Sto in questi giorni facendo installare un impianto solare per la produzione di acqua calda sanitaria per servire il mio appartamento, all'ultimo piano di un condominio di Roma. Essendo una persona precisina ho voluto informarmi nel modo più completo possibile circa le procedure e le autorizzazioni necessarie in un caso cosi delicato, e ora, venuto a capo più o meno di tutto, voglio condividere con voi tutto quanto ho acquisito, al fine di potervi aiutare a montare anche voi dei pannelli solari sul tetto del vostro condominio.

Anzitutto, se non abitate in condominio, avrete certamente meno problemi a cui badare. Cominciamo quindi con le questioni che riguardano tutti: le pratiche amministrative necessarie.

Il panorama nazionale è normato da due riferimenti: il d.lgs. 115/08 e il d.p.r. 380/01 (testo unico edilizia). Il testo unico sancisce all'art.123 che gli impianti solari sono da considerarsi un estensione dell'impianto idrico esistente, lasciando intendere che tale lavorazione ricada nelle opere di manutenzione ordinaria, definite in uno dei primi articoli. Ma il d.lgs. 115 all'art.11 comma 3 sancisce - un po in contraddizione - che solo l'installazione di un pannello senza boiler lungo la falda di un fabbricato sia da considerarsi manutenzione ordinaria (e quindi niente autorizzazione), mentre invece l'installazione di un pannello con boiler in ogni caso richiede la DIA. Ma al comma successivo, il 4, tale decreto stabilisce che queste norme, apparentemente restrittive, valgono solo finchè la singola Regione non legiferi in materia: tale restrizione, insomma, vuole essere come uno sprone alle Regioni a fare delle leggi specifiche per normare la vicenda. La mia Regione, il Lazio, ha addirittura anticipato questo comma del decreto e, nel dicembre del 2007 ha inserito, nella legge finanziaria regionale, l'art. 19 in cui, al comma 4, lettera a, numero 1 viene stabilito che l'installazione di impianti solari termici (con o senza boiler è uguale) fino a 30mq di superficie sono da considerarsi attività edilizia libera da qualunque autorizzazione. Di conseguenza, chi vive nella Regione Lazio può beneficiare di questo enorme snellimento nelle procedure amministrative, perchè quando si fa un impianto che serva un appartamento o anche una villetta non si arriva mai a tali superfici (forse ci si arriva con impianti fotovoltaici).

Fin qui, quindi, chi è proprietario di una abitazione non inserita in un condominio può sostanzialmente installare impianti solari fino a 30mq liberamente, senza dire niente a nessuno.

ora, il secondo approfondimento riguarda i rapporti con i condòmini, nel caso in cui - come me - voleste installare un pannello solare sul tetto condominiale.
I punti importanti attorno a cui ruota la diatriba sono sostanzialmente due:
1. ciascun condomino è libero di utilizzare gli spazi di proprietà comune - quali sono il lastrico solare - a proprio vantaggio, a patto di non modificare la destinazione d'uso dello spazio (p.e. costruendo verande sul lastrico solare) e, ovviamente, di non apportare modifiche alle strutture o alle superfici del fabbricato. Le opere non devono impedire ad altri condomini di fare la stessa cosa che fate voi quindi, banalmente, non potete utilizzare una superficie di lastrico superiore alla frazione di millesimi di proprietà che avete (p.e. se il lastrico solare misura 200 mq e voi possedete 200 millesimi, significa che potrete utilizzare per i vostri scopi 40mq di lastrico, che equivalgono al 200per mille - 20 per cento - di 200mq). Quindi, se il pannello rientra ampiamente nello spazio di vostra pertinenza, potete installarlo. Per contro, vi sconsiglio di installare un impianto che occupi l'intera porzione di spazio di vostra pertinenza, perchè vi si potrebbe obiettare il fatto che i pannelli solari non possono stare tutti attaccati l'uno all'altro, altrimenti si fanno ombra tra loro e, quindi, tutti gli altri condomini non potrebbero fare la stessa cosa che state facendo. Occupando, diciamo, circa la metà dello spazio di vostra competenza state a posto.
1.bis c'è una seconda sfumatura legata alla questione precedente: probabilmente non tutta la superficie di spazio del lastrico solare è adatta all'installazione di pannelli solari: p.e. le falde di tetto che sono esposte a nord non possono essere considerate come una collocazione valida. Qualcuno potrebbe addirittura lamentarsi del fatto che chi arriva per primo si prende il posto migliore, lasciando magari agli altri delle falde esposte ad est o ovest che hanno un efficienza minore dei pannelli esposti perfettamente a sud. Se riuscite a dimostrare (io ho fatto un progettino di disposizione dei pannelli, dopo aver rilevato il tetto dell'edificio, dimostrando che c'entrano tanti pannelli quanti sono gli appartamenti sottostanti) che tutti i condomini possono installare dei pannelli personali esposti ad est, sud o ovest non potrete avere problemi. E se il primo che arriva si prende il posto migliore, non credo che nessuno possa biasimarvi. E'altrettanto vero, comunque, che non tutti i condomini potranno beneficiare di un impianto solare termico, ma solo quelli che abitano gli ultimi due-tre piani del fabbricato: ma, per contro, potrebbero esserci condomini che vogliono installare impianti fotovoltaici che non hanno "inefficienze" all'allungarsi della distanza.

2. bisogna stabilire se il pannello solare è considerato un innovazione ai sensi dell'art. 1120 del cod.civ., perchè, altrimenti, sarebbe richiesta la delibera assembleare con maggioranza di 2/3 dei millesimi (non dei presenti, ma dei millesimi...). Ebbene, a dirimere questa interpretazione ci ha pensato dapprima la magistratura, con una sentenza risalente addirittura al 1982 (ma che in secondo grado di giudizio fu parzialmente ribaltata) e poi, in seguito, dal parlamento che, con la legge 10/91 (ripresa poi nel dpr 380/01) definisce gli impianti solari come estensione dell'impianto idrico esistente. Di conseguenza, l'impianto non è considerabile come innovazione e, per tanto, non necessita nemmeno della delibera assembleare in quanto è pieno diritto di utilizzo della cosa comune.
Se avete bisogno di impianti di dimensioni maggiori, allora potete sempre provare a chiedere l'autorizzazione del condominio: non è escluso che vi venga concessa (e, essendo un opera volta al miglioramento delle prestazioni energetiche, grazie alla legge 10/91, è sufficiente la maggioranza dei presenti all'assemblea in deroga al 1120, e non i 2/3 dei millesimi).

Dunque, per riassumere:

se vivete nella regione Lazio e abitate in un condominio, potete montare il pannello senza dire niente al Comune e, se si rispetta quanto detto sopra, potete anche non dire niente al Condominio (magari una telefonata all'amministratore io la farei: io ho approfittato per parlarne ai presenti dell'ultima assemblea utile).

se non vivete nella regione lazio potete sempre andare a spulciare la normativa della vostra regione e vedere se sono state emanate leggi, circolari o pareri in tal senso. Alle perse avrete bisogno di presentare una DIA in Comune (informatevi bene prima, perchè i comuni potrebbero inventarsele tutte per rompere le scatole) e, se fate un impianto piccolo e se rispettate quanto detto sopra, non necessitate della deliberazione assembleare.

Io ho ragruppato tutte le varie normative e i vari estremi in un testo che ho consegnato al mio amministratore: se qualcuno di voi ne avesse bisogno o lo volesse per curiosità, mandatemi un mp con la vostra email e ve ne spedirò una copia.

edit: dimenticavo una cosa importantissima: se l'immobile è vincolato, bisogna comunque richiedere il parere o il nulla osta della sovrintendenza preposta alla tutela del vincolo. Se l'immobile è in un centro storico, anche se non coperto da decreto di vincolo, serve comunque il parere (ma non il nulla osta).

Ti ho mandato una mail perchè mi interesserebbe molto conoscere le normative in materia.
A me è stata negata l'autorizzazione dagli altri condomini ai quali l'avevo cmq gentilmente richiesta prima di procedere autonomamente, sperando in una loro lungimiranza e gentilezza.
Ma se posso farlo cmq a questo punto vorrei andare avanti lo stesso

Pf mi mandi tutta la documentazione e normativa di cui sei in possesso a cas2itNOSPAM@yahoo.it

wow...grazie...sei stata molto gentile a scrivere così nel dettaglio...devo far leggere il tuo post a mia mamma...
peccato che non abito nel lazio....ma non credo ci sia tanta differenza

tamy79 ha scritto:wow...grazie...sei stata molto gentile a scrivere così nel dettaglio...devo far leggere il tuo post a mia mamma...
peccato che non abito nel lazio....ma non credo ci sia tanta differenza

grazie premesso che sono masculo ti devo dire che da regione a regione le cose potrebbero cambiare significativamente, in quanto le definizioni sono "sul filo del rasoio" e non ci vuole niente a "sconfinare" nelle opere che richiedono titoli abilitativi. Il lazio si è impegnato - relativamente - molto su questo particolare tema, ma altre regioni potrebbero aver fatto di meno se non nulla. Conviene sempre spulciare per benino la normativa regionale (le regioni in genere emanano poche leggi all'anno, non è un problema andarsele a leggere) e, in caso sia assente, ci si può tranquillamente appoggiare al d.lgs. 115/08 che comunque è già un buon punto di partenza. Volendo, qualche informazione in merito si può ottenere andando a parlare con l'ufficio tecnico del Comune di residenza.

ovviamente i discorsi relativi ai rapporti con i condòmini valgono su tutto il Territorio Nazionale.