etamina ha scritto:eh già...immaginavo...però, belli diretti quelli della tua banca Kia!

Secondo me appena ci han visti pensavano che fossimo senza manco un centesimo in tasca!

Noi domani andiamo a firmare dal notaio...

Abbiamo scelto un variabile perchè le rate oltre ad essere molto più basse ci fanno pagare una cifra più alta di capitale, quindi al momento in cui il tasso variabile (fosse anche fra soli 2-3 anni, anche se mi sembra improbabile) raggiungerà il fisso la rata sarà comunque minore perchè il capitale residuo non sarà alto come se pagassimo il fisso da subito.
Si è capito qualcosa?

Comunque nel nostro caso è la scelta migliore anche per questioni personali, perchè il mutuo non è alto per le nostre entrate (quindi se anche fra qualche anno la rata crescerà non ci saranno problemi ), lo facciamo di 15 anni e non di 30, in questi primi due o tre anni avendo la casa nuova e una bimba in arrivo (e speriamo anche un secondo fra un paio d'anni) è sicuramente comodo avere delle rate ancora più basse per eventuali spese extra e comunque ci aspettiamo di riuscire nel giro di pochi anni, più o meno per quando i tassi è probabile risaliranno, a mettere da parte una piccola cifra da buttare nel mutuo per abbassare ulteriormente il capitale.
A quel punto si potrebbe pensare di passare ad un fisso di 5 anni (che comunque sarà minore del fisso a 15 anni) e finire di pagare il mutuo con rate fisse. Ma quello si vedrà al momento.

Io per un mutuo di 30 anni e una cifra molto alta al momento preferirei un fisso con spread molto basso. Soprattutto se si hanno due stipendi a tempo indeterminato e la rata è "giusta" per le proprie entrate.

secondo me dipende molto dalla professione che si ha - vedi reddito.

se si è in condizione di sopportare un aumento consistente della rata in caso di aumento tassi, va sfruttato il variabile, meglio con tetto massimo, diversamente se si sa di non poter rischiare, meglio un buon fisso ( se si trova un buona offerta del tasso TAN, TAEG ) favorevole con la propria banca.
certo la rata sara' piu elevata, ma... tutto non si puo' avere.

Eccoci forse all'epilogo..

Abbiamo scelto CREDO
Stiamo per inviare tutte le scartoffie dovute a WEBANK

Variabile con CAP
CAP 5,5
Spread 1,7 (1,65 se facciamo l'assicurazione sulla vita - 1,60 se fai anche multirischi)
Spese iniziali Zero (solo la quota statale obbligatoria)
Ammortamento alla francese con quota capitale fissa
Richiesta apertura conto ma a costo zero
Con lo stesso spread si può fare sia su Euribor che BCE


Noi lo faremo sul BCE vista la costante crescita dell'euribor (11 euro in più sulla rata mensile, ne vale la pena)
Faremo l'assicurazione vita ottenendo lo spread a 1,65
L'ass non costa molto: rata annuale decrescente, ogni gennaio..
Noi con le nostre cifre grosse iniziamo con la prima rata a 360 euro poi ogni anno 10 euro in meno..
A conti fatti scalando lo sconto sullo spread il costo totale dell'assicurazione che copre entrambi è circa 4000 euro


CHE VE NE PARE???

Banca MPS
Tasso fisso: 4.96%
Finanziamento: 100%
Polizza obbligatoria: Scoppio e Incendio (da chi vogliamo).

Il mutuo "protezione" di MPS dal 1 settembre è peggiorato tantissimo (Euribor 3M invece che 1M, Cap 4% + spread che varia in base alla durata del mutuo - il mio ventennale portava il CAP totale al 6.5%) e altre cosucce che non ricordo.
In generale i muti CAP hanno quota capitale fissa quindi quando raggiungi il CAP (es:5.5%) la rata sarà molto superiore ad un equivalente mutuo a tasso fisso (sempre al 5.5%) che ha invece la quota capitale ricalcolata.

Non so se sei ancora in cerca di informazioni.

Io però, che ho avuto una recente esperienza ho trovato utili una serie di siti internet ricchi di info abbastanza aggiornate.
NOn so se possono passarti i link, comunque eccone uno ricco di info:
http://www.bancheitalia.it/mutui/

psero di esserti stato utile.

GRAZIE!

Abbiamo avuto l'ok definitivo (manca solo la perizia) da WEBANK

Variabile con CAP su tasso BCE
CAP 5,5%
TASSO 2,65%
Assicurazione vita e multirischi facoltative (fatta solo vita e ottenuto sconto di 0,05% sullo spread)

Zero spese iniziali

Per ora siamo abbastanza orientati su questo..

Considerando che il tasso BCE oggi è l'1% (domani ci sarà una riunione del consiglio della Banca Centrale), sarebbe uno spread dell'1,65%.

Non è proprio bassino...

Tieni conto che poi molte banche, se non ho visto male, ormai offrono il CAP al 5%, e questo già dovrebbe darti uno spunto di riflessione

Oddio come non è bassino?
Tra tutti i mutui col CAP mi sembra il più basso!
Anche se fai la prova con mutui online esce come prima o seconda in ordine di convenienza..

Chi fa meno sul variabile col CAP?

Inoltre so che molte banche se vuoi fare il mutuo sul BCE invece che l'euribor alzano lo spread, invece qui no..

Se non sbaglio BNL ha il cap al 5%.. ma ricordo che aveva tnati di quei vincoli/fregatura tipo assicurazioni obbligatorie o non so cosa.. che l'avevo scartata..

Il mutuo con CAP passerà alla storia secondo me come una delle più grandi genialate a livello bancario...

Ti indicavo il 5% solo per farti riflettere sulle previsioni che hanno le banche, visto che di sicuro non mettono in commercio offerte su cui pensano di poter avere dei minus...

E se la tendenza del CAP negli ultimi tempi è quella di arrivare al 5%, e non al 6% per esempio, un motivo ci sarà

Io ho un mutuo di 30 anni a tasso fisso.
Preferisco sapere che ogni mese ho una rata di xxx€ e non avere brutte sorprese.

Steve1973 ha scritto:Il mutuo con CAP passerà alla storia secondo me come una delle più grandi genialate a livello bancario...

Ti indicavo il 5% solo per farti riflettere sulle previsioni che hanno le banche, visto che di sicuro non mettono in commercio offerte su cui pensano di poter avere dei minus...

E se la tendenza del CAP negli ultimi tempi è quella di arrivare al 5%, e non al 6% per esempio, un motivo ci sarà

Credimi.. non avevo colto.. Spero sia solo la stanchezza e non che sono limitata!

Quindi.. uhm. tra le righe leggo che bisognerebbe avere il coraggio di scegliere un variabile puro..

In effetti col variabile col cap si perde parecchio sullo spread rispetto al puro.. ma soprattutto il mio ragazzo non se la sente.. lui è più un tipo da fisso.. ma adesso è troppo poco vantaggioso..

Io dico che ora che siamo all'inizio, in una fase della vita con molte spese (matrimonio? Figli?) è corretto cercare di tenere la rata bassa.. poi un domani se si arrivasse al cap speriamo di esserci gia assestati come famiglia... gli stipendi sranno di sicuro maggiori e quindi tutto torna..

MarlaSinger ha scritto: In effetti col variabile col cap si perde parecchio sullo spread rispetto al puro.. ma soprattutto il mio ragazzo non se la sente.. lui è più un tipo da fisso.. ma adesso è troppo poco vantaggioso..

Considerando che un IRS a 20/25/30 sta comunque sotto al 3% direi che non è affatto un momento poco vantaggioso per chi vuole avere la certezza di una rata fissa.

MarlaSinger ha scritto:Io dico che ora che siamo all'inizio, in una fase della vita con molte spese (matrimonio? Figli?) è corretto cercare di tenere la rata bassa.. poi un domani se si arrivasse al cap speriamo di esserci gia assestati come famiglia... gli stipendi sranno di sicuro maggiori e quindi tutto torna..

Proprio per questo ragionamento di maggior risparmio di un puro rispetto al CAP dovresti scegliere il primo e non regalare alla banca 40/50 bps all'anno...

Se mai dovesse arrivare oltre il 5,5% dovreste aver risparmiato un po' di soldini che vi serviranno a pararvi eventualmente le spalle, oltre ad avere stipendi potenzialmente maggiori su cui far pesare una rata maggiore.

Ho fatto esattamente questo discorso al boy.. di fare un variabile puro, mettere da parte e fare un gruzzoletto per far fronte agli aumenti..

Ma non sta sereno.. teme qualche evento catastrofico che faccia schizzare i tassi ben oltre il CAP..

Il fisso ora si trova ad ottimi tassi ma la rata mensile è comunque alta per noi che siamo in questa fase...

Grazie Steve dei consigli preziosissimi..

ciao marla
ti riporto la mia personale esperienza dato che ho contratto un mutuo proprio la settimana scorsa.
Primo: cerca su internet siti che trattano l'argomento (es: forum di migliormutuo) dove ci sono persone espertissime che sapranno consigliarti.
Secondo: fatti fare sempre i preventivi sia per il fisso che per CAP facendo calcolare la rata massima (ossia quando raggiungerai il CAP previsto .... 5.5, 6, e così via) e ovviamente fatti stampare i piani di ammortamento.
Terzo: il metodo di calcolo delle RATE (=quota capitale+quota interessi+incasso rata) tra Mutuo a Tasso* Fisso e Mutuo a Tasso Variabile/CAP è diverso.
Il Fisso prevede, ovviamente, una quota capitale "ricalcolata" perchè la somma delle due componenti deve sempre dare lo stesso risultato, (es: la rata è SEMPRE 1000euro, la prima sarà 900 di interessi e 100 di capitale mentre nelle ultime la proporzione si invertirà) mentre il CAP prevede una quota capitale "fissa" (es: quota capitale è fissa a 500euro, quota interessi è variabile e si determina in base al tasso del momento applicato al debito residuo). Questa sostanziale differenza determina la non paragonbilità delle rate tra le due tipologie di mutuo a parità di tasso di interesse. Per farla breve una rata di un fisso al 5.5% (es: 100mila in 20anni=688euro) sarà più bassa di una rata di un CAP al 5.5%, che, a spanne, corrisponderebbe ad un 6.50 (746euro). Un delta di ben 58 euro al mese!!!
Se questa condizione si verificasse dopo 5 anni (dalla 61esima rata fino alla 240esima), pagheresti in più: 58€*180rate=10.440 euro "meno" gli euro risparmiati nel primo quinquennio, che difficilmente saranno 10mila.
Poi: Il variabile puro ha senso se fate un mutuo al massimo massimo decennale e magari siete in grado, qualora i tassi schizzassero, di estinguerlo anticipatamente.
Io ho fatto delle semplici considerazioni.
I tassi OGGI sono i più bassi della storia recente, quindi OGGI spunteresti il tasso fisso più basso di sempre. Fai un sacrificio iniziale sull'importo della rata ma sai che, ipoteticamente, tra 10 anni, complice un pò di inflazione che arriverà insieme alla ripresa....sperem, ci saranno le rivalutazioni dei salari/stipendi o comunque risaliranno i tassi attivi, così consideri forme di investimento alternative (BOT, CCT, Azioni, Obbligazioni, ecc) per compensare gli interessi passivi del mutuo. Comunque sia, mettiamo che re-investire non ti interessa, in caso di crescita economica ti si rivaluterà l'immobile. Con un variabile queste considerazioni non varrebbero, mentre con un CAP varrebbero a metà. Io ho preso un mutuo fisso alla BCC con spread dell'1.50% (offerta rimasta su un loro Plafond del 2007 o 2008). Buono anche se niente di eccezionale ma oggi le banche sono meno propense a dare mutui quindi ci si accontenta.
Ho cercato di dirti tutto in poche righe ma mi rendo conto che potrei non essere stato sufficientemente chiaro.
Sono qui, anche in MP, se vuoi.
Buon mutuo.

*mi riferisco sempre al TAN ossia tasso di riferimento (Euribor o Eurirs)+spread; alla banca chiedi il TAEG.