Ciao Medico,

non appena riesco ti invio una foto di insieme...spero di non dovermi preoccupare, che non mi crolli il palazzo insomma... anche perchè ho visto che questa lesione arriva fino al piano terra....comunque il palazzo è stato costruito nel 1990...La possibilità di realizzare il cappotto esterno è davvero remota, nessuno dei condomini sarà disposto a spendere così tanti soldi e inoltre nessuno ha intenzione di rinunciare ai mattoni a vista, che vengono (a questo punto erroneamente) considerati più gradevoli esteticamente e meno soggetti a manutenzione rispetto alla finitura intonaco/tinta.

Proprio il prossimo 30 Ottobre è stata convocata la riunione di condominio, per discutere i lavori da farsi...essendo già stata prevista l'installazione dei ponteggi per rifare i torrini, i cornicioni e i frontalini dei balconi, mi voglio imporre e proporre innanzitutto un intervento di consolidamento delle facciate che presentano queste crepe (ce n'è più di una lungo tutto il perimetro dell'edificio, oltre a quella che ti ho mostrato io che sta dal lato del mio bagno) e poi l'applicazione a saturazione di un prodotto idrofobizzante, come mi hai insegnato tu, sui mattoni a vista tipo l'antipluviol della mapei (ho letto un po' sul loro sito per questo ti cito questa marca). Che ne pensi...? Ovviamente il tutto prima verificato tramite una perizia....ma non saprei proprio a chi rivolgermi...non saprei nemmeno cosa cercare su Internet...

Crollare no, ma è una cosa seria. Se arriva fino a terra è la conferma esatta della mia ipotesi. Il fatto poi che siano più di una, indica l'esistenza di deformazioni reciproche fra struttura e terreno di una certa entità non trascurabile.
Su lesioni come quelle l'idrofobizzante potrebbe non essere efficace.
Se fate il ponteggio per altri motivi e non fate il cappotto esterno state semplicemente buttando i vostri soldi.
Prova a sentire xgardo, è uno fra i massimi esperti in Italia su umidità e dintorni, ed ha un curriculum di tutto rispetto:
http://www.edpgconsult.com/
L'antipluviol va bene. Io lo compro in Veneto dove lo producono, e lo pago molto meno.
Quel materiale è applicabile solo se la struttura è esente da lesioni evidenti.
Tienimi aggiornato.

Saluti

Il medico della casa
Milano

converrai con me che parliamo di costi completamente diversi....fare il cappotto ha un costo enormemente più alto.....forse almeno il triplo vero? e poi le persone non vogliono perdere l'aspetto attuale....ma poi, si postrebbe applicare un cappotto sui mattoni a vista attuali o andrebbero anche asportati...? Comunque sarà impossibile far passare questo lavoro, considerando anche il periodo.....

Non capisco però perchè dici che buttiamo i soldi....se mettendo i ponteggi si effettua un lavoro di risanamento e consolidamento delle crepe presenti, si applica su tutte le facciate un prodotto tipo antipluviol (che se non ho capito male può durare una decina di anni), oltre che rifare frontalini, cornicini e guaine dei torrini...dovremmo ottenere comunque un buon risultato....o no? Per completezza di informazione considera che sono a roma, quindi le temperature non sono mai così rigide...vale la pena di affrontare un investimenti così alto come un cappotto su un palazzo con più di 20 anni in una zona molto periferica...? Te lo chiedo non solo come tecnico ma anche facendo un bilancio tra costi, situazione e benefici...

Sono caduta di nuovo nello sconforto... buona giornata e grazie di tutto...

I vantaggi del cappotto sono molteplici. Proverò a descriverti quelli più significativi:

- riduci i consumi del riscaldamento e del raffrescamento, quindi il cappotto lo compri una volta sola, ma da quella volta lui ti farà risparmiare ogni mese. Sia con il caldo che con il freddo.
-ottieni uno sgravio maggiore in termini fiscali, fino al 65%. Cioè ne paghi solo una parte, ma il risparmio di combustibile lo avrai al 100%. Doppio risparmio.
- applichi alla costruzione una nuova pelle, che riduce in maniera drastica lo stress termico dovuto alle variazioni di temperatura. Realizzi inoltre una protezione contro l'aggressione delle sostanze chimiche presenti nell'ambiente, che diventa un'efficace protezione all'acqua. Con il cappotto non avrete più ingressi d'acqua dalle pareti.
- la casa poi ti vale di più. Qui a Milano una costruzione in classe energetica C, vale l'8% più di una di classe G di pari condizioni. Se ci pensi è logico, una casa senza isolamento consuma come un'Alfetta del 72, mentre una casa correttamente isolata, meno di una Smart diesel. Nonostante la prima sia nettamente superiore, il suo valore crolla a favore di quella più parsimoniosa.
Costi
Conosco un operatore del settore di Vicenza, autorizzato Mapei che posa un cappotto certificato da 10 cm, completo di finitura per 45/50 € al mq, compreso il ponteggio (che incide per il 50% circa). Penso che anche a Roma troverai qualcosa di simile no?
Da voi il ponteggio lo dovete montare comunque, cosa credi che ti chiedano per rifare le fughe, stuccare le crepe ed applicare l'idrorepellente?
Prova a chiedere un'offerta, secondo me siete molto vicini. Se fai il cappotto, applichi sull'esistente senza stuccare o altro.
Con la differenza che la parete a nord non sarà più fredda d'inverno, quella a sud non sarà calda d'estate, consumerete meno e darete una protezione seria all'edificio.
Sono argomenti abbastanza convincenti?

Saluti
Il medico della casa
Milano

Salve, innanzitutto devo fare ancora gran complimenti al medico-della-casa per la sua pazienza, competenza e dedizione -:) Visto che sono stato menzionato, parlo Il "mistero" di cui avevo parlato prima è in realtà mancanza di dati sui quali ragionare. Finalmente abbiamo qualche foto, che è poco, ma meglio di niente. Sottoscrivo tutto quanto detto dal medico, cappotto ecc., MA a mio modesto avviso, manca ancora un dato per me fondamentale: lo spessore del "muro in mattoni" ! Infatti, a me quasi quasi sembra siano più piastrelle di rivestimento che veri mattoni pieni spessore circa 6 cm! Considerato che sembra la struttura portante sia il classico sistema trave/pilastro in cemento armato, ci deve essere qualche cosa che faccia da muro di tamponamento (la parete della stanza esterna che chiude il vuoto). O è solo questo "muro" in mattoni o c'è anche dell'altro. Se è solo questo muro, il problema, correttamente individuato dal medico, è, (pur sembrando non grave), di natura statica, ossia strutturale e perciò di competenza di un ingegnare strutturista. Fondamentale la domanda del medico: il movimento è finito o no? Altrimenti, nessuna pittura, finitura, intonaco, sarà migliore del suo supporto, sarà solo un palliativo. Per ultimo, il degrado delle fughe è chiaramente dovuto ai sali interni, contenuti forse nell'acqua dell'impasto originale. Cordiali saluti da EPG

Eccomi xgardo, mi scuso per il ritardo per il ritardo con cui rispondo: il muro a mattoni fotografato é fatto di mattoni veri pieni, poi c'é un'intercapedine di circa 8 cm con un po' di lana di vetro ormai completamente sbriciolata e poi un muro interno fatto di forati....riguardo alle foto, devo chiedere al vicino del piano terra di poter scattare una foto dal suo giardino, in modo da disporre di una visuale completa...

Giusto per aggiornarvi: ieri si è svolta la riunione di condominio e sabato 9 faremo il primo sopralluogo con il nuovo amministratore di condominio appena subentrato, per mostrargli le crepe. Dopodichè lui affiderà il tutto ad un tecnico, che confermerà la natura di queste crepe e redigerà il computo metrico e il relativo capitolato per fare la gara. Comunque c'è una situazione condominiale molto difficile dal punto di vista economico, quindi l'amministratore vuole verificare se si può evitare di montare i ponteggi ed effettuare invece gli interventi necessari con il "cestello" (che suppongo sia un camion con la gru). Se si farà così niente cappotto termico e niente idrofobizzante, eventualmente potrò chiedere alla ditta di stenderlo solo sula perimetro di mia competenza, tanto ho capito che esteticamente non cambia l'effetto nè il colore dei mattoni....xgardo, se mi leggi ti ho scritto in mp...grazie di tutto

Ciao alessia1976,
con il cestello normalmente si eseguono solo lavori urgenti, e non si ha la possibilità di fare interventi seri. Anche perchè da terra nessuno è in grado di controllare
Se poi hai la possibilità di farci avere la relazione del vostro tecnico, sul quadro fessurativo, magari la commentiamo noi. Gratis ovviamente!
A presto.

Saluti

Il medico della casa
Milano

Grazie infinite, vi terró sicuramente aggiornati....a presto e buona giornata

Vi aggiorno sull'esito del primo sopralluogo effettuato con l'amministratore di condominio.

A strettissimo giro verrà indetta una nuova riunione condominiale e verranno presentate due ipotesi di lavoro molto diverse tra di loro (la prima delle due sicuramente dettata dal periodo economico drammatico che stiamo vivendo): intervenire puntualmente solo sulle cose urgenti da fare (crepa strutturale, torrini, vasche - non so se si chiamano così - in cima al tetto che presentano infiltrazioni), oppure montare i ponteggi per rifare anche facciate, frontalini dei balconi, ringhiere, etc. In quest'ultimo caso sembrerebbe comunque escluso che si possa anche solo ipotizzare il cappotto, ma proverò a fargli cambiare idea se si dovesse comunque optare per il montaggio dei ponteggi.

A questo proposito vi chiedo un aiuto per capire una cosa: qual è la differenza di prezzo tra applicare un prodotto idrofobizzante e il cappotto termico che esternamente presenti la finitura dei mattoni a vista (ho visto ad esempio su internet un prodotto che si chiama sicurwall che è proprio così, i condomini non ne vogliono sapere di avere la finitura ad intonaco)...? Mi aiutate a capire di cosa stiamo parlando per sommi capi...?

@medico: Dimenticavo di dirti che abbiamo finito il bagno e per la parete interna abbiamo seguito le tue indicazioni. Avevamo 10cm di intercapedine quindi abbiamo fatto così: 2 cm dell'intonaco che mi hai detto tu, 2 cm aria, 2 cm sughero, 2 cm aria, 2 cm xps e poi abbiamo rifatto il muro interno con i mattoni...grazie!

Ciao - applicare una spruzzata di liquido idrofobizzante su una superficie sana, di per sè non dovrebbe costare più di 12-15,00 euro/mq. Certo, poi ci sono i ponteggi, oppure il "cestello" che è una piccola piattaforma mobile autonoma, su camion o su suoi cingoli.
Il problema è che non basta certo al caso vostro. Occorre innazitutto riparare per bene le crepe e le infiltrazioni, cosa che costerà molto di più. Dopo bisognerà asciugare/sostituire la coibentazione nell'intercapedine laddove visibile (non si può smontare tutto l'interno della facciata!). Il cappotto è argomento a sé extra. Si può farlo di fuori finito in simil-mattoni ma, anche se di certo porterà un risparmio energetico di riscaldamento notevole, ci vorranno anni per ammortizzare la spesa, che dovrà essere sborsata subito, per cui . . . .

Concordo pienamente con xgardo, il costo della sola idrofobizzazione si aggira fra i 10 ed i 15 €/mq, ai quali dovrai poi aggiungere il costo dei ripristini e delle stuccature. Secondo me arrivate facilmente ai 30/35 €/mq.
Sai che ci sono delle compagnie che erogano i finanziamenti per i lavori condominiali, con dilazioni fino ai 5 anni?
In questo modo potreste compensare la rata con il risparmio ottenuto sui consumi energetici, ed il valore accresciuto degli immobili resterebbe a voi. Una sorta di ESCO in piccolo, magari ne vale la pena.
Fatevi fare il preventivo dell'idrofobizzazione comprese le stuccature, e quello del cappotto, poi lo commentiamo insieme.

Saluti

Il medico della casa
Milano