è una cosa abbastanza urgente...ringrazio se qualche anima pia mi aiuta!

abbiamo fatto una richiesta di surroga per passare da un mutuo fisso ad un variabile con CAP (5.50).
la banca c'ha calcolato una rata massima in caso di aumento del tassi fino al 5.50 di 1090 euro mensili.
oggi mi chiama la banca con cui ho il mutuo e mi dice che la rata massima non è quella preventivata, ma potrebbe essere molto più alta, a sfiorare i 1300 euro! ovviamnete, supereremmo di parecchio anche l'importo della rata attuale!
ora...la banca attuale m'ha parlato di regole finanziarie che si applicano al piano di ammortamento nel momento della stipula e che al momento l'importo di 1090 euro non ha molto senso...io mi sono persa!
a chi devo credere?!?! come funziona??!?!? aiuto....

confido in voi! ancora grazie...

SIL...

guarda questi siti, magari trovi qualcosa di interessante:

http://www.mutuosurroga.com/

http://www.surroga.net/legislazione.html

Ciao SIL..
Inizierò a girare per mutui la prox settimana.. comunque un po' di info le avevo gia prese.. e anche a me una banca, per sconsigliarmi il variabile col CAP mi ha detto che non è mai prevedibile quale sarà la rata massima.. e mi ha spiegato perchè.. (sempre mettendo in mezzo l'ammortamento) ma non ci ho capito assolutamente NIENTE!

Se qualcuno ce lo spiega a parole semplici.. saremmo davvero grate!

grazie ragazzi!

Crack...ho letto, ma non ho trovato niente!

Marla..io ad un certo punto mi sono veramente persa!
speriamo passi davvero qualcuno che ce lo spieghi e ci dica soprattutto qual è la verità!

anche io ero intenzionata a fare il mutuo al Monte dei Paschi per via del cap, ma poi mio marito si è documentato su internet e abbiamo deciso di lasciar perdere perchè in effetti la rata massima non sarebbe stata quella che ci avevano detto al Monte dei Paschi bensì più alta.
noi faremo un bel mutuo a tasso fisso con la Posta.
voglio sfruttare il fatto che il tasso fisso è davvero bassissimo (anche se ad oggi la rata sarà comunque più alta del variabile) per bloccarlo per i prossimi 30 anni e dormire sonni sereni

effettivamente anchio girando x i mutui... le poste erano le più convenienti...

Lasciate perdere queste forme articolate di tassi.
Non sono fatte per i mutui casa, sono dei prodotti di copertura piu' complessi fatti per aziende e riadattati al mercato dei privati su cui le banche guadagnano un botto.
E, fondamentalmente, sono un costo in piu' inutile in termini normalmente di spread piu' alti.

Steve1973 ha scritto:Lasciate perdere queste forme articolate di tassi.
Non sono fatte per i mutui casa, sono dei prodotti di copertura piu' complessi fatti per aziende e riadattati al mercato dei privati su cui le banche guadagnano un botto.
E, fondamentalmente, sono un costo in piu' inutile in termini normalmente di spread piu' alti.

eppure pare stia spopolando...

in effetti, girando su internet, qualche magagna mi sa che c'è...
a parecchi risulta una rata max maggiore di quella preventivata da MPS!
e non di poco...

Sil70 ha scritto:in effetti, girando su internet, qualche magagna mi sa che c'è...
a parecchi risulta una rata max maggiore di quella preventivata da MPS!
e non di poco...

Mi risulta veramente difficile dimostrartelo così in un post.
Ma capisco benissimo perchè la rata possa essere più alta e perchè al momento sia impossibile determinare di quanto.
Se avessi un foglio di calcolo davanti con uno schemino potrei fartelo vedere.

E' un problema legato alla durata del mutuo e al capitale residuo nel momento in cui dovesse entrare in funzione questo CAP.
Tutti i calcoli dovrebbero essere rifatti e solo sulla base del capitale residuo in quel momento sarà possibile avere l'ammontare della rata.

Fidati, lascia stare.
Finiresti per pagare per un tot di anni uno spread più alto senza motivo, rimanendo con l'indeterminatezza della rata massima nello scenario peggiore.

grazie infinite Steve!
non preoccuparti per lo schemino...per quel poco che c'ho capito, il risultato finale dipende da parecchi valori!
e alla fine questo mi interessava...capire se la rata max preventivata fosse attendibile o no! in effetti, non lo è!

comunque una nota positiva c'è...forse riesco ad abbassare il fisso attuale di quasi 1 punto!

Steve1973 ha scritto:

Sil70 ha scritto:in effetti, girando su internet, qualche magagna mi sa che c'è...
a parecchi risulta una rata max maggiore di quella preventivata da MPS!
e non di poco...

E' un problema legato alla durata del mutuo e al capitale residuo nel momento in cui dovesse entrare in funzione questo CAP.
Tutti i calcoli dovrebbero essere rifatti e solo sulla base del capitale residuo in quel momento sarà possibile avere l'ammontare della rata.

Esattamente, il problema da porsi è sempre... su cosa si basa il calcolo? Ecco nei mutui questo cosa può essere sfuggente e mutevole ed in genere nei variabili c'è molta incertezza, soprattutto attualmente.

Nerone2 ha scritto:

Steve1973 ha scritto:

Sil70 ha scritto:in effetti, girando su internet, qualche magagna mi sa che c'è...
a parecchi risulta una rata max maggiore di quella preventivata da MPS!
e non di poco...

E' un problema legato alla durata del mutuo e al capitale residuo nel momento in cui dovesse entrare in funzione questo CAP.
Tutti i calcoli dovrebbero essere rifatti e solo sulla base del capitale residuo in quel momento sarà possibile avere l'ammontare della rata.

Esattamente, il problema da porsi è sempre... su cosa si basa il calcolo? Ecco nei mutui questo cosa può essere sfuggente e mutevole ed in genere nei variabili c'è molta incertezza, soprattutto attualmente.

ne sono cosciente, infatti attualmente ho un fisso!
per questo motivo il CAP mi sembrava una tutela, visto che assicurava un tetto massimo oltre il quale non andare! il problema è che anche col CAP la cosa rimane troppo variabile...

Grazie anche da parte mia Steve.. credo che non sarà facile scegliere il mutuo..

pare, e dico pare, che il genio del MPS abbia calcolato la rata max applicando al mutuo il CAP come se fosse un mutuo fisso...in effetti, provando con un simulatore, la rata coincide!

se quello che ho capito è giusto, invece in caso di CAP si procede così...

ipotizziamo un importo di mutuo di 177000 euro in 25 anni, CAP al 5.5, tasso variabile del 2.45.
le prime 23 rate vengono calcolate con il tasso variabile, con un importo pari a 789.96 euro.
dal 24° mese (riga in arancio), invece, viene applicato il CAP, e questo è quello che succede...
questo perchè il tasso previsto col CAP, come già aveva spiegato Steve, va applicato al capitale residuo (in questo caso, 166.482,95)
che abbiamo nel momento in cui tale tasso entra in vigore!
la formula per il calcolo della rata è la seguente:

capitale residuo (166.482,95) x 5.5 : 100 = 9156,56225 interessi annuali
9156,56225 / 365 = 25,09 interessi giornalieri
25,09 * 30 (numero giorni del mese di riferimento, in questo caso Aprile) = 752,59 interessi mensili

752,59 è la quota interessi che deve essere sommata alla quota capitale del mese di riferimento per avere l'importo della rata col CAP:
752,59+448,58=1201,174158 (ben diversa da 1090 euro preventivati da MPS)!!!

ovvio che scendendo ogni mese il capitale residuo, rimandendo sempre in vigore il CAP, la rata diventerebbe più bassa al diminuire del capitale!
in finale, più tardi arriva il CAP, in caso di aumento dei tassi, meglio è...

se qualcuno fosse così gentile da confermare lo scenario ipotizzato e/o correggere quanto detto...magari potrebbe essere anche un modo per capire meglio e non rimanere fregati!