Locazioni ad uso abitativo

E' innegabile, la casa è ancora il sogno più grande degli italiani. Se il desiderio è rimasto immutato e l'acquisto di un immobile continua ad essere considerata una delle tappe 'obbligate' della vita, ad essere cambiate sono le condizioni che un tempo rendevano più semplice il raggiungimento di questo traguardo. Le liquidità a disposizione sono sempre meno e la precarietà delle condizioni lavorative rendono difficile l'accesso al tradizionale mutuo. Che fare allora per non rinunciare al sogno di acquistare casa? Qualche soluzione c'è. Oltre ai noti meccanismi del rent to buy e della vendita con riserva di proprietà una nuova opzione da valutare è il leasing immobiliare. La legge di Stabilità 2016 ha infatti riformato gran parte della normativa inerente le locazioni ad uso abitativo, estendendo il leasing immobiliare alle persone fisiche. Dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020 anche i privati potranno utilizzare il meccanismo del leasing, di norma utilizzato per gli acquisti di autovetture o macchinari, per comprare casa. Il funzionamento è pressoché lo stesso e il risultato è un sistema che appare una via di mezzo tra il tradizionale mutuo e l'affitto. Con le dovute differenze e specifiche, che ora cercheremo di analizzare. Con il contratto di leasing immobiliare (o locazione finanziaria), la banca o l’intermediario si obbligano ad acquistare o far costruire l’immobile, su scelta e indicazione dell’utilizzatore che ne godrà dietro pagamento di un canone mensile (non inferiore al 15% del valore complessivo dell'abitazione) per un periodo di tempo concordato. Fin qui è tutto molto simile ad un tradizionale contratto di affitto. Ma ci sono delle differenze sostanziali, oltre alla maggiore durata del contratto e a rate mediamente più elevate. Scaduto il tempo stabilito del pagamento a rate l'utilizzatore potrà infatti scegliere fra tre opzioni: pagare la maxi-rata finale, diventando quindi il proprietario dell'immobile; recedere il contratto o chiedere di rinnovare il leasing.

Il leasing finanziario per le locazioni ad uso abitativo consente poi di sfruttare - altra novità contenuta nella Legge di Stabilità 2016- una serie agevolazioni fiscali sulle imposte di registro. Per ottenerle il pre-requisito è che l'immobile da acquistare sia adibito a prima casa e che non rientri nella tipologia di lusso. Le agevolazioni sono due e quella più conveniente riguarda sicuramente gli under 35 con reddito inferiore ai 55mila euro annui. I contribuenti con meno di 35 anni potranno infatti detrarre dall’Irpef il 19% della spesa del canone calcolato su un tetto di 8 mila euro all’anno, e sempre il 19% sulla maxi-rata finale su un tetto massimo di 20 mila euro. In questo caso il vantaggio rispetto al classico mutuo è evidente. Ricordiamo infatti che anche sul mutuo è applicata, alle stesse condizioni, una detrazione del 19% su un massimo di 4mila euro all'anno ma la percentuale non è calcolata sull'intera rata bensì sulla quota interessi. Se il contribuente ha più di 35 anni la Legge di Stabilità prevede comunque un vantaggio fiscale per il leasing prima casa, fermo restando il limite di reddito, ma le detrazioni si dimezzano. L'importo massimo su cui applicare lo sgravio fiscale è di 4mila euro per i canoni e di 10 mila euro per la maxirata finale. Se non siete bravi con la matematica abbiamo fatto i calcoli per voi: per gli under 35 la detrazione massima sul canone è di 1.520 euro annui , che scende a 760 euro per i non giovani; mentre sulla maxi rata finale la detrazione massima è di 3800 per i giovani e di 1900 per gli over 35.

L'ultimo aspetto che rimane da trattare e analizzare è quello della durata del contratto di leasing per locazioni ad uso abitativo. Perché è qui che si gioca la partita. Dall'orizzonte temporale dipendono infatti anche l'ammontare delle rate e di conseguenza la fattibilità dell'impegno e i fattori di rischio in caso di inadempienza. La locazione finanziaria non può essere stipulata per un periodo superiore ai 20 anni e generalmente si attesta tra i 12 e i 15 anni. Se consideriamo che lo strumento del leasing immobiliare ha il vantaggio di finanziare il 100% dell'investimento e si rivolge quindi principalmente a tutti coloro che non possono accedere al classico mutuo perché non dispongono di grandi liquidità o hanno una situazione lavorativa instabile, possiamo facilmente dedurre che le rate, spalmate in massimo 20 anni, saranno piuttosto alte. Il primo consiglio è quindi quello di valutare bene i pro e i contro rispetto agli altri strumenti di accesso al credito, in base alle proprie condizioni e possibilità. E per farlo vi invitiamo a considerare cosa prevede il nuovo strumento di leasing immobiliare in caso di difficoltà nel pagamento delle rate. Il pagamento delle rate può essere sospeso (ad esempio per la perdita del lavoro) per una sola volta e per massimo dodici mesi. Se non si riesce più a pagare le rate in maniera definitiva, invece, l’abitazione viene venduta e all’utilizzatore viene restituito quanto di sua competenza al netto dei canoni scaduti e non pagati o, ad esempio, di eventuali spese legate alla vendita dell’immobile. Il punto cardine da tenere bene a mente - qui la grande differenza con il mutuo- è che con il leasing immobiliare la casa non è di proprietà finché non si versa tutto il dovuto.