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ciao a tutti,
ho un quesito in merito alla casa che abbiamo da poco acquistato e sulla quale stiamo valutando dei lavori di ristrutturazione.
La situazione oggi è questa:
esiste una cucina abitabile con altezza soffitto di circa 3 m
accanto alla cucina esiste un locale accessorio di circa 12 m2 con 3 grandi finestre che oggi viene utilizzato come palestrina...con altezza soffitto di 2.57 m

La nostra intenzione sarebbe quella di abbattere il muro divisorio ed ampliare la cucina.

Secondo voi, nell'attesa di avere un parere tecnico, la modifica che vorremmo fare è fattibile???
o l'altezza di 2.57 m mi impedisce ogni cosa??

dipende fortemente dal Comune in cui si trova l'immobile: ci sono regolamenti edilizi che espressamente consentono alle cucine un altezza di anche soli 2,40 mt; altri regolamenti che invece rimangono sul vago, dicendo che l'altezza delle cucine deve essere analoga a quella dei vani principali, ma senza dare specifiche (come quello di Roma); altri invece che richiedono i 2,7 mt di altezza media.

in ogni caso grosso modo dovresti esserci, perchè se vai a calcolare l'altezza media, stai a 2,70: salvo che nel tuo Comune non sia proprio formalmente specificato che l'altezza minima dell'ambiente presa in un punto qualsiasi debba essere maggiore o uguale ad un certo valore.

il regolamento stabilisce che "l'altezza media dei locali non deve essere inferiore a 2.70 m"

ma in questo caso abbattendo la parete avrei una cucina abitabile in parte ed in parte no???

...la casa è di consistenti dimensioni e vorrei la certezza che l'immobile non acquisti in questo modo metri abitabili altrimenti rischierei di sforare catastalmente parlando in classe A8. Il conteggio dei metri preciso pero' non ce l'ho.....

melaverde77 ha scritto:il regolamento stabilisce che "l'altezza media dei locali non deve essere inferiore a 2.70 m"

ma in questo caso abbattendo la parete avrei una cucina abitabile in parte ed in parte no???

...la casa è di consistenti dimensioni e vorrei la certezza che l'immobile non acquisti in questo modo metri abitabili altrimenti rischierei di sforare catastalmente parlando in classe A8. Il conteggio dei metri preciso pero' non ce l'ho.....

ma...questo vano che vuoi annettere alla cucina è catastalmente abitativo o no?

cmq se aumenti di un vano la dimensione dell'immobile non cambi classe nè categoria: al massimo aumenta la rendita per via del vano in più.

dunque il vano che vorrei annettere alla cucina era un portico che il precedente proprietario con regolare concessione edilizia ha chiuso.
Oggi questo vano di circa 15-16 m2 a occhio è accatastato come vano accessorio.
La casa categoria A7 classe 3, 13.5 vani ...insomma non vorrei ritrovarmi a perdere i benefici per l'acquisto prima casa se finissi in categoria A8.

Purtroppo pero' non vedo grosse alternative per questo vano, per accedervi si è obbligati a passare dalla cucina...realmente non saprei cosa fare di questo locale se non potessi annetterlo....

corro rischi??

melaverde77 ha scritto:dunque il vano che vorrei annettere alla cucina era un portico che il precedente proprietario con regolare concessione edilizia ha chiuso.
Oggi questo vano di circa 15-16 m2 a occhio è accatastato come vano accessorio.
La casa categoria A7 classe 3, 13.5 vani ...insomma non vorrei ritrovarmi a perdere i benefici per l'acquisto prima casa se finissi in categoria A8.

Purtroppo pero' non vedo grosse alternative per questo vano, per accedervi si è obbligati a passare dalla cucina...realmente non saprei cosa fare di questo locale se non potessi annetterlo....

corro rischi??

è accatastato accessorio ma se condonato sarà certamente abitativo (se l'hanno condonato come soffitta non hanno fatto una cosa lungimirante), quindi puoi demolire la parete e annettere la superficie alla cucina, perchè l'altezza media sarebbe superiore a 2,70mt. Però il tutto andrebbe verificato con attenzione, carte alla mano: le sfumature del caso possono essere molteplici!

cmq ribadisco, se è un A7 di terza con 13,5 vani, al massimo diventerà A7 di terza con 14,5 vani (ma anche 14,0). Il cambio di classe è tutta un altra cosa, e non sarebbe nemmeno ammissibile da A7 ad A8 salvo casi particolari: forse ti hanno spiegato male come funziona catastalmente, ma la "categoria" catastale definisce il tipo di immobile che viene accatastato: nel particolare, A7 è abitazione in villini; A8 è abitazioni in ville, che sono due cose molto diverse. ripeto: l'unica cosa che rischi è un leggero aumento della rendita catastale dovuto all'aumento del numero dei vani. E la cosa non ti cambierà nulla se l'abitazione è prima casa e, quindi, non ci paghi l'ICI.

allora è un locale accessorio al piano terra...sinceramente non ricordo come sia accatastato nel particolare...
la mia preoccupazione era quella di superare i 240 m2 abitabili e di passare automaticamente in casa di lusso ....

ma quindi in linea di principio al di là di questo fatto la parete la potrei tirare giu' senza problemi???

scusa se approfitto della tua disponibilità...ma avrei anche un'altra domanda...ma i vani come si contano??? perchè se devo essere sincera 13.5 vani io non riesco proprio a trovarli....

giusto per essere precisi il locale non puo' essere stato condonato in quanto l'accatastamento è stato fatto il mese scorso...lunghe storie...lunghe storie...

scusate l'intromissione a discussione iniziata...mela per essere certa di quello che puoi o nn puoi fare, carte alla mano (atto di vendita, concessione edilizia con cui è stata edificata la casa, che dovrebbe cmq essere riportata sull'atto di vendita, pianta catastale + visura catastale) ti consiglio di recarti all'ufficio tecnico del tuo comune e di esporgli il tuo problema!
Sicuramente sapranno darti ragguagli sul regolamento edilizio comunale, h min e h max, in più ti diranno che è, come comportarsi col tuo "locale accessorio"! Ah, con l'occasione, visto che il catasto deve essere "allineato" con la situazione in comune, ti fai pure delucidare sui fatidici 13,5 vani!
Così facendo, magari puoi che so? usufruire di qualche agevolazione, puoi scoprire cmq cosa realmente ti permette di fare la tua situazione; almeno poi potrai tranquillamente passare al progetto vero e proprio!

In bocca al lupo,
manu

Concordo anche io che sarebbe opportuno una visitina all'ufficio tecnico di zona: la situazione è abbastanza complessa

cmq i vani si calcolano così:
1 vano per ogni stanza, per la cucina e per ogni spazio soggiorno/pranzo
1/3 vano per ogni bagno, ogni corridoio e ogni ripostiglio (se hai bagno con anti-bagno vale 2/3 di vano per esempio)
1/3 vano per cantine o soffitte annesse

Poi si arrotonda tutto al mezzo punto, per lasciare un margine di flessibilità che si può gestire il tecnico che compila la pratica catastale.

se la superficie di un singolo vano (p.e. del soggiorno) supera un certo valore standard (che varia da zona a zona, da comune a comune e da categoria a categoria, ma che in genere è compreso tra i 23 e i 32 mq), allora l'eccedenza si va a sommare al numero dei vani, in proporzione. P.e. se il valore standard della tua zona è 25mq, e tu hai un salone da 40, allora devi contare 1 vano (per i primi 25mq) e 2/3 di vano (che contano circa i rimanenti 15mq). Anche se poi su questo valore ci si può un po giocare, perchè nei casi dubbi è comunque compito del tecnico che compila la pratica decidere quanti vani dichiarare effettivamente.