Interessi passivi mutuo

Il Fisco concede degli sconti sull'IRPEF, applicabili al verificarsi di determinate situazioni, e nel rispetto delle condizioni previste dal TUIR. Tra questi bonus, ve n'è uno legato ai mutui ipotecari contratti per l'acquisto o la costruzione della "prima casa". Si tratta di una detrazione d'imposta che riguarda la componente finanziaria di detti mutui, e che va operata in sede di dichiarazione dei redditi. Prima di vedere le modalità applicative di tale detrazione, è utile capire come effettuare il calcolo interessi passivi mutuo ipotecario "prima casa". Solitamente, le banche provvedono a inviare ai clienti mutuatari un riepilogo annuale, dal quale si evince l'ammontare complessivo degli oneri finanziari afferenti i prestiti ipotecari. La parte detraibile degli interessi passivi pagati è facilmente ricavabile con la seguente formula: (costo di acquisto dell'immobile x interessi pagati)/capitale concesso. Nel caso in cui l'ammontare del prestito sia superiore al costo di acquisto della "prima casa", la quota detraibile va calcolata sulla parte del prestito che copre il costo dell'immobile, e non sull'eccedenza.

L'importo massimo annuo sul quale calcolare la parte detraibile degli oneri finanziari è pari a 4.000 €, al quale corrisponde un bonus massimo di 760 €. La detrazione interessi passivi mutuo "prima casa" spetta nella misura del 19% degli oneri finanziari, e ne può beneficiare ciascun intestatario, che sia anche proprietario dell'immobile acquistato con il capitale ricevuto in prestito. Quindi, se l'immobile è detenuto in comproprietà, ad esempio tra due coniugi, e gli stessi risultano anche cointestatari del prestito ipotecario che ha finanziato l'acquisto della casa, allora il limite di 4.000 € va suddiviso in base alla percentuale di proprietà di ciascuno dei due coniugi. Tuttavia, se uno dei due soggetti risulta fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta interamente solo a quest'ultimo; lo stesso vale nell'ipotesi di comproprietà della casa, ma intestazione del mutuo a uno solo dei comproprietari che, quindi, sarà l'unico beneficiario del bonus fiscale. La detrazione spetta solo se l'acquisto dell'immobile, da adibire a "prima casa" entro un anno dall'acquisto, avviene nei 12 mesi antecedenti o successivi alla stipula del contratto.

Le erogazioni di credito che danno diritto alla detrazione in esame, sono solo quelle concesse sotto forma di prestito, garantito da ipoteca che può essere accesa anche su un immobile diverso da quello al cui acquisto è finalizzato il prestito. Oltre al pagamento degli interessi passivi sul mutuo, possono essere detratti anche tutti gli oneri accessori afferenti il finanziamento quali, ad esempio: le spese per la perizia tecnica dell'immobile sul quale viene accesa l'ipoteca; le commissioni di istruttoria del prestito a interessi e quelle dovute per l'intermediazione bancaria; le penalità per l'estinzione anticipata del prestito e le eventuali quote di rivalutazione della rata, legate all'indicizzazione del tasso d'interesse; le imposte ipocatastali inerenti l'iscrizione dell'ipoteca; le spese notarili per il rogito del mutuo (ma non quelle afferenti l'acquisto dell'immobile), e i relativi oneri accessori; l'imposta sostitutiva sul capitale mutuato. La somma di tali importi va ripartita per la durata del prestito a interessi e andrà a costituire il plafond massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione (i 4.000 € pro-capite visti in precedenza).

Dopo aver determinato la quota di interessi passivi sul mutuo che possono diminuire le imposte sui redditi, vediamo come opera la detrazione. Il bonus fiscale va applicato in sede di dichiarazione dei redditi (mod. 730 o UNICO Persone Fisiche), si scomputa dall'IRPEF dovuta, ed è applicabile fio a concorrenza dell'imposta stessa. Questo significa che, se la quota detraibile degli oneri risulta pari a 700 € , e l'IRPEF calcolata in base alla dichiarazione dei redditi ammonta a 620 €, la detrazione spettante sarà quella che azzera l'imposta, mentre l'eccedenza di 80 € non sarà usufruibile. Gli interessi, per essere detratti, devono essere stati pagati. E' necessario conservare, per 10 anni, tutta la documentazione afferente il mutuo ipotecario, l'acquisto dell'immobile finanziato con detto mutuo, nonché le quietanze di pagamento delle rate, con evidenza dell'addebito in c/c dei relativi bonifici. Non è raro, infatti, che l'Amministrazione Finanziaria chieda al contribuente le copie di tale documentazione che, se non prodotta, comporta la ripresa a tassazione degli oneri detratti.