Servitù prediali

Nei nostri rapporti quotidiani con vicini e condomini, avremmo sicuramente già sentito parlare di servitù prediali. Importante, ora, è fare un po' di chiarezza sul tema, di modo da essere preparati nel caso in cui il vicino venga a dirci: "il mio comportamento è legittimo sulla base del diritto". Secondo l'articolo 1027 del codice civile, è "un peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario". Analizzando l'articolo capiamo che il proprietario di un fondo (che si dice dominante) trae una qualche utilità da un altro fondo (servente) la quale costituisce, per quest'ultimo, un peso. Innanzi tutto, quando si parla di fondo, si intende sia un edificio, sia un terreno. I due fondi devono essere, se non confinanti, almeno vicini. Altro requisito necessario, e facilmente intuibile, è che i due fondi appartengano a due soggetti diversi.

La servitù prediale è definita, nel linguaggio giuridico, come diritto di godimento su cosa altrui. Nello specifico, il diritto di trarre utilità da un bene che non è di nostra proprietà. Questa utilità può essere di varia natura. Alcuni esempi possono aiutarci a capirne il contenuto. Il proprietario di un fondo (dominante) che non ha accesso diretto alla strada pubblica, per raggiungerla può passare attraverso il fondo del vicino (servente). Ancora, per soddisfare il bisogno di acqua del proprio fondo (dominante), il proprietario può ottenere l'approvvigionamento facendo passare un acquedotto sul fondo vicino (servente). L'utilità è un elemento essenziale, ed è importante precisare che deve avvantaggiare il fondo, non un interesse personale del proprietario: nel secondo caso, l'approvvigionamento di acqua è necessario per, ad esempio, la coltivazione del fondo.

Le servitù prediali sono costituite tramite contratto (che può essere a titolo gratuito o oneroso) o testamento. L'atto, per essere opponibile a terzi, sarà poi trascritto nei pubblici registri immobiliari. Una volta costituito e trascritto, il contratto seguirà il fondo nei successivi passaggi di proprietà. Cambia il proprietario, la sudditanza rimane. Ovviamente la legge si occupa di regolare l'esercizio della sudditanza per evitare, data la presenza di interessi contrapposti ed il "peso" gravante sul fondo servente, eccessivi squilibri ed ingiustizie. In generale il proprietario che riceve utilità, deve evitare comportamenti che aggravino o rendano maggiormente incomoda la condizione del fondo servente. I limiti all'utilizzo di tale diritto sono tipici, cioè determinati dalla legge, per le servitù coattive. Sono solamente schematizzati, e quindi integrabili dalle parti, quelle volontarie.

La differenza principale tra servitù prediali coattive e volontarie sta nel modo in cui vengono costituite. Le coattive si costituiscono in determinati casi, previsti dalla legge: servitù di acquedotto, scarico, somministrazione di acqua, elettrodotto, passaggio. In queste situazioni, qualora tra i due proprietari non si arrivi ad un accordo per costituire un contratto, il proprietario del fondo dominante può rivolgersi al giudice, il quale, verificati i presupposti, lo costituirà con sentenza. Da qui la coattività della sudditanza. La sentenza stabilisce il dovere di pagare un'indennità al proprietario del fondo servente, per compensare il pregiudizio subito. Il suo pagamento è indispensabile per l'esercizio della sudditanza: il proprietario del fondo servente può opporsi, nel caso in cui esso non venga saldato. Dall'altro lato, e molto semplicemente, gli accordi volontari sono tutti quelli costituiti senza l'intervento del giudice, ma in autonomia, tra le parti.