Innanzitutto mvi ringrazio anticipatamente per le risposte in berito al mio quesito!

Ho appena ricevuto il computo metrico redatto dall'architetto a cui mi sono affidato in riferimento alla ristrutturazione di un appartamento del 1965 di circa 120 metri quadri è non ho capito alcune cose:

Nel computo metrico sono identificate singole voci per la demolizione e ricostruzione di parti interne oltre che infissi, tubature, riscaldamento, illuminazione, ecc.

1) Quello che mi ha fatto rimanere in dubbio è il fatto che per le singole voci l'arch. ha lasciato in bianco i valori ed i costi mentre alcuni altri computi visti con altri amici inserivano anche i costi da sostenere (chiaramente sulla base dei prezzi di mercato).

Io ritenevo logico questo attegiamento in quanto dovendo andare a proporlo alle varie imprese sarebbero state loro a indicare i costi. Invece questi amici mi dicono che in realtà l'inserimento dei prezzi già effettuato dall'arch. rappresenta un punto di riferimento che l'impresa deve prendere per poi eseguire dei preventivi a ribasso.

Cosa sarebbe bene fare farglielo presente all'arch. o no?

2) Ritenevo che trattandosi di ristrutturazione si dovesse tendere a salvare il salvabile per ovvi problemi di economia.
Di contro nel computo metrico vengono inserite "es. stonacatura ed intonacatura a corpo" di tutte le pareti interne. Io nella mia ignoranza ritengo che molte pareti siano solo da tinteggiare e non anche da stonacare? Mi sbaglio?

3) Idem per l'impianto di illuminazione e di riscaldamento. Esempio computo illuminazione: l'arch. ha preventivato circa 130 punti ma non ha scomputato i punti luce già esistenti. Come ha preventivato una completa rinnovazione dei riscaldamenti senza rendersi conto se il sistema già esistente potesse essere salvato.
Alla mai domanda su questo terzo quesito mi ha risposto che non sa se questi sistemi possano essere salvati (anche parzialmente). Ma mi domando se non sarebbe necessario prima di richiedere preventivi ai tecnici non renersi conto di cosa si possa salvare.

Sull'arch. ho una discreta fiducia corroborata anche dal fatto che per tutta la direzione dei lavori mi ha indicato in parcella un prezzo forfettario e non a percentuale. Pertanto, ritengo che non abbia interesse a far lievitare il prezzo della ristrutturazione ma mi restano i dubbi precitati.

Qualcuno, anche del mestiere, mi può dare qualche risposta in merito?

Grazie tanto.

non faccio l'architetto nè il muratore ecc ecc però mi sono smazzato una ristrutturazione completa della porzione di una cascina iniziata con il concetto, salviamo il salvabile.

Sulla mia pelle mi sono accorto però che il concetto giusto era farla saltare in aria e poi riscostruirla con anche una spesa minore, ma non è stato possibile.

Bada che ogni lavoro eseguiro sul recupero oppure salvando parzialmente impianti tecnici già presenti oltre a sollevare tutti trenne te da responsabilità di fa diminuire notevolmente l'efficienza e il valore aggiunto di una ristrutturazione fatta a regola d'arte.

Affida i lavori a un professionista e visita più che puoi il sito per sincerarti delle operazioni...è la miglior garanzia.

quoto Doucable!

tieni conto che l'arch. ha solo dei valori indicativi di prezzo, che però non sono veri. il prezzo di mercato lo fanno anche altre cosa, tipo il piano a cui far arrivare i materiali, la posiziobne, il tempo di parcheggiare il camion, l'occupazione di suolo pubblico per montare una gru, lo smaltimento rifiuti del paese...

dal fatto che non abbia messo dei valori a caso a me sembra un architetto serio. Anche perchè il giochetto del ribasso ti può lasciare ad uncerto punto in braghe di tela, se l'impresa scopre di non poter sostenere i prezzi che ti ha proposto...

Anche perchè se l'intonacatura è del 65 forse è bene metterci mano MENTRE stai facendo i lavori, non dopo, con la casa a posto e l'intonaco che si stacca (es. mio cognato che si sta mangiando le mani).

Noi in studio prepariamo in genere un computo metrico estimativo in base ai prezzi di mercato correnti, o in base al bollettino degli ingegneri (vi sono riportati i costi per qualsiasi opera, dall'edilizia agli impianti, dal nuovo alla ristrutturazione), però poi, l'indicazione vera del costo del lavoro la danno le offerte fatte dalle ditte a cui si da appunto una "richiesta offerta" che non è altro che il computo metrico delle opere da eseguire in cui loro devono applicare i costi unitari ed i totali, megli in genere se prima di fare l'offerta fanno un sopraluogo sul posto, in modo da poter valutare la posizione, l'accessibilità ecc.
Quindi ha fatto bene il tuo architetto In genere le offerte a ribasso vengono fatte per opere pubbliche.
Per quanto riguarda le voci che tu ritieni "esagerate", meglio che ti venga fatta un'offerta completa, poi sarai tu nella fase operativa a decidere cosa è meglio. Tieni presente comunque che un immobile del 1965 probabilmente ha impianti funzionanti ma non a norma, intonaci vecchi ecc. Valuta bene! Se ritieni opportuno fai un sopraluogo con i singoli professionisti (elettricista, idraulico..) loro sapranno darti la soluzione migliore

stellina ha scritto:Tieni presente comunque che un immobile del 1965 probabilmente ha impianti funzionanti ma non a norma, intonaci vecchi ecc.

brava! tanti e forse troppi speculano su queste cose che a fronte di spese fatte una volta e mai più finiscono poi con il vivere in una casa dove l'occhio posato alla propria (mica di altri) sicurezza non c'è mai stato.

Un amico ha ristrutturato un rustico alla buona, si è trovato con una casa finita e curata in tutte le rifiniture con gli impianti in pessime condizioni, trovandosi poi ad avere esaurito le risorse e doversela tenere così com'è.

Non ti dico la delusione...

Grazie per gli interventi anche se disomogenei tra loro:

Per stellina:
sono d'accordo con il tuo discorso anche se non ho capito se voi, in studio, fate al cliente privato un computo metrico estimativo o non estimativo.

Per quello che ho capito il mio arch. lo ha fatto "non estimativo" (cioè senza l'inserzione dei prezzi di mercato) e non il contrario. E non ho capito se è in bene o un male.

Riguardo al salvabile o non salvabile:

Riguardo all'impianto elettrico sette - otto anni fa è stato messo a norma. Ora io da ignorante ho solo un'attestazione di tale attività effettuata in quel periodo. Non so cosa significhi "a norma".

Sempre in quel periodo sono state rinfrescate tutte le pareti. Pertanto, la casa pur essendo del '65 non si trova in situazione fatiscente ed è stata abitata dagli affittuari fino a pochi mesi fa.

Per doucable:
Sono d'accordo con te ma il tuo caso "cascina" penso sia completamente differente da un'appartamento del '65 dove non ci sono neanche fratture di intonaco o semplici chiodi.

Io non sto sindacando su nulla ma volevo solo chiarimenti sui questo dubbio: riparare un muro (abbastanza semplice nella costruzione come nel caso in questione) costa di più che buttarlo giù e ricostruirne un'altro?

Grazie.

Grazie per gli interventi anche se disomogenei tra loro:

Per stellina:
sono d'accordo con il tuo discorso anche se non ho capito se voi, in studio, fate al cliente privato un computo metrico estimativo o non estimativo.

Per quello che ho capito il mio arch. lo ha fatto "non estimativo" (cioè senza l'inserzione dei prezzi di mercato) e non il contrario. E non ho capito se è in bene o un male.

Riguardo al salvabile o non salvabile:

Riguardo all'impianto elettrico sette - otto anni fa è stato messo a norma. Ora io da ignorante ho solo un'attestazione di tale attività effettuata in quel periodo. Non so cosa significhi "a norma".

Sempre in quel periodo sono state rinfrescate tutte le pareti. Pertanto, la casa pur essendo del '65 non si trova in situazione fatiscente ed è stata abitata dagli affittuari fino a pochi mesi fa.

Per doucable:
Sono d'accordo con te ma il tuo caso "cascina" penso sia completamente differente da un'appartamento del '65 dove non ci sono neanche fratture di intonaco o semplici chiodi.

Io non sto sindacando su nulla ma volevo solo chiarimenti sui questo dubbio: riparare un muro (abbastanza semplice nella costruzione come nel caso in questione) costa di più che buttarlo giù e ricostruirne un'altro?

Grazie.

ale69 ha scritto: Per doucable:
Sono d'accordo con te ma il tuo caso "cascina" penso sia completamente differente da un'appartamento del '65 dove non ci sono neanche fratture di intonaco o semplici chiodi.
Grazie.

Nel mio caso una parte della ristrutturazione risaliva agli anni 70 con tecniche e materiali dell'epoca, a mio giudizio un bel lavoro ma incompatibile con la portata dell'opera in questione, ho demolito tutto e non me ne sono pentito affatto, la controprova (riparazione) purtroppo non te la posso dare

Quoto, rifai tutto.
Potresti ritrovarti in difficolta altrimenti.
Pensa solo alle tubazioni elettriche che usavano anni fa, i fili elettrici di ora ci passerebbero a malapena.
E questo è solo un problema
Inoltre fare un computo metrico nel dettaglio è praticamente impossibile.
Anzi preparati ad un esborso maggiore del preventivo!

ale69 ha scritto:Per stellina:
sono d'accordo con il tuo discorso anche se non ho capito se voi, in studio, fate al cliente privato un computo metrico estimativo o non estimativo.

Per quello che ho capito il mio arch. lo ha fatto "non estimativo" (cioè senza l'inserzione dei prezzi di mercato) e non il contrario. E non ho capito se è in bene o un male.

Riguardo al salvabile o non salvabile:

Riguardo all'impianto elettrico sette - otto anni fa è stato messo a norma. Ora io da ignorante ho solo un'attestazione di tale attività effettuata in quel periodo. Non so cosa significhi "a norma".

Sempre in quel periodo sono state rinfrescate tutte le pareti. Pertanto, la casa pur essendo del '65 non si trova in situazione fatiscente ed è stata abitata dagli affittuari fino a pochi mesi fa.

Grazie.

In genere noi il computo estimativo lo facciamo per uso interno, per avere più o meno una indicazione di costo, poi se ne puù parlare anche con il cliente, che deve però capire che quelli applicati sono prezzi attribuiti in base si alla conoscenza del mercato corrente ed ai bollettini aggiornati, ma quelli applicati dalle imprese saranno sempre più attendibili.

Che significa che l'impianto è stato rimesso a norma? Se tutti i fili sono stati sfilati (a quei tempi è probabile che non li passassero nemmeno nella forassite ) e il tutto rifatto con fili nuovi, forassiti, messa a terra e tutto ciò che serve, comprensivo di certificazione di conformità rilasciata dall'impiantista, allora può andare, accertati bene di queste cose. Anche per l'impianto idraulico, che fai, cambi le mattonelle e non dai una buona occhiata alle tubazioni? E se poi si rompe un tubo devi andare a rispaccare tutte le tue belle piastrelle nuove nuove? Io a casa mia ho rifatto solo il pavimento e il rivestimento del bagno, ma le tubature sono di cinque anni fa, non mi sarei fidata di tubature di 40 anni .......

Per gli intonaci, rinfrescati significa imbiancati o un lavoro più massiccio? E' ovvio che se rifai gli impianti gran parte se ne andrà tra tracce et similia, quindi andranno rifatti, se invece non tocchi niente e gli intonaci sono in buone condizioni forse è l'unica cosa che puoi salvare, magari limitandoti a rifare solo le parti deteriorate. Attenzione all'umidità

Ciao, sarei curioso di leggere il tuo computo metrico.
Se ti va inviamelo per email a swatch150@yahoo.i.
Ti faccio anche un preventivo e se sei vicino la mia zona posso propormi anche io ad effettuare i lavori.
Ciao

circa 10 anni fa ho ristrutturato una casa anni 50 con la logica di buttare tutto all'aria e rifare tutto.

andavo in cantiere tutti i giorni e ho seguito direttamente i lavori anche se avevamo un geometra che ha fatto i lavori e coordinava tutto.
quello che ho visto è che per quanto riguarda gli impianti meglio rifare tutto, fanno decisamente prima (e quindi ti costa meno e viene meglio).
per il riscaldamento non credo nemmeno sia possibile recuperare qualcosa a livello di tubature: se mi parli di termosifoni in ghisa si potrebbero anche riutilizzare visto che sono abbastanza costosi e durano una vita, ma se sono un po' incrostati non conviene e allora a sto punto....

per quanto riguarda gli intonaci, a noi avevano consigliato di non rifarli perché da un sopralluogo sembravano validi. in compenso due anni fa abbiamo cominciato ad avere fastidiose muffe, magari se li rifacevamo non venivano.