alesssia_ ha scritto:

007 ha scritto:insisto...
..fai un accesso agli atti.....ai sensi della l. 241/90..per vedere se la casa...così come l'hai visionata.... è stata autorizzata dal Comune.....

E come faccio a farlo? A chi mi rivolgo? Al notaio? Ad un geometra? Oppure posso farlo io stessa andando semplicemente in comune?

L'accesso agli atti, per le pratiche edilizie, la fai tu in Comune , presso l'ufficio edilizia privata.
Possono fare l'accesso agli atti, tutti coloro che hanno un interesse giuridicamente rilevante, e tu ce l'hai in quanto sei titolare di compromesso, ed hai diritto, a visionare e/o prendere copia di tutti gli atti che riguardano l'immobile che stai per comprare, per verificarne la conformità.

Il catasto non ti dà la conformità edilizia...ma solo quella catastale.

Il comune ...come ti ho detto prima..è l'organo competente a rilasciare le concessioni...non il catasto....
Si costruisce dietro concessione Comunale...si modifica con pratica ediliza presentata in Comune......
Al catasto ci si và...dopo che si è costruito, dopo che si è modificato.........................prima si passa dal Comune.
Il comune è poi l'organo competente alle verifiche urbanistiche...il catasto serve solo per motivi fiscali....per motivi di proprietà...per pagare l'I.C.I., per pagare l'IRPEF, per pagare il notaio, per pagare la TARSU......

Ma ...gli abusi edilizi...li puoi verificare SOLO all'ufficio edilizia privata....
Tutto quello...che è diverso dallo stato concessionato...modificato...sanato....autorizzato...E' ABUSIVO..

In alcuni casi...è sempre possibile sanare...pagando...dato che le sanatorie sono onerose.....in altri casi non si può nemmeno sanare.

Si può sanare quando..le modifiche apportate all'appartamento, senza autorizzazione, sono comunque eseguite...in maniera conforme alle norme edilzio-urbanistiche del tuo Comune.......
Le norme si basano su precisi parametri....stabiliti nei regolamenti edilizi e nei regolamenti urbanistici......e l'appartamento modificato DEVE rientrare in detti parametri...altrimenti non si può sanare......e rimane un abuso...che..ti potrebbe pregiudicare grane in futuro.

mi sono dimenticata di dire, che normalmente il notaio.....fa la visura catastale.................in rarissimi casi ...fa la verifica urbanistica.....

...e che al catasto si possono fare le variazioni...anche senza aver regolarizzato prima...all'edilizia privata.........

007 ha scritto:mi sono dimenticata di dire, che normalmente il notaio.....fa la visura catastale.................in rarissimi casi ...fa la verifica urbanistica.....

Il notaio, per legge, non è tenuto a verificare la parte urbanistica. Spesso però richiede che la parte venditrice gli faccia produrre da un tecnico abilitato una relazione urbanistica, perché in caso di abusi edilizi, magari totali, cioè opere costruite in totale assenza di autorizzazioni edilizie, il passaggio di proprietà di quell'immobile o di quella parte se l'abuso riguarda solo una parte, è nullo, e il notaio ha il divieto di ricevere atti nulli.

Comunque, tornando al discorso iniziale, il consiglio che le dò io, se non è tranquilla, è di incaricare un geometra o un ingegnere - architetto, di fare un controllo in Comune sulla regolarità urbanistica. I normali privati difficilmente riescono a capirci qualcosa...

Woodstock ha scritto: Comunque, tornando al discorso iniziale, il consiglio che le dò io, se non è tranquilla, è di incaricare un geometra o un ingegnere - architetto, di fare un controllo in Comune sulla regolarità urbanistica. I normali privati difficilmente riescono a capirci qualcosa...

....i normali privati...la planimetria della casa....potrebbero anche riconoscerla.... ....ma se vogliono incaricare un tecnico...perchè no...!!?

L'importante è fare la verifica di conformità urbanistica...chi la fa ...la fa....

007 ha scritto:

Woodstock ha scritto: Comunque, tornando al discorso iniziale, il consiglio che le dò io, se non è tranquilla, è di incaricare un geometra o un ingegnere - architetto, di fare un controllo in Comune sulla regolarità urbanistica. I normali privati difficilmente riescono a capirci qualcosa...

....i normali privati...la planimetria della casa....potrebbero anche riconoscerla.... ....ma se vogliono incaricare un tecnico...perchè no...!!?

L'importante è fare la verifica di conformità urbanistica...chi la fa ...la fa....

La planimetria è in catasto. E al catasto spesso prendono le variazioni senza controllare che siano state urbanisticamente autorizzate.
Per sapere se quella cantina con quella planimetria che lei deve comprare, è completamente regolare dal punto di vista urbanistico, bisogna andare a ricercarsi l'originaria licenza-concessione edilizia, o permesso di costruire, le eventuali varianti in corso d'opera, le eventuali D.I.A., e capire guardando le planimetrie da progetto se quella cantina è perfettamente conforme, se l'altezza è quella per cui è stata autorizzata, se le aperture soddisfano il rapporto aero-illuminante, e tantissime altre particolarità che credo che un normale cittadino non sia in grado di riconoscere.

...per la cantina daccordo...ma la verifica va fatta anche sull'appartamento....

Loro..hanno preteso un nuovo accatastamento.......quindi c'era una difformità...tra una piantina che avevano .......e lo stato attuale.
Logicamente uno che non è del ramo...si preoccupa del catasto...senza calcolare che le modifiche devono essere autorizzate dal Comune......

Io in post indietro avevo detto..di fare accesso agli atti, chiedendo se esistevano...eventuali D.I.A., sanatorie, art. 26, art. 48 (...non sapendo l'epoca del fabbricato...e la data di esecuzioni delle eventuali modifiche).....
...e la piantina di casa.....quasi tutti ...la riconoscono....ingresso...cucina..bagno.... ....camera...camerina....

........devono chiedere anche la relativa agibilità/abitabilità del fabbricato....e se la planimetria ....non torna...con lo stato attuale...possono sempre consultare un tecinco dell'Edilizia Privata..che, seduta stante...gli spiega l'entità delle difformità ...se ce ne sono....

Ragazzi scusate, sono stata via oggi e sono un po' persa.

Non sono sicura di avere capito tutto, quindi vi faccio un riassunto, voi mi dite se ho capito bene, altrimenti mi correggete, ok? Giusto per evitare di fare cavolate

Ci sono due visure:
quella catastale, che posso trovare anche su www.evisura.it, che deve fare anche il mio notaio per vedere che non ci siano ipoteche o altri problemi e per scoprirne il valore catastale;
quella urbanistica che mi dice se le modifiche già riportate al catasto sono state autorizzate. Lo vado a controllare io, o lo faccio controllare, in Comune.

Vi spiego bene qual è il problema: andiamo a vedere la casa, ci piace, chiediamo la piantina all'agenzia e ci accorgiamo che manca uno sgabuzzino. I proprietari hanno "tagliato" un pezzo di camera da letto per ricavare, appunto, uno sgabuzzino.

Chiediamo che sia messo in regola prima del compromesso.
Pochi giorni prima di quest'ultimo il tipo dell'agenzia ci fa vedere dei fogli con la descrizione del lavoro, e ci spiega che è la richiesta di autorizzazione dei lavori in comune. Ci facciamo fare una fotocopia, ci spiega che l'originale (assieme ad un altro che attestava un'altra modifica fatta vent'anni fa) ci saranno dati all'atto.

Ci dicono anche che per l'accatastamento (che renderà effettivo e legale il tutto) ci andrà almeno un mese.

Ora, per l'atto, ci ha dato la nuova piantina catastale (non so come si chiami ) in cui lo sgabuzzino c'è.

Ora voi mi dite di controllare al Comune giusto?
E dato che devo solo vedere se lo sgabuzzino c'è posso vederlo anche da sola. O ci sono altre cose (quelle che diceva Woodstock, stile conformità D.I.A., e tante altre cose che non so cosa siano ...) che io non posso vedere, e che è meglio che deleghi ad un geometra/notaio/architetto?

Voglio essere ASSOLUTAMENTE tranquilla (scusate l'urlo!)

Grazie a tutti per i vostri interventi, ho scoperto cose che non sapevo neppure esistessero

007 ha scritto:Io in post indietro avevo detto..di fare accesso agli atti, chiedendo se esistevano...eventuali D.I.A., sanatorie, art. 26, art. 48 (...non sapendo l'epoca del fabbricato...e la data di esecuzioni delle eventuali modifiche).....

Lo stabile è degli anni 20-30 (suppergiù).
Mi spieghi cosa sono D.I.A, sanatorie, art.26, art.48... Così se vado a chiedere io, so almeno cosa sono
Mi sento proprio un'ignorante

Ma negli atti cosa c'è?
Una piantina? Devo controllare che sia uguale alla casa che ho visto? E se è uguale devo chiedere se è agibile/abitabile?
E se vedo che è uguale alla casa, se è mi dicono che è abitabile/agibile, mi metto il cuore in pace?
E se non lo è?
Mi sento sempre più un'ignorante

alesssia_ ha scritto:

007 ha scritto:Io in post indietro avevo detto..di fare accesso agli atti, chiedendo se esistevano...eventuali D.I.A., sanatorie, art. 26, art. 48 (...non sapendo l'epoca del fabbricato...e la data di esecuzioni delle eventuali modifiche).....

Lo stabile è degli anni 20-30 (suppergiù).
Mi spieghi cosa sono D.I.A, sanatorie, art.26, art.48... Così se vado a chiedere io, so almeno cosa sono
Mi sento proprio un'ignorante

Ma negli atti cosa c'è?
Una piantina? Devo controllare che sia uguale alla casa che ho visto? E se è uguale devo chiedere se è agibile/abitabile?
E se vedo che è uguale alla casa, se è mi dicono che è abitabile/agibile, mi metto il cuore in pace?
E se non lo è?
Mi sento sempre più un'ignorante

In catasto ci sono i dati dell'appartamento, cioè foglio, numero e subalterno che identificano il TUO appartamento, più una serie di altre informazioni, categoria, classe, numero di vani, rendita che descrivono la classe di apprtenenza del tuo appartamento. In più in catasto vengono depositate le planimetrie (se lo stabile fosse recente anche l'elaborato planimetrico) del tuo appartamento. Il notaio farà una visura catastale per conoscere i primi dati che ti ho indicato (generalmente la fa storica per vedere le modifiche nel tempo) e chiederà ai venditori di fornirgli una planimetria catastale dell'appartamento.

In Conservatoria dei registri immobiliari invece ci sono tutte le trascrizioni e iscrizioni, cioè vengono annotate compravendite, ipoteche, ma anche pignoramenti, vincoli, convenzioni ecc... che riguardano tutti gli immobili e tutti i soggetti (fisici e giuridici). Il notaio fa delle visure ipotecarie ai venditori e ai loro danti causa (chi ha venduto a loro per intendersi) fino al titolo anteriore al ventennio. Qui vedrà se loro sono effettivamente proprietari e se ci sono ipoteche.

La parte urbanistica è un po' più complessa. Gli articoli 26, 48 a cui si riferisce 007 sono quelli della legge 47 del 1985, prima legge in materia urbanistica. Riguardano gli abusi edilizi e la loro sanabilità.
Le D.I.A. sono denuncie di inizio attività, cioè delle comunicazioni che uno fa in Comune per comunicargli che ha intenzione di iniziare a fare determinati lavori. Trascorsi non mi ricordo adesso se 20 o 30 giorni senza che il Comune si sia pronunciato su questa D.I.A., si possono iniziare i lavori.
Poi ci sono una marea di altre norme urbanistiche, di provvedimenti autorizzativi, ci sono stati altri 2 condoni edilizi successivi a quello dell'85. Per la complessità della materia io ti suggerisco di rivolgerti ad un tecnico che faccia le ricerche e le verifiche al posto tuo. Sbagliasse qualcosa lui, puoi sempre rivalerti su di lui; se ci vai te e sbagli qualcosa, ti puoi al massimo dare qualche schiaffetto da sola...
Fra l'altro, io proverei a chiedere alla parte venditrice che ti consegni una relazione urbanistica redatta da un tecnico abilitato; l'onere sarebbe a suo carico, e credo che la firma e il timbro su una dichiarazione falsa non la metta tanto volentieri un tecnico...

Woodstock ha scritto:Poi ci sono una marea di altre norme urbanistiche, di provvedimenti autorizzativi, ci sono stati altri 2 condoni edilizi successivi a quello dell'85. Per la complessità della materia io ti suggerisco di rivolgerti ad un tecnico che faccia le ricerche e le verifiche al posto tuo. Sbagliasse qualcosa lui, puoi sempre rivalerti su di lui; se ci vai te e sbagli qualcosa, ti puoi al massimo dare qualche schiaffetto da sola...
Fra l'altro, io proverei a chiedere alla parte venditrice che ti consegni una relazione urbanistica redatta da un tecnico abilitato; l'onere sarebbe a suo carico, e credo che la firma e il timbro su una dichiarazione falsa non la metta tanto volentieri un tecnico...

Grazie WoodStock, si stato chiarissimo
Mamma mia, quante cose a cui fare attenzione... pensare che mi ero affidata ad un'agenzia per evitare problemi

Se la relazione urbanistica la volessi io, a chi dovrei rivolgermi? Cioè, chi è un tecnico abilitato? Quanto verrebbe a costare (se fosse sotto ad una certa cifra potrei farlo io, così da evitare altri problemi/discussioni)?
Posso chiederla direttamente al notaio che cura l'atto?

alesssia_ ha scritto: ...........
Pochi giorni prima di quest'ultimo il tipo dell'agenzia ci fa vedere dei fogli con la descrizione del lavoro,

...........ci sono i timbri del Comune?
sì? puoi stare tranquilla......

O ci sono altre cose (quelle che diceva Woodstock, stile conformità D.I.A., e tante altre cose che non so cosa siano ...) che io non posso vedere, e che è meglio che deleghi ad un geometra/notaio/architetto?

Lo stabile è degli anni 20-30 (suppergiù).
Mi spieghi cosa sono D.I.A, sanatorie, art.26, art.48... Così se vado a chiedere io, so almeno cosa sono

- D.I.A....denuncia inizio attività che si può fare per modifiche interne ed esterne
- sanatorie, condono del 1985, del 1994, del 2004, attestazioni di conformità
- art. 26...era per modifiche interne...fatte fino al 1996
- art. 48...sempre per modifiche interne...una sorta di sanatoria
- ...se il fabbricato è così vecchio...può essere che non abbia l'abitabilità...dipende se a quel tempo...il Comune aveva già il piano regolatore oppure no....
Per i fabbricati così vecchi, non credo sia una cosa importante, se manca l'abitabilità...............chiedi ad un tecnico dell'edilizia privata.....

ops..scusa non avevo visto ......i vostri interventi.......

alesssia_ ha scritto: chi è un tecnico abilitato?

...tecnico abilitato= geometra, architetto, ingegnere ...con regolare iscrizione all'albo.........

alesssia_ ha scritto:

Woodstock ha scritto:Poi ci sono una marea di altre norme urbanistiche, di provvedimenti autorizzativi, ci sono stati altri 2 condoni edilizi successivi a quello dell'85. Per la complessità della materia io ti suggerisco di rivolgerti ad un tecnico che faccia le ricerche e le verifiche al posto tuo. Sbagliasse qualcosa lui, puoi sempre rivalerti su di lui; se ci vai te e sbagli qualcosa, ti puoi al massimo dare qualche schiaffetto da sola...
Fra l'altro, io proverei a chiedere alla parte venditrice che ti consegni una relazione urbanistica redatta da un tecnico abilitato; l'onere sarebbe a suo carico, e credo che la firma e il timbro su una dichiarazione falsa non la metta tanto volentieri un tecnico...

Grazie WoodStock, si stato chiarissimo
Mamma mia, quante cose a cui fare attenzione... pensare che mi ero affidata ad un'agenzia per evitare problemi

Se la relazione urbanistica la volessi io, a chi dovrei rivolgermi? Cioè, chi è un tecnico abilitato? Quanto verrebbe a costare (se fosse sotto ad una certa cifra potrei farlo io, così da evitare altri problemi/discussioni)?
Posso chiederla direttamente al notaio che cura l'atto?

Ad Arezzo te le fanno pagare dai 150 ai 500 euro....
Conosci qualche geometra per chiedergli eventualmente quanto ti prenderebbe?

Comunque, per riassumerti un po' il tutto, direi di non preoccuparti più di tanto... Nel senso che comunque sono sempre i venditori che ti garantiscono in atto (con il rischio di falso in atto pubblico) la conformità dell'immobile agli strumenti urbanistici.

Woodstock ha scritto:Comunque, per riassumerti un po' il tutto, direi di non preoccuparti più di tanto... Nel senso che comunque sono sempre i venditori che ti garantiscono in atto (con il rischio di falso in atto pubblico) la conformità dell'immobile agli strumenti urbanistici.

Mi dici quindi che è uno scrupolo inutile?
Sarebbe solo un di più, che è già stato fatto dall'agenzia (e se non è stato fatto fattacci suoi?)