Buongiorno a tutti e complimenti per il bel forum!
Visto che qui ci sono tanti esperti, vi chiedo un parere. Ecco la situazione.
Nel mio condominio (Roma), alcuni inquilini hanno fatto i seguenti lavori.

Oggetto: terrazzino (circa 9 mq) chiuso su due lati, sopra e sotto 2 terrazzini uguali, per metà all’interno della sagoma dell’edificio, per l’altra metà all’esterno; affaccio su parcheggio privato del condominio ma visibile dalla pubblica via.
Lavori: realizzazione di un muro a filo della sagoma dell’edificio, con porta e finestra, con conseguente “chiusura” della metà del terrazzino, realizzazione di un nuovo vano abitabile e riduzione della superficie del terrazzino rimanente. In pratica è stata spostata in avanti la parete esterna.

Non so se questi lavori siano stati abusivi o no, se siano stati condonati o siano regolari; peraltro nel condomino (comunque molto ben tenuto e signorile) ognuno ha fatto un po’ quello che gli pareva (verande, coperture, muri spostati...).
Bisogna ammettere che i lavori di cui sopra rendono l’appartemento (piccolo) molto più vivibile; alla luce di quanto descritto sopra, mi chiedo qual’è l’iter da seguire, con chi parlare, a chi affidarsi, ecc...per effettuare tali modifiche. Secondo la vostra esperienza, è possibile ricevere una risposta positiva dagli uffici preposti o è meglio lasciar perdere?

Grazie e ciao.

Anzitutto benvenuta/o

le opere edili che comportano il cambio di destinazione d'uso da terrazzo ad abitazione di anche solo un metro quadrato di un appartamento sono soggette, in linea teorica, ad una richiesta di permesso di costruire all'amministrazione comunale, perchè si tratta dell'aumento della cubatura abitabile o aumento della superficie utile dell'abitazione.

Il D.P.R. 380/01 specifica che queste opere possono essere richieste presentando una cosiddetta superDIA, o DIA onerosa agli uffici del IX Dipartimento (sta all'EUR, nel palazzo lungo accanto al colosseo quadrato), perchè è una pratica amministrativa che prevede il pagamento degli oneri concessori sulla cubatura di nuova realizzazione.

Bisognerebbe però verificare se esiste della cubatura residua ancora edificabile del terreno dove sorge l'immobile, o vedere se terreni vicini hanno cubatura residua da venderti. se tante volte ci fosse, bisognerebbe leggersi le norme tecniche del piano regolatore e vedere se, nel tuo tessuto, sono ammessi interventi di ristrutturazione edilizia (definiti con la sigla RE1 mi pare): immaginerai quindi da sola l'estrema complessità della faccenda, "solo" per prendere una decina di metri cubi...

L'alternativa è di fare le opere abusivamente, e aspettare (o meglio dire sperare) che esca un nuovo condono edilizio che ti consenta di regolarizzare il tutto. Nel frattempo però, saresti sempre passibile di sanzione amministrativa (attenta: oggi per alcune cose si va anche nel penale, quindi "insozzamento" del casellario giudiziario) con obbligo di ripristino dello stato originario dei luoghi. Certo in questo caso ti porteresti appresso tutti gli altri tuoi condomini nella medesima situazione (o potresti essere trascinata nella cosa da un altro condomino che viene "pizzicato"). Ovviamente anche il solo fare un infisso, anche apribile, ti obbligherebbe a sottostare a tutte queste regole.

Se proprio vuoi, comunque, un giretto al IX dipartimento con un tecnico di tua fiducia puoi sempre farlo: al 90% è tempo perso ma a chiedere non ci perdi davvero nulla. Al massimo ti becchi una risata del tecnico del dipartimento . Devi organizzarti per stare li intorno alle 8 di mattina però

edit: dimenticavo: ovviamente tutto questo andrà fatto dietro approvazione all'unanimità dell'assemblea condominiale valida in cui hai presentato la richiesta, perchè si tratta di alterazione di facciata.

Grazie per la risposta! Più o meno immaginavo tutto quello che hai scritto...
L'idea di fare abusi non la voglio considerare, sia per la denuncia penale (poi neanche trovi più lavoro!), sia perchè credo che i condoni saranno sempre più difficili.
A questo punto, credo sia il caso di fare un giro al IX Dipartimento.
Ci vado da solo e con la piantina catastale? O con un tecnico? Ma dove lo trovo il tecnico? Sulle pagine gialle? Se affido tutta la pratica ad un tecnico, quanto potrebbe chiedermi e quanto tempo ci vorrebbe per valutare la fattibilità della cosa al 100%? Immagino che la sua parcella sia indipendente dall'esito della richiesta...
E' possibile verificare se chi ha fatto il lavoro, l'ha fatto in regola?
Il parere del condominio è vincolante? Il "sì" del comune può essere battuto dal "no" del condominio?
Infine, se tutto va in porto, che succede a quei condomini che già hanno fatto il lavoro?

Grazie ancora...vi terrò aggiornati!

ale.slv ha scritto:Grazie per la risposta! Più o meno immaginavo tutto quello che hai scritto...
L'idea di fare abusi non la voglio considerare, sia per la denuncia penale (poi neanche trovi più lavoro!), sia perchè credo che i condoni saranno sempre più difficili.
A questo punto, credo sia il caso di fare un giro al IX Dipartimento.
Ci vado da solo e con la piantina catastale? O con un tecnico?

se puoi, meglio con un tecnico. altrimenti puoi anche andare da solo, ma devi avere le idee ben chiare e dimostrarti competente, altrimenti ti liquidano subito con un "nun se po fa" secco. Portati la piantina catastale e, se non è complicato ottenerne una copia, il progetto di costruzione del fabbricato. Qualche foto stampata aiuta. Puoi farti prima un giro da solo e poi, se vedi spiragli, tornarci (o mandarci da solo) un tecnico incaricato...come ti pare!

ti ripeto comunque che secondo me hai scarsissime probabilità che ti diano spiragli: puoi andare al dipartimento giusto per formalità, per dire "ok, l'ho fatto: c'ho provato".

ale.slv ha scritto: Ma dove lo trovo il tecnico? Sulle pagine gialle? Se affido tutta la pratica ad un tecnico, quanto potrebbe chiedermi e quanto tempo ci vorrebbe per valutare la fattibilità della cosa al 100%? Immagino che la sua parcella sia indipendente dall'esito della richiesta...

in genere si chiede un primo acconto (a volte anche simbolico, a seconda della situazione) per andare a parlare con i tecnici e sondare le possibili responsabilità. Poi se la cosa è fattibile, si parla di parcella. Ovviamente se un tecnico presenta la pratica è perchè ha già parlato con i tecnici del comune e già sa che si può fare: altrimenti se il diparimento rimanda indietro la pratica, il tuo tecnico rischia una segnalazione all'albo (ebbene si, al dipartimento sono noiosetti ).

Una parcella per una superDIA di questo tipo, che quindi implica tutta una serie di indagini, di discussioni con i tecnici, di scartoffie varie, ma soprattutto di responsabilità, non può costare meno di 1.500 euro.

Io lavoro proprio in questo campo, ma in genere cerco di evitare di fare le superDIA, soprattutto quando non sono lavori di cui io stesso seguirò il cantiere. Tuttavia, se vuoi in mp posso darti il contatto di un paio di geometri a cui mi affido per queste cose più "spinose", senza togliere tempo al mio core business

ale.slv ha scritto: E' possibile verificare se chi ha fatto il lavoro, l'ha fatto in regola?

se sai grosso modo il periodo in cui le opere sono state realizzate, puoi far fare una visura storica sull'immobile del vicino interessato (ma devi conoscere le coordinate catastali precise, tuttavia non difficili da reperire). Se attorno a quella data non risulta nessuna variazione catastale, allora probabilmente sono opere abusive. La visura catastale non lede mai i diritti sulla privacy, da che so io.

ale.slv ha scritto: Il parere del condominio è vincolante? Il "sì" del comune può essere battuto dal "no" del condominio?
Infine, se tutto va in porto, che succede a quei condomini che già hanno fatto il lavoro?

Grazie ancora...vi terrò aggiornati!

devi avere entrambi i "si": sono entrambi indispensabili. Il comune chiederà proprio di allegare il verbale dell'assemblea condominiale alla pratica edilizia.

se tutto va in porto, agli altri condòmini non succede niente, finchè qualcuno non li denuncia o finchè non capita il vigile che si accorge (che si vuole accorgere) di qualcosa.

cmq ti ripeto: secondo me la possibilità di successo è moooooolto bassa.

ciao

senza contare che in caso di ampliamento aumenterebbero i millesimi utili al fine del calcolo delle spese condominiali.

Piccolo aggiornamento. Ho fatto un giro sul sito del comune di Roma, e ho scaricato il Nuovo Piano Regolatore, per chi non è competente, come me, è un documento piuttosto complesso, comunque ho capito che il condominio in questione si trova nel Sistema Insediativo denominato "Città da Ristrutturare" e Tessuto "Prevalentemente Residenziale"...a voi i commenti...

senza contare che in caso di ampliamento aumenterebbero i millesimi utili al fine del calcolo delle spese condominiali.

...sarebbe il minore dei problemi...

ale.slv ha scritto:Piccolo aggiornamento. Ho fatto un giro sul sito del comune di Roma, e ho scaricato il Nuovo Piano Regolatore, per chi non è competente, come me, è un documento piuttosto complesso, comunque ho capito che il condominio in questione si trova nel Sistema Insediativo denominato "Città da Ristrutturare" e Tessuto "Prevalentemente Residenziale"...a voi i commenti...

senza contare che in caso di ampliamento aumenterebbero i millesimi utili al fine del calcolo delle spese condominiali.

...sarebbe il minore dei problemi...

beh il primo passo non è male: nel tessuto "città da ristrutturare" sono ammessi interventi anche di ristrutturazione edilizia "pesanti" (anche demolizione e ricostruzione di interi edifici, se non mi sbaglio), quindi il tuo rientrerebbe tra quelli autorizzabili. Diciamo che è la situazione migliore in cui ti potevi trovare

ma rimane da verificare tutto il resto