la proposta prevedeva di versare la provvigione al'agente entro e non oltre il preliminare, che però non abbiamo fatto, come ho già detto, quindi non abbiamo pagato ancora niente....e per fortuna, perchè altrimenti sai da quanto l'agenzia ci avrebbe abbandonato???

dede ha scritto:la proposta prevedeva di versare la provvigione al'agente entro e non oltre il preliminare, che però non abbiamo fatto, come ho già detto, quindi non abbiamo pagato ancora niente....e per fortuna, perchè altrimenti sai da quanto l'agenzia ci avrebbe abbandonato???

scusa se mi esprimo così direttamente: io darei forfait e non pagherei alcuna mediazione, ovviamente, e chiederei indietro la caparra, minacciando di adire alle vie legali per avere anche il rimborso del danno.
Mi sembra infatti che tali rischi si possano accettare solo se si tratta della "casa della tua vita", già prevedendo che ci rimarrai a lungo e sarai disposto a tutti i lavori e le regolarizzazioni necessarie. Inoltre se il notaio è onesto non procede neanche al rogito.

mimmi

dunque non avete pagato l'agenzia...avete dato una caparra e poi avete scoperto da soli il problema....giusto?
beh puoi pretendere che i soldi ti siano ridati...anche senza aver letto quello che avete firmato mi sembra di poter dire che c'è un vizio anche perchè il venditore è tenuto a garantire che la cosa sia immune da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore...
certo che non avete trovato un'agenzia molto competente

la quale agenzia mi ha appena chiamato per farmi infuriare ancora di piu', dicendo che la proprietaria non metteraà a posto la piantina perchè tanto noi dobbiamo fare dei lavori e quindi è inutile rifare 2 volte l'accatastamento....
io gli hod etto COSA vuoi che me ne freghi della piantina??? io voglio sapere dell'abitabilità e se non mi fa sapere in fretta io blocco anche la pratica del mutuo
al che lui: ah ma se volete tirarvi indietro è un altro discorso...
e io: guardi che non siamo noi a che ci tiriamo indietro, siete voi che rendete non possibile proseguire nel contratto...
SCUSATE SONO NERA!
ionon voglio buttare anche i soldi per un avvocato!

se "rinunci" attenzione bene a cosa scrivi nella lettera, come giustamente dici NON SEI TU CHE TI TIRI INDIETRO (perchè se risulta così sei tu l'inadempiente la proprietaria si tiene la caparra).
Deve essere ben chiaro e formulato in modo legalmente inneccepibile che l'inadempienza e della proprietaria: devi ufficailmente richiedere il certificato di abitabilità, l'accatastamento e quant'altro, secondo quanto ti aveva fatto presente il notaio affinche la compravendita sia a norma di legge. Non potendoli presentare sarà quindi la proprietaria ad essere inadempiente e a doverti restituire la caparra.
Puntualizza anche il grave comportamento dell'agenzia, che può essere denunciato all'Ordine (mi sembra). Io aggiungerei che valuterete se i comportamenti tenuti possano dare luogo ad una azione di risarcimento per i danni subiti: è un argomento che puuò sbolccare al situazione.



mimmi

guarda, scusa tutti gli errori di ortografia e sintassi ho scritto in frettissima
kalimerox scrive benismo e giustissimo

c'era da qualche parte (ma da un po' che lo cerco e non lo trovo!) un forum con i professionisti del settore dell'immobiliare. Lì c'erano tutte le normative, ecc, e poi, ci partecipavano dei professionisti. Penso che prima di fare qualsiasi cosa potresti cercarlo, chiedere consiglio, e, in quanto possibile, parlare con un avvocato (il tuo notaio cosa ti da consiglia? dove ti ha indirizzato per informazioni?). Altrimenti, forse gli amministratori di condominioweb.com ti possono dare qualche dritta.

Penso che sia giusto che tu non firmi il rogito, che dovresti avere indietro la caparra, che ti spetta anche una somma uguale alla somma versata per danni, che l'agente è passibile di denuncia... ma quel che è giusto non sempre corrisponde a quello che è legale.

Il tema è delicato... guardati bene di muoverti secondo il parere della nostra opinione non professionale! Se proprio non conosci nessun avvocato (amico, parente, conoscenza di un collega di lavoro...), almeno comincia con l'entrare in qualsiasi agenzia immobiliare e chiedere se per cortesia ti possono fare una piccola consulenza. Per esperienza propia, qui a Roma, ti direi di evitare franchising tipo TecnoCasa, piena di giovanotti, ma di affidarti piuttosto a un'agenzia di tipo familiare, dove il titolare è nel mestiere da anni. Loro conosceranno il propio mestiere...

in bocca al lupo!


EDIT: prova qui

La questione è delicata, non c'è dubbio...
1) la parte promittente venditrice deve aggiornare la situazione al catasto a sue spese, altrimenti il notaio non fa il rogito e tu hai diritto al doppio della caparra confirmatoria pattuita in sede di compromesso;
2) per l'abitabilità, la cosa è un pò più dubbia, l'assenza del certificato non dovrebbe essere causa di nullità della compravendita; io il certificato l'ho avuto e quindi è formalmente tutto in regola, ma è del 1957 e da allora troppa acqua è passata sotto i ponti, e se dovessi richiedere oggi di nuovo l'abitabilità troppi lavori dovrei fare! Per il mutuo, ci sono alcune banche che richiedono questo certificato in ogni caso, altre che lo richiedono solo per immobili nuovi, altre ancora che non lo richiedono proprio.
Credo ti convenga sfruttare la cosa per trattare sul prezzo, ma solo per la questione abitabilità. Diversamente, ti serve un buon legale, e tanti soldi per pagarlo!
Ciao

peppe64 ha scritto:fruttare la cosa per trattare sul prezzo, ma solo per la questione abitabilità. Diversamente, ti serve un buon legale, e tanti soldi per pagarlo!

si.. un legale... ma se lui valuta il caso e considera che hai ragione (e vince... ma se ala fine non hai ragione, allora non era un buon legale) il legale lo paga l'altro! se ti dice che ha ragione l'altro, allora tu paghi solo una consulenza. penso che il gioco ne valga la candela

Per essere certi che tu ti possa tirare indietro senza perdere la caparra e rischiare anche di dover pagare dei danni, bisognerebbe conoscere esattamente il testo della proposta irrevocabile di acquisto che hai firmato.
Se c'è scritto che tu accetti l'immobile nello "stato di fatto e di diritto in cui si trova", inclusi vizi anche occulti, temo che la situazione si complichi.
Diverso sarebbe se nella proposta irrevocabile il venditore avesse dichiarato che l'immobile è conforme alle norme edilizie ed urbanistiche. In tal caso, avendo il venditore dichiarato il falso, la proposta sarebbe nulla e tu potresti anche richiedere i danni.

Sia che tu decida di procedere che tu decida di rinunciare, visti i rischi che corri, mi sembra indispensabile che tu chieda la consulenza di un professionista. Meglio spendere 100 euro oggi per chiarire le cose.....

Penny

a dire il vero io ho letto, proprio espressamente a proposito di quella clausola, che avere accettato l'immobile nello stato di diritto e di fatto NON significa che il compratore possa PRESUMERE che manchi il certificato di abitabilità, anzi. addirittura anche dopo il rogito, se viene fuori la mancanza del ceritifcato, ilcompratore ha diritto alla risoluzione del contratto.
in ogni caso io non mi sto attaccando ad una vernice tossica o a un buco che c'è o o in cucina, perchè in tal caso un perito che micertificasse l'abitabilità l'avrei trovato, nO??? invece in questo caso si tratta di una norma igienico sanitaria e siccome le case nuove sono (quasi) tutte a norma, perchè io ne dovrei compraRE una che non lo è??? solo perchè io sapevo che era d'epoca? almeno voiglio comprarla consapevolmente, invece l'ho scoperto per caso. E' questa la ragione per cui adesso siamo incazzati.

molto dipende da cosa ha firmato infatti, a parte le clausule vessatorie, nei contratti la volontà delle parti è sovrana.....
responsabilmente senza leggere il vostro accordo non si può dare un consiglio serio....ci si può muovere solo parlando in generale e questo lo abbiamo fatto...
il mio consiglio è leggi bene quello che hai firmato...in linea teorica non ci dovrebbero essere ostacoli alla restituzione della caparra....e credo ( ma senza leggere l'accordo resta un CREDO) che tu possa ottenere il doppio di ciò che hai versato...almeno che nell'accordo non ci siano clausule che inficiano questa regola se hai dubbi vai da un legale...gli basterà dare un'occhiata all'accordo firmato e saprà darti un parere...il tutto non ti costerà molto anzi il più delle volte per un parere non ci si fa pagare..in fede posso dirti che è raro che l'agenzia si faccia trascinare in una causa per una caparra.....

Concordo in tutto. Certo nessun contratto può avere clausole di contenuto vessatorio o contrario a norme di legge.

mimmi

Ciao Dede
Vorrei riferirti la mia esperienza sperando possa in qualche modo aiutarti. Io mi sono tirata indietro 2 anni fa da una situazione simile alla tua, cioè casa d'epoca (1954) priva di abitabilità (l'obbligo di conseguire il quale ESISTE DAL 1934, CON REGIO DECRETO x la precisione...)per mancato rispetto dei regolamenti igienico-sanitari, nella fattispecie altezza del soffitto insufficiente (sia all'epoca della costruzione che oggi, nonostante il minimo sia stato abbassato). La differenza con te è che io mi sono accorta del problema DOPO aver firmato il preliminare e aver versato la caparra: mi sono fatta una cultura urbanistica che metà ne basta leggendo ogni legge e norma esistente in merito indietro fino al 1896 (sto dicendo davvero) e richiedendo più volte nero su bianco (raccomandata AR) alla venditrice e all'agenzia che mi dessero il certificato di abitabilità prima di andare a firmare il rogito. Tale certificato non mi è mai stato dato, in quanto abitabilità mai richiesta, in quanto a sua volta non concedibile. Sono riuscita ad ottenere indietro quasi il doppio della caparra dalla venditrice DOPO UN ANNO E MEZZO e IL CAMBIO DI 2 AVVOCATI, ma la difficoltà stava essenzialmente solo nella scarsa solvibilità della venditrice (anziana, malata, nullatenente ed era riuscita poco dopo a rivedere la casa ad altri, così rischiavo di non aver patrimonio su cui far valere la mia richiesta..), perché dal punto di vista legale avevo ragione da vendere: il venditore DEVE consegnare il certificato di abitabilità al compratore, A MENO CHE QUEST'ULTIMO NON LO ABBIA ESPRESSAMENTE ESONERATO, altrimenti si configura l'ipotesi di mancanza di qualità essenziali nel bene oggetto della vendita (avendo io firmato un preliminare in cui compravo l'appartamento per, testualmente, CIVILE ABITAZIONE, mancando di abitabilità quell'appartamento non può essere abitato, rendendomi anche sanzionabile se lo abitassi ugualmente -e fino a poco tempo fa la cosa costituiva anche reato-), cosa che costituisce motivo di inadempienza del venditore a cui può essere addebitata la penale. Però sai l'inghippo dove sta? nel fatto che per immobili nuovi, a partire da una certa data (mi pare il 1994), richiedere l'abitabilità è obbligatorio per legge al termine di una costruzione e ALLEGARE QUESTO CERTIFICATO ALL'ATTO DI COMPRAVENDITA E' OBBLIGATORIO, mentre x quelli precedenti ti devi far sentire tu chiedendo il certificato, in quanto il venditore ha l'obbligo di dartelo MA NON DEVE NECESSARIAMENTE ALLEGARLO ALL'ATTO e il notaio, se non troppo coscienzioso, PUO' STIPULARE UGUALMENTE L'ATTO SENZA RICHIEDERE DI ALLEGARLO. Peggio ancora se l'immobile è stato costruito antecedentemente al 1967, in quanto per questi immobili non è obbligatorio allegare o citare la licenza edilizia (che è però cosa ben diversa dal certificato di abitabilità) , e l'agenzia immobiliare sbandierando questa norma mi voleva convincere che "TUTTE LE CASE ANTECEDENTI AL 1967 SI CONSIDERANO ABITABILI IN VIRTU' DI QUESTA SANATORIA".
(pensa cosa si può permettere impunemente di dire un agente immobiliare in Italia...)
Io non ho abboccato a questa caXXata, ma l'agenzia cmq usava questi mezzi solo x convincermi a firmare (mi hanno anche subissata di telegrammi in cui mi dicevano un giorno prima di aver fissato l'atto per il giorno dopo, pur non avendone diritto: io non sono mai andata, e loro si permettevano anche di farmelo pesare!), dato che penso la titolare fosse amica della nipote della venditrice, che si occupava dell'affare: in realtà nei miei confronti non avevano bisogno di muovere un dito, perché io LI AVEVO PURTROPPO GIA' PAGATI contestualmente al compromesso, ed in questo caso devo dimostrare che l'agenzia fosse al corrente del difetto già dal compromesso: per la nostra amabile legge italiana, l'agenzia a partire da tale momento non ha responsabilità anche se ha venduto qualcosa di totalmente non in regola. A meno che, questo non essere in regola non sia proprio una mancanza di qualità che rendeva impossibile la transazione, e su questo sta puntando il mio TERZO avvocato, nella causa che ho intentato contro l'agenzia per riavere le provvigioni: causa purtroppo civile, ripeto solo basata sull'impossibilità della vendita, perché per poter fare una denuncia penale per truffa avrei dovuto agire entro 3 mesi e potendo dimostrare (cosa che effettivamente non posso...) che l'agenzia, come detto sopra, era a conoscenza della mancanza di abitabilità già da prima del compromesso.
Se tu hai firmato solo la proposta, tirati indietro, assolutamente NON PAGARE L'AGENZIA perché se tu lo facessi avresti buttato via i tuoi soldi, e pretendi la restituzione NON SOLO DELLA TUA CAPARRA MA DEL DOPPIO, ovvero inclusa la caparra del venditore, in quanto nella proposta che hai firmato non può cmq non esserci scritto che l'appartamento deve essere in condizioni di regolarità urbanistica, pertanto il venditore ha già dichiarato il falso. O si annulla il contratto (costituito dalla proposta), e lui paga la penale prevista (restituendoti il doppio della tua), oppure se compri ugualmente la casa potresti richiedere per legge l'applicazione di un prezzo più basso e richiedergli i danni, ma è una strada molto più complicata da percorrere.
Se ti servono ulteriori chiarimenti chiedi pure, e soprattutto tieni presente una cosa: NON TI PUOI FIDARE ASSOLUTAMENTE DI QUELLO CHE TI DICE UN AGENTE IMMOBILIARE. In 2 anni di controversia, ho sentito solo menzogne allucinanti uscire dalla bocca di costoro (anche di altre agenzie interpellate per un parere), perché visto che la legge non li obbliga più di tanto, non si curano certo di offrire garanzie di legalità e serietà se non gli punti (metaforicamente) una rivoltella contro.

Ciao

odddio!! leggendo questo mi sono spaventata, ho chiamato mio marito e abbiamo contattato il venditore della casa che abbiamo comprato... rogito firmato sett scorsa... non ha, pur avendolo detto a voce: certif legge 43/90 (fatta in economia ma a questo punto non se se sia vero) ne certif abitabilità (immobile di 1962).

mi sa che ho preso una sola, ma oramai non ci posso più fare niente, vero?