A me hanno offerto U variabile "puro", cioè solo con opzione di passare al fisso quando voglio.
Condizioni:
Euribor+1,1% (anche se il direttore ha detto che prova a calare all'1%)
Spesa di istruttoria pratica 750€
Perizia (spesa presunta ca. 300€)
Zero incasso rata
Ipoteca al 150% delll'importo erogato

Con il fisso lo spread sarebbe uguale ovvero IRS+1,1

Le condizioni mi sembrano ottime, a parte le alte spese di istruttoria.

Ma quando deciderai di passare al fisso, l'Eurirs (tasso di riferimento per il tasso fisso) sarà salito sempre un pò di più rispetto all'Euribor (tasso di riferimento per i mutui a tasso variabile). Almeno il trend storico dice questo.
Poi lo spread che ti applicherà sul fisso te scrive sul contratto del variabile?
Ripeto, per periodi medio-lunghi (ossia oltre i 10 anni) un mutuo a tasso variabile mi sembra un rischio da non correre.
Poi le spese di istruttoria mi sembrano altine.

PS: oggi puoi passare il tuo mutuo da banca a banca, da variabile a fisso e viceversa "liberamente" e "senza penali" per legge.

Solo per precisare, l'offerta prevede la possibilità di passare al fisso anche per periodi di 5 anni, quindi utilizzando l'IRS 5, che si solito non è altisismo.
Devo dire comunque che non è l'opzione che mi attrae ma lo spread.

Sulle altre considerazioni.
Dal punto di vista del principio è chiaro che un variabile è sempre il più economico, in quanto tutti gli altri mutui (CAP e fissi) incorporano un saggio di rischio che si assume la banca (nel caso del CAP di solito esiste una vera polizza assicurativa attivata dalla banca).

Poi bisogna vedere le proprie condizioni per valutare.

Anni fa avevo previsto un mutuo che "impegnava" oltre 1/3 dello stipendio e scelsi il CAP (oltretutto con un differenziale di spread dello 0,25% quindi molto a buon mercato).

Adesso stipulerei un mutuo che impegna 1/5 delle mie entrate, quindi ritengo più utile assumermi un rischio, visto che nel momento in cui salissero i tassi potrei buttarci dentro la liquidità accumulata nel frattempo.

Anche un con Euribor al 5% sarei a meno di 1/3 delle mie entrate, quindi sarei tranquillo.

In pratica potendo rischiare di più cerco la soluzione più economica.

Fino ad ora i due mutui precedenti li ho sempre azzeccati, vedremo questo se è il giusto.

Ovviamente le mie sono considerazioni del tutto generali. Ilmio consiglio è quello di minimizzare sempre il rischio a meno che non si sia in grado di sopportarlo questo rischio, come sembra tu possa fare.
Ribadisco comunque che nel breve-medio periodo (5 anni), causa ingente massa monetaria immessa sui mercati, un pò di inflazione (in concomintanza con un'auspicabile crescita economica) debba obbligatoriamente arrivare (altrimenti andrebbero a farsi benedire un pò tutte le teorie inflazionistica del '900, e allora mettiamoci l'anima in pace) quindi un generale innalzamento dei tassi attivi e passivi.
In fondo sono scommesse e come tali bisogna trattarle.

PS. credo che nel caso di mutui CAP non vengano stipulate semplici assicurazioni ma veri e propri "prodotti fianziari derivati", la banca impacchetta il rischio e la vende a qualcun altro. Magari al contraente il mutuo cambia poco, ma moralmente sarebbe comunque "complice"

senza dubbio il variabile..

dato si sta parlando di soldi, sarebbe bello tu spiegassi il motivo di cotanta certezza.

Grazie mille Claudio delle tue osservazioni..
Non fa una piega in effetti..

Facendo l'accollo del mutuo del costruttore con il fisso potremmo avere un tasso al 4%.. non male davvero..
Un domani saremmo tranquilli e godremmo sicuramente di vantaggi notevoli rispetto all'andamento del mercato.

Ma BANALMENTE adesso, che abbiamo tutta casa da completare, che magari abbiamo in vista matrimonio e pupi.. passare da una rata da 900 euro al mese (var con cap) a una da 1250 del fisso..
.. ci complica un po' l'esistenza..
Ovvio che ci siamo fatti i conti e abbiamo preso in considerazione la rata max che potrmmo pagare (con tutto il discorso che non è uguale ad una rata di fisso al 5,5%) e siamo pronti a far fronte.. ma speriamo che resti un rischio lontano

CIAO A TUTTI...HO LETTO CON ATTENZIONE TUTTI I VOSTRI COMMENTI E AMMETTO CON AMAREZZA LA MIA TOTALE IGNORANZA NEL CAMPO...
ANCHE IO TRA QUALCHE MESE DOVRO' ROGGITARE E QUINDI STO GIA' CERCANDO DI FARMI UN'IDEA DELLE VARIE PROPOSTE DI MUTUI (PREMETTO CHE ANCORA NON HO "GIRATO" NESSUNA BANCA).
STO ACQUISTANDO CASA DA SOLA (HO 30 ANNI) E HO UN'ATTIVITA' IN PROPRIO DA 5 ANNI CHE SON STATI SEMPRE CHIUSI IN POSITIVO MA OVVIAMENTE, CONSIDERANDO LA CRISI ECONOMICA GENERALE, NEGLI ULTIMI 2 ANNI NON MI HA PERMESSO DI AVERE GUADAGNI ELEVATI.
DOVRO' FARE UN MUTUO A LUNGA SCADENZA (20 O 25 ANNI) PER UN IMPORTO DI CIRCA 90/100.000 EURO (PARI ALL'80% CIRCA DEL COSTO DELLA CASINA)
INIZIALMENTE AVEVO PRESO IN CONSIDERAZIONE I MUTUI A TASSO VARIABILE, MA...NON AVENDO LA CERTEZZA DI UNO STIPENDIO FISSO ED ESSENDO DA SOLA, HO UN PO' PAURA DI RISCHIARE E DI DOVERMI RITROVARE POI A FARE UN SECONDO LAVORO.
VOI COSA NE PENSATE?

ciao Rux, neanch'io sono un'esperta ma provo a risponderti con l'esperienza maturata visto che ho un mutuo "sulle spalle".
La mia impressione è che il tasso variabile attualmente convenga e, nel caso te la vedessi brutta, esiste sempre la possibilità della surroga e passare quindi al fisso o al varibile con cap o a quello che ti converrà. Ti dirò di più: penso che sia comunque probabile che in 20-25 anni tu possa fare una surroga perchè il mercato cambia!
Detto questo, lascio la parola agli esperti anche perchè ho imparato che le considerazioni sui mutui vanno fatte in base alle condizioni di ogni persona, all'importo della casa ecc ecc.
ciao!

Io sto facendo il mutuo con la "Zucca". Sono un amante dell'online

Euribor 1 mese + 1,10% di spread (se addebiti sul loro conto fino al 15 aprile c'è - 0.20%, di solito è - 0.10%)
Spese istruttoria: 0,00 euro
Spese di perizia: 0,00 euro
Spese di polizza casa: 0,00 euro
Spese di incasso rata: 0,00 euro
Penali: 0

Che altro dire....

Rogitato oggi e attivato mutuo!

Confermata la scelta per WEBANK variabile su BCE con cap al 5.5%
1% il BCE + 1.65% spread = 2.65%
Spese varie 0

Servizio telefonico ottimo (consulente dedicato sempre presente!)

Col BCE mi sento abbastanza tranquilla.. per ora ha retto alla libia e all'allarme nucleare senza fare una piega.. vedrem..

Marla, ho letto solo ora questo interessante topic... mia sorella che è anche la mia "consulente finanziaria" ha abbandonato il suo amore eterno per il tasso fisso e si è convertita al variabile con cap... e se lo dice lei... possiamo essere tutti tranquilli!

WOW Che bella conferma!!!

Chi ha fatto il variabile negli ultimi due anni ha fatto un affarone! Speriamo che adesso che tocca a noi le cose restino così ancora per un bel po'! E poi.. alle brutte scatta il santo CAP!

io invece ho firmato la mia surroga a settembre.. tasso fisso.
controllando i dati dell'eurirs degli ultimi 8-9 anni.. abbiamo beccato il valore + basso in assoluto.
siamo riusciti a firmare il contratto con un irs al 2,70%
anche la procuratrice della banca c'ha detto che abbiamo avuto un chiul immenso..

ovviamente l'irs va sommato allo spread. alla fine il nostro tasso fisso è pari al 4,20% ma per un mutuo di 25 anni trovo che sia traquillizzante (per me chiaramente) nn dovermi preoccupare mai + per l'euribor o se la BCE alza i tassi.
adesso sono tranquilla che quello è e quello rimarrà..

alla fine comunque con il fisso paghiamo una rata superiore di + o - 100 euro rispetto al precedente variabile.
che magari adesso contano qualcosina ma via via che passa il tempo spero che varranno sempre meno.

Complimenti Loremir, hai beccato davvero il tasso ai minimi storici, per un improvviso calo nelle settimane subito dopo Ferragosto. Io sto seguendo i tassi da mesi in attesa che i lavori finiscano, e quando ho visto i tassi di quel periodo ho maledetto i ritardi nei tempi di costruzione. Ora sono invece orientato sullo stesso di MarlaSinger (ingolosito si dal cap e dall'assenza di costi iniziali, ma anche e soprattutto dal costo dell'assicurazione sulla vita che offrono, di gran lunga più basso di qualsiasi altra offerta, e che vale non pochi centesimi di taeg), da fare nei prossimi mesi, pronto però a surrogarlo con un fisso nei prossimi anni, qualora si ripresentasse una situazione come quella dello scorso settembre.