Servitù di passaggio, un diritto per tutti

“La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”: così recita l’art. 1027 del Codice civile. E fra i tipi di servitù disciplinati dalla legge c’è la cosiddetta servitù di passaggio, un diritto reale di godimento su una cosa altrui in base al quale il titolare del “fondo servente” deve metterlo a disposizione del proprietario del “fondo dominante”. Un esempio pratico: il signor Rossi, proprietario del fondo A, non ha accesso diretto alla strada pubblica. Di conseguenza può chiedere al signor Bianchi, proprietario del fondo confinante B, il passaggio per raggiungere la strada in questione. E il signor B è tenuto a concederlo. Affinché si configuri una servitù di passaggio non occorre che i fondi risultino confinanti, è necessario che siano in vicini per determinare un’effettiva utilità. Quest’ultima non sempre coincide con un’effettiva necessità: a volte, cioè, si tratta di una questione di comodità. E viene subito in mente un altro esempio, ovvero una viuzza secondaria che appartiene alla proprietà del vicino e che permette di arrivare alla strada pubblica più agevolmente e velocemente rispetto a un altro percorso. La servitù di passaggio carrabile amplia il contenuto della normale servitù di passaggio poiché consente l'attraversamento non soltanto dei pedoni ma anche per mezzo di veicoli. Sia ben chiaro, però: il Codice stabilisce anche che il titolare del fondo servente non può ““può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo” e il proprietario del fondo dominante ““non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente”. Insomma: volenti o nolenti, bisogna trovare un punto di incontro.

La servitù di passaggio può costituirsi per contratto, per provvedimento giurisdizionale e per usucapione: in quest’ultimo caso, però, deve trattarsi di una servitù apparente. Al concetto di apparenza si riconducono tutte quelle opere visibili che lasciano presupporre l’esercizio della servitù stessa e che devono essere presenti fin dal momento in cui si esercita il diritto corrispondente. Ricordiamo che il termine usucapione individua un modo di acquisto della proprietà e di altri diritti reali – e dunque anche della servitù di passaggio - fondato sul possesso pacifico ed ininterrotto (di venti anni), che si deve manifestare, secondo quanto stabilito dall’articolo 1140 del Codice civile, in “un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale”. Con una sentenza del marzo 2011 la Corte di Cassazione ha stabilito che “l'acquisto per usucapione della servitù apparente, la sola possibile, ai sensi dell'art. 1061 c.c. presuppone, oltre all'esercizio del corrispondente possesso, anche che le opere visibili e permanenti obiettivamente destinate a tale esercizio siano esistite ed abbiano avuto tale destinazione per tutto il tempo necessario ad usucapire”. Di conseguenza non basta dimostrare il decorso del tempo necessario per la usucapione e l'esistenza di un sentiero, ma è necessaria anche la dimostrazione che questo sin dall'inizio del ventennio necessario al possesso fosse caratterizzato dai requisiti della visibilità, della permanenza e della specifica destinazione. Se il requisito dell’appartenenza risulta insorto più o meno di recente, non basta a sorreggere “il possesso ad usucapionem esercitato prima del suo venire in essere”.

Ricapitoliamo. Per la servitù di passaggio è necessaria la relazione tra due fondi: il fondo dominante si avvantaggia della limitazione che subisce quello servente. Dunque la servitù di passaggio spetta al proprietario del fondo che non ha accesso alla strada pubblica o che potrebbe raggiungere quest’ultima soltanto con un eccessivo dispendio o disagio. Esiste la servitù di passaggio pedonale e quella di passo carrabile; la prima riguarda soltanto le persone mentre la seconda anche i veicoli, perciò è più ampia. La servitù di passo carrabile, specialmente se costituita a favore di un immobile adibito ad uso abitativo, essenzialmente la funzione di consentire l’accesso con veicoli, di persone e merci. Il titolare di una servitù di passaggio pedonale, invece, non può accedere nel fondo con le auto o altri mezzi di trasporto.

La servitù di passaggio è un diritto reale di godimento su fondo altrui, ovvero appartenente a un diverso soggetto. Il titolare del diritto di proprietà non può godere del suo fondo a titolo di servitù, in quanto se ne serve già come proprietario: questo principio è riassunto nel detto latino “nemini res sua servit”. In mancanza di contratto e quindi di un accordo, la servitù viene costituita a seguito di una sentenza o con atto amministrativo da parte della pubblica amministrazione. Anche in osservanza di un contratto, il titolare del fondo dominante deve corrispondere un’indennità al titolare del fondo servente. La sentenza o l'atto amministrativo stabilisce le modalità della servitù e determina la cifra in questione, il cui pagamento è indispensabile affinché il titolare della servitù possa esercitare il suo diritto. In caso contrario, il titolare del fondo servente può anche opporsi.