Buongiorno spero che il quesito si sia inteso, spiego brevemente il dubbio: saremmo interessati all’acquisto di un immobile ( su carta, il cantiere comincia a breve), ho avuto le piantine e con un programma cercavo di capire meglio gli spazi per adattare eventualmente i mobili che abbiamo. Mi accorgo misurando la pianta ( anche con il righello direttamente dalla pianta in scala) che il totale si discosta molto dai 140 interni dichiarati .. sono 110 mq ( compresi i muri interni)! È normale? Che qualche legge che ignoro che permette questo? Grazie a chi mi aiuterà a capire

In genere c'è una differenza tra commerciali e calpestabili. I secondi sono gli effettivi, nei primi ci metti dentro anche i muri e i balconi (questi, a quanto mi è stato detto, per 1/3 dell'effettiva metratura).
Dopodiché non so come funzioni direttamente coi costruttori, ma gli agenti immobiliari è normale che mentano spudoratamente. I miei hanno visto quest'estate un appartamento di, supposti, 70 mq che magicamente, metro alla mano, erano 40 pure stando generosi coi muri. Ancora, un conoscente lascia un magazzino di 300 mq commerciali che, nell'annuncio per riaffittarlo della proprietà, sono diventati 450. Contano sul fatto che la gente non abbia occhio sulle misure.

In effetti questa materia è circondata da una fastidiosa opacità.
A parte i casi di vera e propria frode di cui parlava Piscinin nel post precedente, va precisato che la consistenza di un immobile è determinata attraverso criteri non omogenei e poco trasparenti.

Si deve sottolineare anzitutto che la superficie che viene posta a base delle transazioni in materia di immobili è quella commerciale, che non coincide con la superficie utile, ossia quella calpestabile.

Nella superficie commerciale viene generalmente computata la superficie lorda dell'appartamento (compresi i muri perimetrali per intero, nonché quelli a confine con vani spazi condominiali e con altre unità immobiliari per metà), i balconi ed i terrazzi in ragione di un terzo, le cantine per almeno un decimo, nonché le cosiddette incidenze condominiali (ossia la quota parte degli spazi comuni che sono ascrivibili a ciascun appartamento) in ragione delle quote millesimali di competenza. In realtà questa metodologia di calcolo è arbitraria, almeno alla stregua dei criteri generali per determinare la consistenza di un immobile redatti dall'Agenzia del Territorio: https://www.immobiliare.it/img2/pdf/consistenza.pdf

Devo precisare, ad ogni buon fine, che i criteri elaborati dall'Agenzia del Territorio non sono vincolanti, di talché la trasparenza resta un miraggio.

P.S.
Francine, forse ti conviene spostare la discussione in una diversa area tematica, per esempio "Zona giorno e Progettazione", che potrebbe essere più attinente.

Aperta e chiusa parentesi e per la precisione, è già da qualche tempo (novembre 2015) che le visure catastali anche per gli immobili precedentemente quantificati solamente come vani (è il caso degli immobili delle categorie A/x) che sulle visure catastali esce la superficie catastale dell'immobile. Tale superficie è una superficie LORDA, che conta anche le murature interne e quota parte delle murature esterne.
In particolare, i locali vengono suddivisi in locali principali ed accessori.
La loro superficie si misura al lordo delle murature prendendo in considerazione l'intero muro se la stanza da all'esterno (e per un massimo di 50 cm di spessore), o mezzo muro se confina con un altro locale (per un massimo di 25 centimetri).
La superficie catastale si ottinene poi sommando le superficie dei locali principali, con quella dei locali accessori (soffitte, cantine e similari), moltiplicate per 0,50, e la superficie dei balconi, moltiplicata per 0,30 (se fino a 25 mq, e la parte eccedente i 25 mq per 0,10), le superfici pertinenziali scoperte (per esempio dei giardini esclusivi) moltiplicata per 0,10.
Il metodo è univoco, se si parla di superficie catastale.
La superficie commerciale, purtroppo, è una invenzione degli agenti immobiliari che è molto poco codificata.
Io chiederei sempre di far riferimento a quella catastale, che si può leggere dalle visure, e che oggi è univocamente determinata.

in linea teorica i metri commerciali dovrebbero essere una "misura esatta":
100% della superficie nette, 100% dei muri interni e perimetrali, 50% di quelli comuni, terrazze pesate al 50% (al 33% se oltre una certa misura, se non ricordo male).
di fatto, come ti è stato detto, è una jungla; spesso della metratura ti inseriscono il proquota della parti comuni.

il mio consiglio, se posso permettermelo, è di fregartene.
considera la vendita "a corpo"; se invece devi paragonare due immobili, fai i conti sui metri quadri calpestabili.

Fregatene Francine. Misura tu gli spazi e poi vedi se il prezzo richiesto ha senso. Anche perché nessun appartamento è valutato unicamente sulla base delle dimensioni. Mi spiego con un esempio, appartamento a Bergamo di 100 metri. È al piano rialzato, 100 mila euro. È all'ultimo piano con vista sui colli, 140 mila. È a Bergamo alta, 230 mila.
Anzi, ancora meglio, se stai trattando con un'agenzia immobiliare, dato che alla fine dovrai pagare loro una percentuale per la mediazione, chiedi che ti calcolino al centimetro i metri quadrati calpestabili. Così almeno fan qualcosa

si però quando acquisti in costruzione l'importo finale da pagare è dato dai mq totali risultanti
chiedi il metodo di calcolo utilizzato, non c'è nulla di strano

Si è normale, i mq commerciali sono diversi dai mq reali perchè comprendono, come già detto, altri elementi: zone comuni, muri esterni, terrazzi, etc.

Mi concentrerei più sulla valutazione dell'immobile in quanto tale (ovvero come detto da dave "a corpo"), lasciando perdere i mq dichiarati dal costruttore/agente, che creano solo confusione .

è del tutto normale e te l'hanno già spiegato molto chiaramente.
Se puoi fai il rilievo dell'appartamento e poi metti giù il disegno in modo da poter capire esattamente la superficie calpestabile.

e, a prescindere da questo, ricorda anche che sono meglio 80mq distribuiti razionalmente che 100 a "come capita capita"

Ringrazio tutti coloro che hanno gentilmente cercato di farmi capire anzi mi scuso se rispondo solo adesso! Sapevo già che i metri commerciali sono comprensivi di altro e difatti facevo riferimento ai mq che loro definiscono interni netti! giocando con le piante mi ero appunto accorta di una bella discrepanza e mi chiedevo se fosse possibile da costruttore comprare un appartamento di 100 mq netti/interni che risultano a conti fatti 80! Mi sembrava troppa la differenza! Il prezzo è concorrenziale sulla zona e forse proprio per questo Vedo in ogni caso che è più consueto di quello che pensavo un calcolo poco trasparente! Grazie ancora per le info