Buongiorno a tutti,
vorrei sottoporvi un quesito per vedere se qualcuno sa darmi qualche info in più.
La mamma del mio ragazzo è proprietaria di un immobile che il mio ragazzo vorrebbe ristrutturare. In tante banche ci hanno sconsigliato la donazione (per futuri problemi di richiesta mutui/finanziamenti) e pertanto avrebbe deciso di acquistare la casa dalla mamma e utilizzare i soldi della vendita per ristrutturare (in parte) l'immobile. Sicuramente, data l'entità dei lavori, sarà necessario chiedere una cifra in più per coprire l'intera ristrutturazione.
La mia domanda è questa:
Secondo voi è possibile fare la vendita ora, con relativo mutuo, e in questi mesi portarci avanti con qualche lavoro in autonomia per risparmiare sui lavori di ristrutturazione; e verso la fine del 2017 chiedere alla banca un mutuo per ristrutturazione per la differenza che non riusciamo a coprire con la vendita? Non so se mi sono spiegata. Vorremmo portarci avanti con qualche lavoretto, ma dovendo fare una vendita poi la casa perderebbe valore e rischieremmo di dover chiedere di più in ristrutturazione (che al momento ha tassi meno favorevoli di una vendita). Grazie se qualcuno saprà darmi qualche consiglio

io non ho proprio capito. cioè vorresti aprire due mutui sulla medesima proprietà?

bayeen ha scritto:io non ho proprio capito. cioè vorresti aprire due mutui sulla medesima proprietà?

Si esatto. Di solito quando uno compra un immobile e lo deve ristrutturare, la banca fa un mutuo doppio, ovvero, mutuo acquisto + ristrutturazione. Noi vorremmk fare così ma aprendo i due mutui in due momenti diversi. In modo da avere un po di tempo per sistemare prima che partano i lavori dalle imprese.. non so se sia fattibile.

Ciao ETTA, scusa se seziono il tuo messaggio ma lo trovo poco chiaro e non vorrei aver capito male qualcosa:

ETTA90 ha scritto:Buongiorno a tutti,
vorrei sottoporvi un quesito per vedere se qualcuno sa darmi qualche info in più.
La mamma del mio ragazzo è proprietaria di un immobile che il mio ragazzo vorrebbe ristrutturare. In tante banche ci hanno sconsigliato la donazione (per futuri problemi di richiesta mutui/finanziamenti) e pertanto avrebbe deciso di acquistare la casa dalla mamma e utilizzare i soldi della vendita per ristrutturare (in parte) l'immobile. Sicuramente, data l'entità dei lavori, sarà necessario chiedere una cifra in più per coprire l'intera ristrutturazione.

In pratica la mamma vende casa al tuo ragazzo che acquista con un mutuo.

I soldi che la mamma prende dal figlio li investite nella ristrutturazione e secondi i vostri calcoli non sono sufficienti a coprire i costi della stessa. Giusto?

ETTA90 ha scritto:
La mia domanda è questa:
Secondo voi è possibile fare la vendita ora, con relativo mutuo, e in questi mesi portarci avanti con qualche lavoro in autonomia per risparmiare sui lavori di ristrutturazione; e verso la fine del 2017 chiedere alla banca un mutuo per ristrutturazione per la differenza che non riusciamo a coprire con la vendita? Non so se mi sono spiegata.

Si, si può fare, dovete tenere conto soprattutto un tema, quello della finanziabilità del tuo ragazzo che già ha l'impegno di pagare il mutuo per l'acquisto della casa. Aggiungo che ci sono una serie di costi da valutare che spero abbiate considerato, quali istruttoria, perizia, iscrizione di ipoteca, imposta sostitutiva...io valuterei anche un finanziamento

ETTA90 ha scritto: Vorremmo portarci avanti con qualche lavoretto, ma dovendo fare una vendita poi la casa perderebbe valore e rischieremmo di dover chiedere di più in ristrutturazione (che al momento ha tassi meno favorevoli di una vendita). Grazie se qualcuno saprà darmi qualche consiglio

Ok il tasso più alto per la finalità della ristrutturazione rispetto a quello della vendita ma non capisco perchè la casa perderebbe valore se fate i lavori prima della vendita.

Gr8 ha scritto:Ciao ETTA, scusa se seziono il tuo messaggio ma lo trovo poco chiaro e non vorrei aver capito male qualcosa:

ETTA90 ha scritto:Buongiorno a tutti,
vorrei sottoporvi un quesito per vedere se qualcuno sa darmi qualche info in più.
La mamma del mio ragazzo è proprietaria di un immobile che il mio ragazzo vorrebbe ristrutturare. In tante banche ci hanno sconsigliato la donazione (per futuri problemi di richiesta mutui/finanziamenti) e pertanto avrebbe deciso di acquistare la casa dalla mamma e utilizzare i soldi della vendita per ristrutturare (in parte) l'immobile. Sicuramente, data l'entità dei lavori, sarà necessario chiedere una cifra in più per coprire l'intera ristrutturazione.

In pratica la mamma vende casa al tuo ragazzo che acquista con un mutuo.

I soldi che la mamma prende dal figlio li investite nella ristrutturazione e secondi i vostri calcoli non sono sufficienti a coprire i costi della stessa. Giusto?

ETTA90 ha scritto:
La mia domanda è questa:
Secondo voi è possibile fare la vendita ora, con relativo mutuo, e in questi mesi portarci avanti con qualche lavoro in autonomia per risparmiare sui lavori di ristrutturazione; e verso la fine del 2017 chiedere alla banca un mutuo per ristrutturazione per la differenza che non riusciamo a coprire con la vendita? Non so se mi sono spiegata.

Si, si può fare, dovete tenere conto soprattutto un tema, quello della finanziabilità del tuo ragazzo che già ha l'impegno di pagare il mutuo per l'acquisto della casa. Aggiungo che ci sono una serie di costi da valutare che spero abbiate considerato, quali istruttoria, perizia, iscrizione di ipoteca, imposta sostitutiva...io valuterei anche un finanziamento

ETTA90 ha scritto: Vorremmo portarci avanti con qualche lavoretto, ma dovendo fare una vendita poi la casa perderebbe valore e rischieremmo di dover chiedere di più in ristrutturazione (che al momento ha tassi meno favorevoli di una vendita). Grazie se qualcuno saprà darmi qualche consiglio

Ok il tasso più alto per la finalità della ristrutturazione rispetto a quello della vendita ma non capisco perchè la casa perderebbe valore se fate i lavori prima della vendita.

Ciao Gr8, grazie mille per la risposta. Hai capito perfettamente quello che volevo dire. Il valore della casa, facendo dei lavori come rimozione intonaco e pavimenti, diminuirebbe agli occhi di un perito, in quanto la casa perderebbe abitabilitá e di conseguenza valore. Almeno in più banche ci hanno detto così. Vorremmo fare i lavori per risparmiare qualcosa ma non sappiamo come muoverci. Posso chiederti cosa intendi quando dici che è meglio chiedere un finanziamento? Per la parte in più che ci servirebbe?

Si, intendo dire che potreste valutare un prestito finalizzato al posto di un mutuo, per tutti i minori costi che questo ha rispetto al mutuo stesso.

Ovviamente, non sapendo le cifre in campo, il mio è solo uno spunto che vi invitavo a fare. Magari non risulta percorribile perchè la cifra che richiedete non risulta finanziabile da un prodotto come il prestito.

Sempre perchè non conosco le cifre mi sfugge il perchè non percorriate la strada più semplice ovvero indicare un prezzo di acquisto della casa da madre a figlio tale per cui riuscite a coprire tutti i costi della ristrutturazione direttamente col primo mutuo. Ci sono problemi di valore di perizia?

Gr8 ha scritto:Si, intendo dire che potreste valutare un prestito finalizzato al posto di un mutuo, per tutti i minori costi che questo ha rispetto al mutuo stesso.

Ovviamente, non sapendo le cifre in campo, il mio è solo uno spunto che vi invitavo a fare. Magari non risulta percorribile perchè la cifra che richiedete non risulta finanziabile da un prodotto come il prestito.

Al prestito sinceramente non ci avevamo pensato. Anche se, non sapendo quanto ci valuterebbe la casa un perito, non possiamo sapere se riusciremo a coprire la differenza usando un finanziamento invece che un mutuo. E' un cane che si morde la coda.

Sempre perchè non conosco le cifre mi sfugge il perchè non percorriate la strada più semplice ovvero indicare un prezzo di acquisto della casa da madre a figlio tale per cui riuscite a coprire tutti i costi della ristrutturazione direttamente col primo mutuo. Ci sono problemi di valore di perizia?

Abbiamo chiesto in banca se si potesse pattuire un prezzo di vendita dell'immobile tra mamma e figlio, ma purtroppo loro fanno uscire il loro perito e daranno i soldi in base alla loro perizia non in base al valore che attribuirà la madre. Essendo una casa molto vecchia e con parecchi lavori da fare, purtroppo non pensiamo verrà valutata molto. E' per questo che pensiamo che un secondo mutuo sia per forza necessario per poter coprire il costo totale dei lavori.

Grazie per la tua dispobilità

Ma non è detto che questo secondo mutuo, come lo definisci tu, venga concesso, poichè la vostra situazione reddituale deve essere capiente, ovvero la rata del mutuo richiesto (acquisto+ristrutturazione) non deve eccedere il 30/35% di quanto portate a casa ogni mese (detto in modo banale).

Poi non va dimenticato che la banca erogherà 80% del minor valore tra valore di vendita e valore di perizia, per cui se il perito dice 100 e voi dichiarate 120, la banca vi darà 80 sulla base del valore di 100 dichiarato dal perito.

Altra cosa, quanto detto sopra sulla capienza reddittuale vale anche per i prestiti personali (comunissimi finanziamenti compass, findomestic o altro)..loro nell'erogare la cifra tengono conto del vostro impegno con la banca (ovvero mutuo) e se non lo fanno scappate, ne va dei vostri interessi..il sovraindebitamento è un rischio che si valuta poco e male .

Ah! Il tasso richiesto per i prestiti personali e molto più alto.

BirBa23 ha scritto:Ma non è detto che questo secondo mutuo, come lo definisci tu, venga concesso, poichè la vostra situazione reddituale deve essere capiente, ovvero la rata del mutuo richiesto (acquisto+ristrutturazione) non deve eccedere il 30/35% di quanto portate a casa ogni mese (detto in modo banale).

Poi non va dimenticato che la banca erogherà 80% del minor valore tra valore di vendita e valore di perizia, per cui se il perito dice 100 e voi dichiarate 120, la banca vi darà 80 sulla base del valore di 100 dichiarato dal perito.

Altra cosa, quanto detto sopra sulla capienza reddittuale vale anche per i prestiti personali (comunissimi finanziamenti compass, findomestic o altro)..loro nell'erogare la cifra tengono conto del vostro impegno con la banca (ovvero mutuo) e se non lo fanno scappate, ne va dei vostri interessi..il sovraindebitamento è un rischio che si valuta poco e male .

Ah! Il tasso richiesto per i prestiti personali e molto più alto.

Si si sono consapevole che dobbiamo essere capienti con l'importo richiesto. Fino a qui non ci piove. Anche per il finanziamento so che gli interessi sono molto meno favorevoli rispetto a un comune mutuo. E' una cosa che va valutata. A questo punto mi sa che ci teniamo la casa così e faremo tutto in una volta sola, onde evitare problemi futuri.

Anche noi eravamo nella vostra medesima situazione (donazione + ristrutturazione).

La via cha abbiamo scelto è stata questo:

- donazione dell''immobile da genitore -> figlio
- mutuo chirografico (mutuo finalizzato alla ristrutturazione con compertura di titoli)

Lato nostro è stata l'unica via per completare un'operazione simile alla tua.