Vorrei sapere come si può valutare il valore di un'immobile. Mi spiego.
Di quali requisiti bisogna tener conto per stabilire il valore che un fondo?
la proprietaria del locale dove abbiamo attualmente il negozio ci ha chiesto l'aumento, dato che, a parer suo, il locale vale più di quello che gli diamo attualmente.

La faccenda è un po' complicata in quanto per anni non ci ha chiesto l'aumento annuale Instat ma ci ha lasciato l'importo invariato per 4 anni. Poi al 5° anno ci ha aumentato di pochi euro giustoi l'arrotondamente in conseguenza del passaggio dalla lira all'euro.
Oggi che siamo al 6° anno, chiede: l'aumento di € 50 tutti in una botta e poi da ora in poi l'adeguamento instat annuale.
Mi rendo conto che l'aumento instat è una cosa regolare che ogni anno deve esser fatta e in questo siamo stati avvantaggiati per anni. Trovo ingiusto però un'aumento di colpo di 50 €, così facendo la proprietaria recupera tutti gli aumenti precedenti non attuati portando la base di affitto ad un importo + alto di quello che sarebbe stato oggi se ogni anno l'avessimo adeguato agli indici (se no ho sbagliato i calcoli, diventerebbe €550 invece di € 512).
So che rifiutare questa richiesta va a nostro discapito ma lo trovo ingiusto e inadeguato. Il valore dell'immobile non lo conosco, so solo che quando acettammo l'affitto nel 2001 lo facemmo perchè l'importo era interessante rispetto a quello che chiedevano in giro.
Abbiamo proprosto una via di mezzo a € 530. la proprietaria indispettita ha risposto con una lettera acida dicendo che non può fare diversamente che accettare la nostra proposta anche se la ritiene inadeguata e che comunque ogni anno l'importo sarà aumentato dell'indice instat, specificando che sarà così fino alla scadenza del contratto nel 2013.
La mia preoccupazione è che se non accettiamo il suo aumento, nel 2013 ci spedisce a casa!
Consigli?

Ciao tiziana... si, l'argomento è un po' spinoso...
Tanti valori concorrono a definire il prezzo... la zona, il passaggio, il numero di vetrine, lo spazio disponibile come magazzino...
Se effettivamente immobili simili al tuo hanno prezzi d'affitto più alti, è ragionevole pensare che la proprietaria stia chiedendo il giusto.
Eventualmente puoi proporre di contrattare sul prezzo in cambio, da parte tua, di lavori utili al negozio... non so, ridipingendo i muri per esempio.

Mercury ha scritto:Ciao tiziana... si, l'argomento è un po' spinoso...
Tanti valori concorrono a definire il prezzo... la zona, il passaggio, il numero di vetrine, lo spazio disponibile come magazzino...
Se effettivamente immobili simili al tuo hanno prezzi d'affitto più alti, è ragionevole pensare che la proprietaria stia chiedendo il giusto.
Eventualmente puoi proporre di contrattare sul prezzo in cambio, da parte tua, di lavori utili al negozio... non so, ridipingendo i muri per esempio.

Grazie per l'interessamento. immaginavo che fosse difficile calcolare il valore del fondo.

il contrattare, diciamo che lei non vuole contrattare, vuole quello che chiede e basta.
Lavori utili...non credo che gli interessino, il fondo è in buone condizioni, tenuto bene già rinmbiancato e pitturato il poco spazio non arredato con scaffali.
ha portato la faccenda nel piano polemico nonostante le nostre gentili parole, si è attaccata a 20 €, come se gli mancasserio i soldi, è piena di fondi dati in affitto!! per principio non accetterei, per paura si.
la sensazione che ho è che se cedo adesso la sua sarà una delle tante richieste di aumento, se non cedo temo di essere mandata a casa

dunque...non vorrei sbagliarmi ma credo che richiesta di aumenti ISTAT anche per gli arretrati sia lecita...ovvero abbia effetto retrattivo, chiedi al tuo commercialista che sicuramente lo sa...

poi solo per una questione di buon senso penso che dovresti essere lieta del fatto che per anni hai avuto l affitto bloccato...

se ritieni 530 equi...mi sembra giusto che ti adegui anche a 550 sulla base che tu ben sai che inizialmente l affitto ti era sembrato basso!

stai attenta a non fare i conti in tasca alla proprietaria xche come pensi che 20 euro al mese non siano niente per lei, lei potrebbe pensare la stessa cosa di te...

ti dico questo perche io ho due case che affitto...e una volta pagate le tasse non credere che rimanga quel gran guadagno eh se ne va + di un terzo! senza contare che c'e' sempre da spendere un botto quanto gli affitttuari se ne vanno...

tizianafranc ha scritto:la sensazione che ho è che se cedo adesso la sua sarà una delle tante richieste di aumento, se non cedo temo di essere mandata a casa

Beh... prima del 2013 non potrebbe mandarti via cmq...
Mi sembra di intendere che sia questo il tuo più grande timore, lo "sfratto" diciamo, per quello ti suggerivo di guardarti intorno... giusto per capire se le alternative sono veramente peggio di quello che hai e fare una scelta ponderata di conseguenza...
Per caso hai contatti con altri affittuari dei suoi fondi? giusto per sapere se ha chiesto aumenti anche a loro e avere un'idea delle loro impressioni...

dammispazio ha scritto:dunque...non vorrei sbagliarmi ma credo che richiesta di aumenti ISTAT anche per gli arretrati sia lecita...ovvero abbia effetto retrattivo, chiedi al tuo commercialista che sicuramente lo sa...
poi solo per una questione di buon senso penso che dovresti essere lieta del fatto che per anni hai avuto l affitto bloccato...

siamo daccordo, su questo non ho fatto una piega, l'abbiamo ringraziata per averlo fatto per anni. infatto al 1° aumento, l'anno scorso, ho acolto la cosa senza storie.

dammispazio ha scritto:se ritieni 530 equi...mi sembra giusto che ti adegui anche a 550 sulla base che tu ben sai che inizialmente l affitto ti era sembrato basso!

il fondo inizialmente l'ho preso perchè l'affitto era basso rispetto ad altri in altre zone per cui non so se era basso per questo fondo qui. non cambia molto 530-550 anche se in realtà moltiplicato x 12 mesi, un po' cambia... e soprattutto diventa un montante di calcolo per i futuri instat più alto, di conseguenza l'affitto che andrò a pagare nel tempo sarà più alto di quello che dovrebbe essere.
quello che mi scoccia è che con questa scusa lei ogni anno mi potrà aumentare l'affitto di 50-100 €, così perchè gli va!

dammispazio ha scritto:stai attenta a non fare i conti in tasca alla proprietaria xche come pensi che 20 euro al mese non siano niente per lei, lei potrebbe pensare la stessa cosa di te...ti dico questo perche io ho due case che affitto...e una volta pagate le tasse non credere che rimanga quel gran guadagno eh se ne va + di un terzo! senza contare che c'e' sempre da spendere un botto quanto gli affitttuari se ne vanno...

questo non lo so hai senz'altro ragione.
Il mio è più un discorso di rabbia perchè lei viene a dirmi che con l'arrivo dell'euro i commercianti sanno che tutto è raddoppiato (alludendo pur non conoscendomi e non avendo mai speso 5 centesimi da me) e quindi gli affitti vanno adeguati al costo della vita.

Mercury ha scritto:

tizianafranc ha scritto:la sensazione che ho è che se cedo adesso la sua sarà una delle tante richieste di aumento, se non cedo temo di essere mandata a casa

Beh... prima del 2013 non potrebbe mandarti via cmq...
Mi sembra di intendere che sia questo il tuo più grande timore, lo "sfratto" diciamo, per quello ti suggerivo di guardarti intorno... giusto per capire se le alternative sono veramente peggio di quello che hai e fare una scelta ponderata di conseguenza...
Per caso hai contatti con altri affittuari dei suoi fondi? giusto per sapere se ha chiesto aumenti anche a loro e avere un'idea delle loro impressioni...

no, non ho contatti con gli altri affittuari, so solo che ne ha altri.
è vero che dovrei guardarmi iontorno per vedere che prezzi hanno gli affitti fuori dal centro.