "fotografa lo stato dei luoghi" per accertare i danni e le eventuali responsabilità. Vi servirà poi per chiedere il risarcimento dei danni).

l'atp è veloce (6-9 mesi, a seconda dei Trib). Fatto quello, potrete imbiancare casa vostra e attendere l'esito della causa civile (quello sì un po' più lungo, e dipende sempre dai Trib.)
in bocca al lupo!

Grazie chiaretta, però non vedo perchè devo farlo privatamente, quando più sentenze che ho letto indicano che il problema è condominiale... il pilastro non coibentato è parte comune, è un pilastro di un muro maestro... i muri maestri sono parti comuni che io sappia... e la riprova che non è un problema mio è che ce l'hanno molti altri condomini anche in altre scale dello stesso complesso...
Cito:

Cass. civ., Sent. n. 3753, 15 aprile 1999, Sez. II
L'umidità conseguente a inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l'abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell'edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art. 1669 cod. civ.; tuttavia, qualora il fenomeno sia causa di danni a singoli condomini, nei confronti di costoro è responsabile in via autonoma ex art. 2051 cod. civ. il condominio, che è tenuto, quale custode, a eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria.

Un perito tra l'altro è già uscito, mandato dall'amministratore, quindi anche lui è incorente, se è un problema privato perchè fa uscire un perito pagato dal condominio?

betty_boop ha scritto:Grazie chiaretta, però non vedo perchè devo farlo privatamente, quando più sentenze che ho letto indicano che il problema è condominiale... Un perito tra l'altro è già uscito, mandato dall'amministratore, quindi anche lui è incorente, se è un problema privato perchè fa uscire un perito pagato dal condominio?

Io non so quale sia il problema, se sia dei singoli appartamenti o delle parti comuni, conosco solo la tua versione dei fatti e nessuna di noi ha sufficiente competenza tecnica

Quanto al decidere se attivarti come privata o attendere che lo faccia il condominio, è solo un problema di tempi e di costi (i condomini non prendono decisioni con rapidità. Ora che fissate l'assemblea, decidete il da farsi, scegliete il perito da contattare, rischi che passino i mesi...).

Se ti attivi da sola e salta fuori la responsabilità di terzi, comunque le spese ti vengono risarcite (non tutte, ma una buona parte sì).

Se non vuoi attivarti da sola, tieni alta l'attenzione con gli altri condomini, rompi le scatole all'amministratore, chiedi che l'atp venga svolta per conto del condominio... e auguri, ma non so proprio dirti quando riuscirai ad imbiancarti casa

Sì hai ragione, qui c'è solo la mia versione dei fatti...però io solo questa conosco e questa riporto. Non credo di aver viziato il racconto dei fatti, questi sono: io ho un alone di umidità sul muro, come me il signore che abita sotto, quello che abita sopra, quello accanto, e così via nelle altre scale del complesso. Mi sembra evidente che è un vizio di costruzione, non un problema privato...
Comunque il perito ha detto chiaramente che alcuni pilastri (o tutti a questo punto) non sono stati coibentati. Siccome vanno coibentati x legge (legge che c'era prima che costruissero la casa) direi che il problema è generale, il palazzo intero è fuori legge... e finchè è in garanzia deve risponderne il costruttore.
Ma visto che ciò crea un danno ai singoli condomini, ne è responsabile il condominio quale custode... e via così con la sentenza sopra citata.
Ad ogni modo io non posso sistemarmi il problema da me, perchè per coibentare internamente dovrei far costruire una parete di cartongesso che circondi quella esistente, perdendo dai 5 agli 8 cm x lato. La mia camera è già piccola e non intendo perdere questi cm.
Non posso coibentare come si dovrebbe (cioè dall'esterno, mettendo ponteggi, spaccando il muro ecc) perchè starei agendo sulla facciata dell'edificio e non so nemmeno se sono autorizzata. E oltretutto, anche potendolo fare e avendo i soldi (tantissimi!) che servirebbero, credo che dovrei coibentare l'intero pilastro per far sì che funzioni, non solo la mia parte. E allora comoda la vita degli altri condomini. Io pago e loro risolvono le rogne?
Sul tenere viva l'attenzione puoi star sicura che non farò dormire sonni tranquilli all'amministratore finchè non si attiva. Appena arriva la perizia scritta sono lì da lui con la sentenza di cui sopra. O si attiva o vado da un avvocato. E se poi ho ragione convoco un'assemblea straordinaria per farlo mandare via, perchè se devo andare da un avvocato per fargli fare il suo mestiere vuol dire che non ci siamo proprio ed è un incompetente...

Grazie dei consigli intanto...

betty_boop ha scritto: Mi sembra evidente che è un vizio di costruzione, non un problema privato...
Ad ogni modo io non posso sistemarmi il problema da me, perchè per coibentare internamente dovrei far costruire una parete di cartongesso che circondi quella esistente, perdendo dai 5 agli 8 cm x lato. La mia camera è già piccola e non intendo perdere questi cm.

ops
dicendo che devi attivarti tu non volevo dire "coibenta tu la tua casa"
ti conviene mandare subito, se non lo hai già fatto, lettere raccomandate di diffida (inviti ad attivarsi e a riparare i danni) a tutti i soggetti coinvolti.

cmq, visto che il guaio mi sembra grosso, alla prossima assemblea (se è troppo lontana, inditene una straordinaria) inserite all'ordine del giorno il problema e discutetene... e incaricate un avv di difendere il condominio (a quel che leggo, vi ci vorrà assistenza legale per forza, anche solo per evitare di sostenere spese in più o per essere sicuri che i lavori vengano eseguiti correttamente e rapidamente)

Ahhh, scusa non avevo capito... coibentare da me è quello che mi ha consigliato l'amministratore!
Roba da matti...
Ora aspetto la perizia, dopo di che parte la raccomandata al costruttore e all'amministratore, al quale scrivo che se non si attiva lo riterrò personalmente responsabile dei danni futuri.
Poi parto ad avvertire tutti i condomini, mi faccio portavoce del problema, chi lo ha lo dice a me e mi premuro io di avvertire l'amministratore.
La cosa assurda è che un avvocato già ci assiste!
Siccome il costruttore di cavolate ne ha fatte altre (parcheggi con problemi di tenuta, infiltrazioni nei box ecc) abbiamo deciso, all'ultima assemblea, di agire legalmente. L'amministratore dovrebbe aver contattato un avvocato e aver fatto mandare raccomandate.
Il perito, prima di venire da noi e dal vicino, aveva già fatto il giro con l'ammin. qualche giorno prima, per fare la perizia sugli altri problemi, per poi proseguire con l'azione legale appunto.
Quindi mi chiedo cosa costa in + all'amministratore far mettere questa cosa tra i problemi che elencherà l'avvocato... io non lo capisco davvero.
Per di + ho trovato questo, oltre alla sentenza di cui sopra:
Sono oggetto di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo (art. 1117 c.c.):
- il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
- i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

E ancora:
I muri perimetrali dell’edificio in condominio - i quali, anche se non hanno natura e funzioni di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delineano la sagoma architettonica - anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici [Cass. 21-2-78, n. 839, rv. 390175].

Più chiaro di così che è parte comune...

... in sintesi:

1) NON TOCCARE NIENTE tu personalmente (c'è il rischio che dicano che hai fatto danni maggiori, potresti aver problemi con l'assicurazione del condominio - che c'è, veero?)
2) verifica se l'amministratore ha mandato o meno queste raccomandate (chiamalo e chiedine copia, lui lavora per voi, dovrebbe averle in studio)
3) chiama direttamente l'avv. incaricato dall'amministratore del condominio, digli che sei una condomina preoccupata e che vuoi capire a che punto siete e cosa intendono fare per risolvere la situazione. Al max, fissa un appuntamento, o chiedigli di venire alla prossima assemblea di condominio (questo ha un costo, ma può servire a chiarire le idee a tutti i condomini)

chiaretta ha scritto:... in sintesi:
1) NON TOCCARE NIENTE tu personalmente (c'è il rischio che dicano che hai fatto danni maggiori, potresti aver problemi con l'assicurazione del condominio - che c'è, veero?)

Sì c'è, ma questi danni non li copre, copre solo danni causati da eventi accidentali, come la rottura di tubi ecc. Comunque non tocco nulla.

chiaretta ha scritto:2) verifica se l'amministratore ha mandato o meno queste raccomandate (chiamalo e chiedine copia, lui lavora per voi, dovrebbe averle in studio)

Ok, ma di sicuro le ha mandate solo x i danni alle parti comuni, non x la mia camera, visto che sostiene non sia una parte comune... però non so se le ha già mandate, credo che aspettasse di allegare la perizia del geometra, che p uscito circa 2 settimane fa...

chiaretta ha scritto:3) chiama direttamente l'avv. incaricato dall'amministratore del condominio, digli che sei una condomina preoccupata e che vuoi capire a che punto siete e cosa intendono fare per risolvere la situazione. Al max, fissa un appuntamento, o chiedigli di venire alla prossima assemblea di condominio (questo ha un costo, ma può servire a chiarire le idee a tutti i condomini)

Ok, ma devo passare dall'amministratore e chiedergli il numero...
anche se credo che quest'avvocato sia ammanicato con lui. Mi spiego, l'amministratore sostiene che il nostro problema sia privato e non condominale perchè "me l'ha detto un mio amico avvocato, con un altro caso simile"... a parte che è una spiegazione da buzzurro, alla "mio cugggino" di Elio e le storie tese... ma ad ogni modo credo che l'amico avvocato sia questo qui... quindi prima di chiamarlo voglio sentire il mio avvocato e chiedere a lui conferma che questo sia senza ombra di dubbio un problema condominiale e quindi sia compito dell'amministratore occuparsene.
Solo che per chiamare il mio avvocato devo aspettare la perizia, perchè voglio dirgli esattamente qual è il problema...

Che streeeeeeeessss! Ho preso una casa di 5 anni d'età perchè non volevo rogne e ora cosa mi tocca fare... uffa...

Grazie dei consigli!

Sorry non avevo letto che il problema è identico anche per altri condomini lungo il medesimo pilastro, cancello il messaggio.

Kalimeroxxx ha scritto:

silbhe ha scritto:

betty_boop ha scritto:Grazie silbhe, avevo pensato anche questa, certo che una lettera da un avvocato costicchia... potendo evitarla... ma guarda un po' uno dove deve arrivare per far sì che una persona faccia il mestiere per cui è pagata...

non hai un amico avv che te la faccia for free?

non instilliamo cattive abitudini prego!!!!!!!!!!!!!!!!!

tirchia!

Arieccomi!!
Non so se qualcuno può aiutarmi, ma vi posto il risultato della perizia, magari qualcuno mi può dare un parere... non so cosa fare... vado avanti, mi fermo perchè il perito ha detto che al limite della norma ma nella norma... ma soprattutto non ho ancora capito se è una questione condominiale o privata. Il mio avvocato dice che è condominiale, l'avvocato del condominio dice che è privata, chi avrà ragione? Ci sarà pure una regola, una legge, qualcosa che determini con chiarezza cosa è competenza del condominio e cosa no... Il ns avvocato ci ha detto che tra compensi vari e costi, ATP compresa, senderemo sui 5000 euro... e io sinceramente non voglio spenderli se non sono sicura di aver ragione al 1000%. Certo, se appurassimo che è una questione di cui si deve far carico il condominio, sarebbe moooolto meno pesante la spesa...
Ecco la parte della perizia che riguarda il problema di umidità (il resto era sugli altri problemi del condominio, il costruttore ha fatto prorprio un lavoro con i piedi!).

Il giorno xxxxx, alla presenza di xxxxx si sono eseguiti con uno scalpello dei fori in due punti sulla facciata esterna e in un punto di una parete interna, rotture eseguite fino alla struttura in C.A. e ridotte al minimo x non creare comprensibile disagio ai condomini e nello stesso tempo non produrre eccessivi danni al fabbricato.
Dalle fotografie riportate si deduce che in questi punti la parete è così costituita (elenco a partire dall'esterno).
1-Intonaco dello spessore di circa cm 2
2-Fibra di legno mineralizzata (o materiale similare) spessore cm 3
3-Struttra in calcestruzzo spessore cm 25
4-Intonaco interno a base di gesso e calce cm 2
Per uno spessore complessivo di cm 32 che corrisponde a quanto dichiarato nella "relazione tecnica sul rispetto delle prescrizioni per il contenimento di consumo di energia negli edifici".
Faccio notare però che nella relazione sopraddetta non trovo elencata la struttura rilevata e nemmeno la relativa verifica igrometrica, perciò presumo che il progettista non ne abbia tenuto conto. Con programma adatto a tale scopo provvedo a fare tale verifica che vado a riportare nella pag. successiva.
Tali calcoli evidenziano il fatto che, sebbene la parete sia ai limiti della normativa e risulta idonea secondo le norme, durante la stagione invernale produce condensa all'interno.
Nel caso di struttura situata negli spigoli del fabbricato la procedura di calcolo è particolarmente laboriosa ed i tecnici ricorrono a indicazioni ricavate da tabelle predisposte (esempio Atlante dei ponti termici) dove di può stimare che una parete con le caratteristiche rilevate determina un valore di temperatura superficiale interna di gradi 12°-13° (dato che presume sicura formazione di condensa).
I risultati di tali calcoli, anche se attendibili ed eseguiti a norme, sono puramente teorici, per avere un esatto rilievo delle dispersioni termiche del fabbricato si consiglia di fare eseguire una termografia di tutte le facciate con relativa relazione.

Nel riepilogo:
Dalle fotografie eseguite nei periodi invernali viene evidenziata una zona scura e umida, dalla campionatura risulta in essere una parete in calcestruzzo, dalla relazione tecnica depositata all'Ufficio Tecnico del comune non risulta considerata nessuna parete in calcestruzzo, dalla mia verifica teorica e dalle tabelle dei ponti termici risulta che le zone di parete dove c'è calcestruzzo si produce condensa nei mesi invernali.
Per rimediare a questo difetto costruttivo ci sono diverse soluzioni (cappotti interni o unico interno) soluzioni che andranno studiate dopo attente valutazio

Grazie a chi potrà consigliarmi!