Salve a tutti,
sto per comprare un fabbricato rurale con l'intenzione di demolirlo e costruire una casa. So che ci sono alcuni vincoli quando si demoliscono fabbricati rurali, e volevo chiedere se mi potevate aiutare a capire cosa e quanto posso modificare il piano originale.
Oltre a questo, in caso decidessi di fare delle operazioni "ecologiche" se quella norma governativa che eliminava retroattivamente la detassazione del 55% delle spese e' stata tolta oppure e' rimasta nel pacchetto anti-crisi.
Sto facendo la visura catastale, quindi non so ancora quanti metri quadri e metri cubi sono accatastati, ma secondo voi quanto sara' possibile variare o aumentare la cubatura?
Vi ringrazio per l'aiuto e mi scuso se le domande osno banali, ma sono "nuovo" del mestiere!
Frarver
#2
Una volta che avrai la visura catastale saprai sia la categoria catastale dell'immobile (catasto fabbricati) e sia la destinazione d'uso del terreno (catasto terreni). Con questi due dati è possibile andare in Comune e, sulla base delle indicazioni del Piano Regolatore Generale (in sua assenza, deve almeno esserci un regolamento edilizio), capire effettivamente cosa si può fare. Se l'immobile fosse già accatastato come abitazione, allora potrai senz'altro, quantomeno, demolire e ricostruire mantenendo la volumetria attuale. Incrociando però i dati del terreno, è possibile capire se vi è della cubatura edificabile residua (se fosse seminativo, e il piano regolatore non specifica altro, si può edificare 0,01mq di casa per ogni mq di terreno - quindi su un terreno di 1HA (10.000mq) è possibile realizzare 100mq di casa): qualora vi fosse, allora avrai facoltà di realizzare la nuova costruzione della misura a coprire l'intera cubatura edificabile, pagando però di più - ovviamente - come oneri concessori.
Nel primo caso te la puoi cavare con una DIA onerosa, mentre nel secondo caso sei costretto a fare per forza un permesso di costruire, che oltre ad avere il silenzio-rifiuto invece che il silenzio-assenso, ti obbliga a sottostare a tutta una serie di normative noiosette (sicurezza sui lavori, progettaizone impianti) che alla fine faranno lievitare un poco l'onere dei lavori.
Bisogna però vedere se sul terreno non ricadano vincoli (già solo se c'è un fosso nelle vicinanze significa che dovrai chiedere il nulla osta alla tua regione), cosa che può essere vista andando a consultare il piano paesistico provinciale o sovracomunale (o regionale) - anche se il PRG dovrebbe comunque riunificare i dati dei piani a lui superiori.
Alcune regioni, poi, come la Toscana, impongono non solo norme feree per i volumi costruiti, ma anche per i materiali da impiegarsi: la trafila è lunga, e ti consiglio vivamente di prendere al tuo fianco un tecnico di tua fiducia che sappia muoversi in tutte queste sfumature normative.
Per il 55%, la norma della retroattività è stata - per fortuna - tolta, grazie alle numerosissime proteste giunte al governo da praticamente tutto il settore edilizio. Di fatto, rispetto all'anno scorso non cambia quasi niente, tranne che ora bisogna spedire un documento anche all'agenzia delle entrate (quindi in più rispetto a quello che comunque andava spedito all'ENEA) e che i soldi possono essere detratti in 5 anni e non più in 3.
Nel primo caso te la puoi cavare con una DIA onerosa, mentre nel secondo caso sei costretto a fare per forza un permesso di costruire, che oltre ad avere il silenzio-rifiuto invece che il silenzio-assenso, ti obbliga a sottostare a tutta una serie di normative noiosette (sicurezza sui lavori, progettaizone impianti) che alla fine faranno lievitare un poco l'onere dei lavori.
Bisogna però vedere se sul terreno non ricadano vincoli (già solo se c'è un fosso nelle vicinanze significa che dovrai chiedere il nulla osta alla tua regione), cosa che può essere vista andando a consultare il piano paesistico provinciale o sovracomunale (o regionale) - anche se il PRG dovrebbe comunque riunificare i dati dei piani a lui superiori.
Alcune regioni, poi, come la Toscana, impongono non solo norme feree per i volumi costruiti, ma anche per i materiali da impiegarsi: la trafila è lunga, e ti consiglio vivamente di prendere al tuo fianco un tecnico di tua fiducia che sappia muoversi in tutte queste sfumature normative.
Per il 55%, la norma della retroattività è stata - per fortuna - tolta, grazie alle numerosissime proteste giunte al governo da praticamente tutto il settore edilizio. Di fatto, rispetto all'anno scorso non cambia quasi niente, tranne che ora bisogna spedire un documento anche all'agenzia delle entrate (quindi in più rispetto a quello che comunque andava spedito all'ENEA) e che i soldi possono essere detratti in 5 anni e non più in 3.
#5
frarver ha scritto:Eccomi,
magari ora faccio una domanda banale. Ma le visure castali per sapere metri quardi e cubatura (quindi credo si dica planimetria catastale) si puo' fare online gratuitamente oppure si puo' fare solo al catasto?
Grazie!
gratuitamente, sul sito dell'agenzia del territorio www.agenziaterritorio.it (clicca su visure catastali on line) puoi fare una ricerca che ti fornisce, per il fabbricato, la classe e la consistenza (in vani) e, per il terreno, la superficie (in Ha e Ca) e la destinazione d'uso. Devi solo inserire il codice fiscale di chi fa la visura (p.e. il tuo) e non serve alcuna registrazione. Devi necessariamente avere le coordinate catastali però (provincia, comune, foglio, particella e, eventualmente, subalterno).
Esiste poi un abbonamento on-line (che molti di noi tecnici hanno) che ti permette di effettuare visure più approfondite (tipo lo storico, la visura per soggetto, per indirizzo, indicazione degli intestatari del bene, estratti di mappa catastale (che non è la planimetria dell'immobile, ma solo l'estratto della planimetria generale del territorio), elenco fabbricati e altro ancora), con il pagamento di un piccolo obolo per ogni ricerca. Tutte queste cose possono essere ottenute recandosi personalmente agli uffici provinciali del catasto, ovviamente.
Per ottenere la planimetria del fabbricato, però, ci si deve necessariamente recare al catasto, in quanto è indispensabile possedere la delega di uno degli intestatari del bene (o, ovviamente, essere uno degli intestatari del bene, che richiede visura sul suo stesso immobile).
#6
[quote="Marcvsrvs"][quote="frarver"]Eccomi,
magari ora faccio una domanda banale. Ma le visure castali per sapere metri quardi e cubatura (quindi credo si dica planimetria catastale) si puo' fare online gratuitamente oppure si puo' fare solo al catasto?
Grazie![/quote]
gratuitamente, sul sito dell'agenzia del territorio www.agenziaterritorio.it (clicca su visure catastali on line) puoi fare una ricerca che ti fornisce, per il fabbricato, la classe e la consistenza (in vani) e, per il terreno, la superficie (in Ha e Ca) e la destinazione d'uso. Devi solo inserire il codice fiscale di chi fa la visura (p.e. il tuo) e non serve alcuna registrazione. Devi necessariamente avere le coordinate catastali però (provincia, comune, foglio, particella e, eventualmente, subalterno).
Esiste poi un abbonamento on-line (che molti di noi tecnici hanno) che ti permette di effettuare visure più approfondite (tipo lo storico, la visura per soggetto, per indirizzo, indicazione degli intestatari del bene, estratti di mappa catastale (che non è la planimetria dell'immobile, ma solo l'estratto della planimetria generale del territorio), elenco fabbricati e altro ancora), con il pagamento di un piccolo obolo per ogni ricerca. Tutte queste cose possono essere ottenute recandosi personalmente agli uffici provinciali del catasto, ovviamente.
Per ottenere la planimetria del fabbricato, però, ci si deve necessariamente recare al catasto, in quanto è indispensabile possedere la delega di uno degli intestatari del bene (o, ovviamente, essere uno degli intestatari del bene, che richiede visura sul suo stesso immobile).[/quote]
Ciao,
intanto grazie mille, sei davvero preciso e disponibile.
Io quella visura l'avevo gia' fatta, mi sono anche iscritto a fiscoonline pensando di avere maggiori informazioni, pero' la consistenza non me la da (ne' numero di vani, ne' metri quadri, ne' cubatura). Io conosco piu' o meno le dimensioni del fabbricato rurale, pero' devo avere dati precisi per valutare le eventuali variazioni d'uso etc. Una domanda in piu' sarebbe: visto che il fabbricato rurale non e' abitato dal 1940 circa, e' possibile che non ci siano o la planimetria o la cubatura? e se non ci sono, e' possibile presentare una richiesta di concessione edilizia con i parametri misurati a quello che dice il piano regolatore oggi?
Grazie mille!
magari ora faccio una domanda banale. Ma le visure castali per sapere metri quardi e cubatura (quindi credo si dica planimetria catastale) si puo' fare online gratuitamente oppure si puo' fare solo al catasto?
Grazie![/quote]
gratuitamente, sul sito dell'agenzia del territorio www.agenziaterritorio.it (clicca su visure catastali on line) puoi fare una ricerca che ti fornisce, per il fabbricato, la classe e la consistenza (in vani) e, per il terreno, la superficie (in Ha e Ca) e la destinazione d'uso. Devi solo inserire il codice fiscale di chi fa la visura (p.e. il tuo) e non serve alcuna registrazione. Devi necessariamente avere le coordinate catastali però (provincia, comune, foglio, particella e, eventualmente, subalterno).
Esiste poi un abbonamento on-line (che molti di noi tecnici hanno) che ti permette di effettuare visure più approfondite (tipo lo storico, la visura per soggetto, per indirizzo, indicazione degli intestatari del bene, estratti di mappa catastale (che non è la planimetria dell'immobile, ma solo l'estratto della planimetria generale del territorio), elenco fabbricati e altro ancora), con il pagamento di un piccolo obolo per ogni ricerca. Tutte queste cose possono essere ottenute recandosi personalmente agli uffici provinciali del catasto, ovviamente.
Per ottenere la planimetria del fabbricato, però, ci si deve necessariamente recare al catasto, in quanto è indispensabile possedere la delega di uno degli intestatari del bene (o, ovviamente, essere uno degli intestatari del bene, che richiede visura sul suo stesso immobile).[/quote]
Ciao,
intanto grazie mille, sei davvero preciso e disponibile.
Io quella visura l'avevo gia' fatta, mi sono anche iscritto a fiscoonline pensando di avere maggiori informazioni, pero' la consistenza non me la da (ne' numero di vani, ne' metri quadri, ne' cubatura). Io conosco piu' o meno le dimensioni del fabbricato rurale, pero' devo avere dati precisi per valutare le eventuali variazioni d'uso etc. Una domanda in piu' sarebbe: visto che il fabbricato rurale non e' abitato dal 1940 circa, e' possibile che non ci siano o la planimetria o la cubatura? e se non ci sono, e' possibile presentare una richiesta di concessione edilizia con i parametri misurati a quello che dice il piano regolatore oggi?
Grazie mille!
#7
Si volendo ti puoi registrare sul sito dell'agenzia delle entrate, ma l'unico dato che puoi tirare fuori gratuitamente è relativo agli intestatari del bene, in più rispetto a quello che ti dice il sito dell'agenzia del territorio.
La storia si complica: se addirittura il fabbricato è disabitato fin dagli anni 40, c'è il rischio che non sia mai stato accatastato (il catasto come lo vediamo ancora oggi è frutto di una ristrutturazione integrale avvenuta proprio negli anni 39-40), anche se dovrebbe figurare quantomeno nelle mappe catastali.
Dovresti andare a ripescare l'ultimo rogito notarile dell'immobile (sperando che non risalga agli anni 40...ma cavolo almeno un passaggio per eredità ci sarà stato!), in cui necessariamente ci saranno informazioni più dettagliate su cosa risulta accatastato effettivamente e cosa no.
Il catasto comunque al massimo ti dice il numero dei vani: inutile cercarvi dati sui metri quadri o sui metri cubi (a meno che non sia accatastato in qualche categoria strana, tipo come magazzino).
Ad ogni modo, è necessario recarsi all'ufficio tecnico del Comune e discutere con loro della vicenda: se non esiste nessun documento che attesti la legittima provenienza dell'immobile la trafila per ottenere la concessione edilizia dal comune potrebbe essere davvero sfiancante (sai com'è, la burocrazia è una cosa che si avvolge su se stessa). Vacci con un tecnico (geometra, architetto, ingegnere...) di tua fiducia, perchè l'orecchio di un esperto capisce al volo le mezze parole dette a denti stretti dai dipendenti comunali
La storia si complica: se addirittura il fabbricato è disabitato fin dagli anni 40, c'è il rischio che non sia mai stato accatastato (il catasto come lo vediamo ancora oggi è frutto di una ristrutturazione integrale avvenuta proprio negli anni 39-40), anche se dovrebbe figurare quantomeno nelle mappe catastali.
Dovresti andare a ripescare l'ultimo rogito notarile dell'immobile (sperando che non risalga agli anni 40...ma cavolo almeno un passaggio per eredità ci sarà stato!), in cui necessariamente ci saranno informazioni più dettagliate su cosa risulta accatastato effettivamente e cosa no.
Il catasto comunque al massimo ti dice il numero dei vani: inutile cercarvi dati sui metri quadri o sui metri cubi (a meno che non sia accatastato in qualche categoria strana, tipo come magazzino).
Ad ogni modo, è necessario recarsi all'ufficio tecnico del Comune e discutere con loro della vicenda: se non esiste nessun documento che attesti la legittima provenienza dell'immobile la trafila per ottenere la concessione edilizia dal comune potrebbe essere davvero sfiancante (sai com'è, la burocrazia è una cosa che si avvolge su se stessa). Vacci con un tecnico (geometra, architetto, ingegnere...) di tua fiducia, perchè l'orecchio di un esperto capisce al volo le mezze parole dette a denti stretti dai dipendenti comunali
#8
Ciao,
allora, ho scoperto qualcosa. La zona e' ritenuta E4 cs (non so se sono uguali per tutti), e queste sono le parti del PR:
19.3. Nelle zone E4 Ce è vietata ogni nuova edificazione, salvo quanto espresso al punto 16.9, mentre nelle zone E4Cs e in tutte le altre zone E4 se non diversamente classificate valgono le prescrizioni di cui agli artt. 15.10 - 16.9 - 16.10 delle presenti Norme.
19.4. Nelle zone E4 è previsto il mantenimento dell'uso agricolo del territorio secondo quanto normato dalla L.R. 64/95.
19.5. le trasformazioni dovute a nuova edificazione sono assoggettate al programma di miglioramento agricolo ambientale di cui alla L.R. 64/95.
19.6. Le nuove costruzioni rurali ad uso abitativo e gli annessi agricoli sono disciplinati dall'art. 3 della L.R. 64/95. Per quanto trattato nel comma 8 art. 3, devono essere rispettati i seguenti parametri urbanistici : H max di 2 piani e Slp max 180 mq per i vani abitabili di ogni unità edilizia.
19.7. Per i caratteri delle nuove costruzioni e per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente valgono le indicazioni espresse nell'art. 17 delle presenti Norme.
19.8. Nelle zone E4 T ed E4Cs, e nelle zone E4 se non diversamente classificate sono consentite le seguenti destinazioni d'uso: attività agricole e agro-forestali, residenza rurale con eventuali punti di ristorazione e vendita di merci prodotte da attività agricole, attività di prima lavorazione e/o trasformazione, manipolazione, conservazione dei prodotti agricoli e agro-forestali, costruzioni (capanni, caselli, appostamenti fissi, rustici montani), a servizio dell'esercizio venatorio, della ricreazione agro-turistica delle popolazioni e delle attività di manutenzione e tutela del patrimonio silvo-pastorale, senza permanenza continuativa e stabile di persone, secondo qaunto consentito dalla L.R. 64/95.
15.9. Nelle zone E dove siano ammissibili nuovi interventi, oltre alle prescrizioni sopracitate, sia generali che specifiche di zona, dovranno essere rispettati i seguenti parametri urbanistici:
altezza degli edifici rurali max. due piani
min............m. 2,40
distanza minima dai fabbricati fra loro .....m. 10,00
dai confini m.5,00
distanze minime dei fabbricati dalla ferrovia m. 30
le distanze minime dei fabbricati dal filo stradale sono riconducibili alla normativa prevista dal nuovo Codice della Strada sulla base della classificazione delle strade come indicata negli elaborati di piano.
16.9. Nella zona E1 Ce è vietata ogni nuova edificazione.
16.10. Nella zona E1 Cs è ammessa la costruzione di annessi agricoli rurali necessari all'esercizio dell'attività agricola qualora risultino commisurati alle capacità produttive del fondo considerato anche con eventuali particelle appartenenti a diverse zone E secondo quanto disposto dall'art. 3 comma 2 della L.R. 64/95 anche in deroga ai minimi dimensionali purchè nel rispetto dei seguenti parametri : H max 3,5 ml., Sup. coperta max 300 mq, ai sensi dell'art. 3 comma 11 della L.R. 64/95.
Nelle zone E1 Cs è ammessa la costruzione di edifici ricovero attrezzi.
Tali manufatti dovranno essere riferiti a proprietà, non necessariamente rispondenti a figure di cui ai punti 3.4.1, 3.4.2, con una superficie fondiaria minima di mq. 3000 e nel rispetto delle norme di cui ai commi sopracitati ed in osservanza delle norme di cui all'art. 15, non vincolate alla redazione del programma di miglioramento agricolo ambientale, come previsto dalla L.R. 64/95, da realizzarsi una tantum.
Cosa dici???
Grazie!!!
Frarver
allora, ho scoperto qualcosa. La zona e' ritenuta E4 cs (non so se sono uguali per tutti), e queste sono le parti del PR:
19.3. Nelle zone E4 Ce è vietata ogni nuova edificazione, salvo quanto espresso al punto 16.9, mentre nelle zone E4Cs e in tutte le altre zone E4 se non diversamente classificate valgono le prescrizioni di cui agli artt. 15.10 - 16.9 - 16.10 delle presenti Norme.
19.4. Nelle zone E4 è previsto il mantenimento dell'uso agricolo del territorio secondo quanto normato dalla L.R. 64/95.
19.5. le trasformazioni dovute a nuova edificazione sono assoggettate al programma di miglioramento agricolo ambientale di cui alla L.R. 64/95.
19.6. Le nuove costruzioni rurali ad uso abitativo e gli annessi agricoli sono disciplinati dall'art. 3 della L.R. 64/95. Per quanto trattato nel comma 8 art. 3, devono essere rispettati i seguenti parametri urbanistici : H max di 2 piani e Slp max 180 mq per i vani abitabili di ogni unità edilizia.
19.7. Per i caratteri delle nuove costruzioni e per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente valgono le indicazioni espresse nell'art. 17 delle presenti Norme.
19.8. Nelle zone E4 T ed E4Cs, e nelle zone E4 se non diversamente classificate sono consentite le seguenti destinazioni d'uso: attività agricole e agro-forestali, residenza rurale con eventuali punti di ristorazione e vendita di merci prodotte da attività agricole, attività di prima lavorazione e/o trasformazione, manipolazione, conservazione dei prodotti agricoli e agro-forestali, costruzioni (capanni, caselli, appostamenti fissi, rustici montani), a servizio dell'esercizio venatorio, della ricreazione agro-turistica delle popolazioni e delle attività di manutenzione e tutela del patrimonio silvo-pastorale, senza permanenza continuativa e stabile di persone, secondo qaunto consentito dalla L.R. 64/95.
15.9. Nelle zone E dove siano ammissibili nuovi interventi, oltre alle prescrizioni sopracitate, sia generali che specifiche di zona, dovranno essere rispettati i seguenti parametri urbanistici:
altezza degli edifici rurali max. due piani
min............m. 2,40
distanza minima dai fabbricati fra loro .....m. 10,00
dai confini m.5,00
distanze minime dei fabbricati dalla ferrovia m. 30
le distanze minime dei fabbricati dal filo stradale sono riconducibili alla normativa prevista dal nuovo Codice della Strada sulla base della classificazione delle strade come indicata negli elaborati di piano.
16.9. Nella zona E1 Ce è vietata ogni nuova edificazione.
16.10. Nella zona E1 Cs è ammessa la costruzione di annessi agricoli rurali necessari all'esercizio dell'attività agricola qualora risultino commisurati alle capacità produttive del fondo considerato anche con eventuali particelle appartenenti a diverse zone E secondo quanto disposto dall'art. 3 comma 2 della L.R. 64/95 anche in deroga ai minimi dimensionali purchè nel rispetto dei seguenti parametri : H max 3,5 ml., Sup. coperta max 300 mq, ai sensi dell'art. 3 comma 11 della L.R. 64/95.
Nelle zone E1 Cs è ammessa la costruzione di edifici ricovero attrezzi.
Tali manufatti dovranno essere riferiti a proprietà, non necessariamente rispondenti a figure di cui ai punti 3.4.1, 3.4.2, con una superficie fondiaria minima di mq. 3000 e nel rispetto delle norme di cui ai commi sopracitati ed in osservanza delle norme di cui all'art. 15, non vincolate alla redazione del programma di miglioramento agricolo ambientale, come previsto dalla L.R. 64/95, da realizzarsi una tantum.
Cosa dici???
Grazie!!!
Frarver
#9
Beh il terreno è evidentemente agricolo, dove non è prevista nuova edificazione se non per strutture relative all'utilizzo stesso del suolo (leggasi case rurali).
Bisognerebbe andarsi a leggere tutte le norme di piano, e anche quella legge regionale citata (a proposito: di quale comune e di quale regione stiamo parlando?), che sembra una normativa specifica del settore urbanistico.
Immagino comunque, che, visto l'andazzo, al massimo ti fanno ripristinare la cubatura originaria del vecchio rudere e, propro a voler forzare la mano, potresti realizzare dei volumi dichiarandoli per uso agricolo (magazzino) e poi metterci dentro abusivamente un pezzo di abitazione - ma io non ti ho detto niente
dovresti dirmi il comune e la regione in cui insiste l'immobile (se non vuoi divulgare questi dati, mandami un mp se preferisci - ma sarebbe meglio continuare a discuterne qui), e dovresti comunque fare una visura al catasto per vedere cosa risulta: moltissimo dipende anche da quello!
Bisognerebbe andarsi a leggere tutte le norme di piano, e anche quella legge regionale citata (a proposito: di quale comune e di quale regione stiamo parlando?), che sembra una normativa specifica del settore urbanistico.
Immagino comunque, che, visto l'andazzo, al massimo ti fanno ripristinare la cubatura originaria del vecchio rudere e, propro a voler forzare la mano, potresti realizzare dei volumi dichiarandoli per uso agricolo (magazzino) e poi metterci dentro abusivamente un pezzo di abitazione - ma io non ti ho detto niente
dovresti dirmi il comune e la regione in cui insiste l'immobile (se non vuoi divulgare questi dati, mandami un mp se preferisci - ma sarebbe meglio continuare a discuterne qui), e dovresti comunque fare una visura al catasto per vedere cosa risulta: moltissimo dipende anche da quello!
#10
Ciao,
ti ringrazio molto. Allora, la regione e' la Toscana (AHIA!!!!) ed il comune e' Pontremoli (MS). La legge e' questa
http://www.italcaccia.toscana.it/leggi_ ... .64-95.htm
Come ti dicevo, c'e' un fabbricato rurale che risulta al catasto, ma non c'e' nulla in termini di metri quadrati o cubi. Bisogna risalire a quello attraverso il certificato di proprieta', atti notarili etc. Ho anche le mappe catastali dal quale risulta tutto e dal quale si dovrebbe pure risalire alla dimensione di base.
Ma secondo te non si puo' chiedere una modifica ad abitazione?
Se vuoi ti mando la mappa catastale cosi vedi anche meglio di cosa sto parlando...
GRAZIE!!!!
ti ringrazio molto. Allora, la regione e' la Toscana (AHIA!!!!) ed il comune e' Pontremoli (MS). La legge e' questa
http://www.italcaccia.toscana.it/leggi_ ... .64-95.htm
Come ti dicevo, c'e' un fabbricato rurale che risulta al catasto, ma non c'e' nulla in termini di metri quadrati o cubi. Bisogna risalire a quello attraverso il certificato di proprieta', atti notarili etc. Ho anche le mappe catastali dal quale risulta tutto e dal quale si dovrebbe pure risalire alla dimensione di base.
Ma secondo te non si puo' chiedere una modifica ad abitazione?
Se vuoi ti mando la mappa catastale cosi vedi anche meglio di cosa sto parlando...
GRAZIE!!!!
#11
hehehe la Toscana è la regione d'Italia più intransigente sulle nuove costruzioni nei terreni agricoli
leggo su questa legge che per autorizzare le nuove costruzioni in zona agricola devi addirittura presentare un piano aziendale dove emergono le necessità di una nuova costruzione.
tuttavia, nel tuo caso:
Ora, non avendo le carte in mano e non essendo la Toscana la regione dove lavoro (quantomeno dove non faccio pratiche edilizie), non posso spingermi oltre nel darti consigli e indirizzi. Devi contattare un tecnico che opera nella tua zona e chiedere a lui quali sono le reali possibilità di movimento.
leggo su questa legge che per autorizzare le nuove costruzioni in zona agricola devi addirittura presentare un piano aziendale dove emergono le necessità di una nuova costruzione.
tuttavia, nel tuo caso:
che sembrano non necessitare del piano dell'azienda agricola. Dovrai far leva esclusivamente su questa parte della legge. 100mc sono circa 30mq: temo che sia il massimo ottenibile nel tuo caso, e sei anche fortunato perchè si riferisce specificatamente alla ristrutturazione di immobili esistenti"Art. 5
(Interventi sul patrimonio edilizio con destinazione d’uso
agricola)
1. Sul patrimonio edilizio esistente con destinazione d’uso
agricola sono consentiti gli interventi di manutenzione.
2. Sono inoltre consentiti i seguenti interventi, sempreche’
non comportino mutamento della destinazione d’uso agricola:
a) restauro e risanamento conservativo;
b) ristrutturazione edilizia;
c) trasferimenti di volumetrie, nei limiti del 10% del volume
degli edifici aziendali e fino ad un massimo di 600 mc di
volume ricostruito, nell’ambito degli interventi di cui
alle lett. a) e b).
3. Nei casi indicati nel comma 2 sono inoltre ammessi
ampliamenti, "una tantum", per le residenze rurali, fino ad un
massimo di 100 mc, e per gli annessi di aziende agricole del
10% del volume esistente fino ad un massimo di 300 mc, e
comunque entro i limiti dimensionali previsti dallo strumento
urbanistico comunale, purche’ tali interventi non comportino
un aumento delle unita’ abitative.
Ora, non avendo le carte in mano e non essendo la Toscana la regione dove lavoro (quantomeno dove non faccio pratiche edilizie), non posso spingermi oltre nel darti consigli e indirizzi. Devi contattare un tecnico che opera nella tua zona e chiedere a lui quali sono le reali possibilità di movimento.
#12
Ciao,
ti ringrazio molto, ed ammetto che 30mq di aumento (al netto del piano casa) e' sopra le mie aspettative, quindi andrebbe benissimo.
Scusami se ti faccio l'ultima domanda, perche' al mio ufficio tecnico sono stati un po' nebulosi: ma se io ho un fabbricato rurale in una particella che si trova, a sua volta, all'interno di un'altra particella di circa 1,5 ettari che sono terreno agricolo, posso unire le particelle per aumentare la superficie edificabile del terreno?
Ma poi, scusa, qual e' la differenza tra una casa rurale ed una casa "normale"? Io in una casa rurale ci posso abitare anche senza avere un'attivita' agricola?
Grazie mille!
ti ringrazio molto, ed ammetto che 30mq di aumento (al netto del piano casa) e' sopra le mie aspettative, quindi andrebbe benissimo.
Scusami se ti faccio l'ultima domanda, perche' al mio ufficio tecnico sono stati un po' nebulosi: ma se io ho un fabbricato rurale in una particella che si trova, a sua volta, all'interno di un'altra particella di circa 1,5 ettari che sono terreno agricolo, posso unire le particelle per aumentare la superficie edificabile del terreno?
Ma poi, scusa, qual e' la differenza tra una casa rurale ed una casa "normale"? Io in una casa rurale ci posso abitare anche senza avere un'attivita' agricola?
Grazie mille!
#13
le due particelle possono senz'altro essere unificate (diventeranno però di un unico proprietario, quindi dovrai comprare l'altra particella, se non è già tua), ci mancherebbe! basta fare un PREGEO e il gioco è fatto. Cmq puoi anche acquistare l'eventuale cubatura edificabile dei terreni limitrofi anche senza unificare particelle (in realtà dipende dalla normativa regionale: non sempre è possibile. e poi abbiamo già visto che la regione toscana non consente edificazione sui terreni agricoli se non presentando un piano aziendale, quindi la vedo dura), ma in questo caso la pratica edilizia è più complessa.
la normativa della regione non è molto chiara nel definire casa rurale e abitazione...bisogna cercare di interpretare di volta in volta la norma.
Poi puoi sempre fare la danza della pioggia e sperare che il governo approvi il (terrifico) piano casa: nel caso avrai un 20% di cubatura edificabile extra. Anche se dubito fortemente che le regioni - che sono le uniche istituzioni competenti in materia urbanistica - si faranno scavalcare cosi facilmente.
la normativa della regione non è molto chiara nel definire casa rurale e abitazione...bisogna cercare di interpretare di volta in volta la norma.
Poi puoi sempre fare la danza della pioggia e sperare che il governo approvi il (terrifico) piano casa: nel caso avrai un 20% di cubatura edificabile extra. Anche se dubito fortemente che le regioni - che sono le uniche istituzioni competenti in materia urbanistica - si faranno scavalcare cosi facilmente.
#14
[quote="Marcvsrvs"]e poi abbiamo già visto che la regione toscana non consente edificazione sui terreni agricoli se non presentando un piano aziendale, quindi la vedo dura), ma in questo caso la pratica edilizia è più complessa.
[/quote]
Pero' aspetta, la legge del 1995 (ed ho scoperto che ve ne e' una piu' recente del 2005), dice che
"Art. 5 ter
(Mutamento delle destinazioni d’uso)
1. Gli interventi edilizi di cui al comma 2 dell’art. 5 bis
che comportano mutamento della destinazione d’uso degli
edifici rurali, ivi compresi quelli per i quali siano decaduti
gli impegni assunti ai sensi dell’art. 5 della LR 10.2.1979,
n. 10, e ai sensi dell’art. 4 della presente legge, sono
consentiti previa sottoscrizione di convenzione o atto
d’obbligo unilaterale da registrare e trascrivere a cura del
Comune e a spese del richiedente. La convenzione o l’atto
d’obbligo individuano le aree di pertinenza degli edifici.
3. Nel caso di aree di pertinenza di dimensioni inferiori ad 1
ha., in luogo della convenzione indicata nel primo gomma, sono
previamente corrisposti specifici oneri stabiliti dal Comune e
connessi al miglioramento ambientale del sistema insediativo,
in misura comunque non inferiore alla quota massima prevista
per gli interventi di ristrutturazione edilizia e non
superiore alla quota minima prevista per gli interventi di
nuova edificazione.
non ho ben chiaro il comma tre, pero' se a me non interessa costruire cose nuove posso:
1. fare come dici te, tenere la destinazione d'uso agricola e valutare bene la differenza fra residenza agricola e abitazione
2. fare la variazione di destinazione d'uso, ma c'e' caso che non possa ingrandire il fabbricato rurale che gia' c'e'.
Alla fine, tutto e' davvero complesso... leggendo le varie leggi ho sempre l'impressione che dicano cose contrastanti... oppure sbaglio?
Ultime due domande veloci:
1. che cos'e' la convenzione o l'atto d’obbligo unilaterale?
2. che significa questo? "Gli edifici che mutano la destinazione d’uso agricola sono computati ai fini del dimensionamento degli strumenti urbanistici generali."
GRAZIE!!!!
[/quote]
Pero' aspetta, la legge del 1995 (ed ho scoperto che ve ne e' una piu' recente del 2005), dice che
"Art. 5 ter
(Mutamento delle destinazioni d’uso)
1. Gli interventi edilizi di cui al comma 2 dell’art. 5 bis
che comportano mutamento della destinazione d’uso degli
edifici rurali, ivi compresi quelli per i quali siano decaduti
gli impegni assunti ai sensi dell’art. 5 della LR 10.2.1979,
n. 10, e ai sensi dell’art. 4 della presente legge, sono
consentiti previa sottoscrizione di convenzione o atto
d’obbligo unilaterale da registrare e trascrivere a cura del
Comune e a spese del richiedente. La convenzione o l’atto
d’obbligo individuano le aree di pertinenza degli edifici.
3. Nel caso di aree di pertinenza di dimensioni inferiori ad 1
ha., in luogo della convenzione indicata nel primo gomma, sono
previamente corrisposti specifici oneri stabiliti dal Comune e
connessi al miglioramento ambientale del sistema insediativo,
in misura comunque non inferiore alla quota massima prevista
per gli interventi di ristrutturazione edilizia e non
superiore alla quota minima prevista per gli interventi di
nuova edificazione.
non ho ben chiaro il comma tre, pero' se a me non interessa costruire cose nuove posso:
1. fare come dici te, tenere la destinazione d'uso agricola e valutare bene la differenza fra residenza agricola e abitazione
2. fare la variazione di destinazione d'uso, ma c'e' caso che non possa ingrandire il fabbricato rurale che gia' c'e'.
Alla fine, tutto e' davvero complesso... leggendo le varie leggi ho sempre l'impressione che dicano cose contrastanti... oppure sbaglio?
Ultime due domande veloci:
1. che cos'e' la convenzione o l'atto d’obbligo unilaterale?
2. che significa questo? "Gli edifici che mutano la destinazione d’uso agricola sono computati ai fini del dimensionamento degli strumenti urbanistici generali."
GRAZIE!!!!
#15
ultime 2 domande:
1. la convenzione di cui parla la legge dovrebbe riferirsi al tema dell'"urbanistica concertata", ossia l'urbanistica fatta a quattro mani tra il pubblico e il privato. In genere si riferisce ad opere di ristrutturazione urbanistica, ma non necessariamente. Un atto d'obbligo è un documento in cui tu ti vincoli a rispettare, un domani che i lavori sono finiti, un patto con la pubblica amministrazione, che rappresenta la conditio sine qua non per ottenere la licenza (per esempio, se devi costruire un box usufruendo della vecchia legge che ne facilita la realizzazione, devi fare un atto d'obbligo perchè bisogna giurare che tu legherai quel box di futura costruzione all'appartamento, perchè la legge non prevede che tu possa costruire box e accatastarli per conto loro. Però il box ancora non esiste, quindi l'atto d'obbligo ti vincola a legare il box alla casa anche se questo non è stato realizzato)
2. significa che se cambi la destinazione d'uso l'immobile, questo incide sugli standard di piano regolatore quasi come se lo realizzassi come nuovo, il che significa che devi pagare gli oneri concessori quando richiedi la licenza edilizia (in realtà questo lo dice anche il testo unico, ma la legge lo puntualizza).
il comma 3 dice grosso modo la stessa cosa che ti chiedi e per cui ti rispondo con il punto 2: dà un "range" entro il quale computare gli oneri concessori, nel caso in cui il terreno su cui insiste il fabbricato abbia dimensione inferiore ad 1Ha
bisogna anche vedere se l'operazione non richieda anche la Valutazione d'Impatto Ambientale (anzi, è quasi certo che la richieda).
Si le leggi del nostro paese fanno sbellicare dalle risate - quando non fanno piangere
- per questo secondo me è bene affiancarsi fin da subito ad un tecnico che ti sappia guidare. Perchè purtroppo la legge non basta a sapere quel che si può fare oppure no: bisogna conoscere anche le delibere di giunta del comune e le circolari interne che specificano nel dettaglio una serie di direttive che possono cambiare la vita del progetto... 
poi ci si chiede perchè in italia esiste la mazzetta... 
1. la convenzione di cui parla la legge dovrebbe riferirsi al tema dell'"urbanistica concertata", ossia l'urbanistica fatta a quattro mani tra il pubblico e il privato. In genere si riferisce ad opere di ristrutturazione urbanistica, ma non necessariamente. Un atto d'obbligo è un documento in cui tu ti vincoli a rispettare, un domani che i lavori sono finiti, un patto con la pubblica amministrazione, che rappresenta la conditio sine qua non per ottenere la licenza (per esempio, se devi costruire un box usufruendo della vecchia legge che ne facilita la realizzazione, devi fare un atto d'obbligo perchè bisogna giurare che tu legherai quel box di futura costruzione all'appartamento, perchè la legge non prevede che tu possa costruire box e accatastarli per conto loro. Però il box ancora non esiste, quindi l'atto d'obbligo ti vincola a legare il box alla casa anche se questo non è stato realizzato)
2. significa che se cambi la destinazione d'uso l'immobile, questo incide sugli standard di piano regolatore quasi come se lo realizzassi come nuovo, il che significa che devi pagare gli oneri concessori quando richiedi la licenza edilizia (in realtà questo lo dice anche il testo unico, ma la legge lo puntualizza).
il comma 3 dice grosso modo la stessa cosa che ti chiedi e per cui ti rispondo con il punto 2: dà un "range" entro il quale computare gli oneri concessori, nel caso in cui il terreno su cui insiste il fabbricato abbia dimensione inferiore ad 1Ha
bisogna anche vedere se l'operazione non richieda anche la Valutazione d'Impatto Ambientale (anzi, è quasi certo che la richieda).
Si le leggi del nostro paese fanno sbellicare dalle risate - quando non fanno piangere
- per questo secondo me è bene affiancarsi fin da subito ad un tecnico che ti sappia guidare. Perchè purtroppo la legge non basta a sapere quel che si può fare oppure no: bisogna conoscere anche le delibere di giunta del comune e le circolari interne che specificano nel dettaglio una serie di direttive che possono cambiare la vita del progetto... poi ci si chiede perchè in italia esiste la mazzetta...