La cedolare secca sugli affitti

A partire dal 2011 è stato introdotto in Italia un nuovo regime di tassazione sui redditi immobiliari, denominato "cedolare secca". La norma di riferimento, che ne definisce le modalità applicative, è il Decreto Legislativo numero 23, apparso in Gazzetta Ufficiale il 23 marzo 2011. Il nuovo regime fiscale offre ai proprietari la possibilità di applicare un'aliquota fissa ai redditi di locazione, che quindi non vanno più a cumularsi con gli altri redditi. E’ possibile applicare questa forma di tassazione alle sole unità immobiliari di tipo abitativo presenti sul territorio nazionale; restano esclusi gli immobili adibiti ad uffici, gli studi privati e gli immobili di tipo commerciale. L’opzione di affitto con questo tipo di regime può essere adottata solo da persone fisiche, e non vale quindi per gli immobili di proprietà di società, enti ed associazioni commerciali. Le aliquote stabilite inizialmente dal decreto, erano fissate al 21% per i contratti di locazione a canone libero e al 19% per i contratti a canone concordato. Poi la legge sull'IMU ha previsto un abbattimento dell’aliquota per i canoni concordati al 15% portato poi al 10% fino al 2017.

La cedolare secca di fatto sostituisce con un’unica imposta, tutte le tasse relative alla locazione immobiliare, in particolare: - sostituisce l’IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche), non essendo quindi i redditi di locazione più soggetti alle aliquote progressive previste sul reddito globale; - le imposte di Registro, previste nella misura del 2% annuo per il canone libero e dell’ 1,4% per il canone concordato, equamente suddivise tra proprietario ed inquilino; - i bolli, che devono essere apposti sui contratti di locazione. C’è da tener presente però che, mentre l’attuale tassazione si applica al reddito da locazione ridotto all’85%, questo tipo di imposta si valuta sul 100% del canone annuo, non essendo consentita alcuna deduzione.

L’applicazione di questo tipo di regime fiscale resta a completa discrezione del proprietario dell’immobile, il quale ha la facoltà di adottare il normale sistema di tassazione progressiva. In caso di più proprietari di un’immobile, l’opzione può essere applicata disgiuntamente, ovvero ciascun proprietario può decidere separatamente se avvalersi o no dell’opzione per la propria porzione di proprietà. Dato il sistema fiscale italiano, con le aliquote d'imposta sul reddito progressive dallo 0 al 43%, i soggetti che traggono un maggior beneficio da questo regime fiscale sono i proprietari di immobili privati con un reddito annuo imponibile complessivo di oltre 25.000 euro, tuttavia, grazie alle ulteriori riduzioni delle aliquote introdotte dalla legge sull’IMU, anche contribuenti con un reddito annuo inferiore, potrebbero trovare più conveniente il nuovo regime fiscale, soprattutto nel caso di canone concordato. Per alcuni proprietari di immobili il regime fiscale di affittodi questo tipo può portare a risparmi dell’ordine del 50% sulle imposte da redditi di proprietà.

In caso di scelta da parte del proprietario del regime della cedolare secca, l’inquilino beneficerà del blocco del canone d’affitto per tutto il periodo della locazione; Il proprietario dovrà a questo scopo inviare a mezzo raccomandata all’inquilino, una lettere di rinuncia a qualsiasi tipo di variazione del canone, inclusi gli aggiornamenti ISTAT. Per quanto riguarda i pagamenti, dovranno essere effettuati secondo le regole e le scadenze dell’IRPEF, utilizzando un modulo F24. L’acconto è stato fissato al 95% del totale. In caso di risoluzione anticipata del contratto da una delle due parti, la seconda rata può essere ricalcolata sulla base delle nuove condizioni. Questo tipo di imposta è stata introdotta con il preciso scopo di ridurre il "sommerso" del mercato immobiliare, ed è stata affiancata da misure di inasprimento delle sanzioni dovute in caso di mancata registrazione dei contratti di locazione, che passano dal 240% al 480% dell’imposta IRPEF dovuta. Concludendo, questa opzione di affitto si configura come particolarmente vantaggiosa per i proprietari di immobili che detengono altri redditi e che non saranno più obbligati a cumularli con i redditi immobiliari. Il principale svantaggio per il locatore è invece l’obbligo a mantenere invariato il canone, che, in caso di contratti a lunga scadenza, potrebbe erodere la convenienza negli anni.