Salve a tutti,
sto valutando l'acquisto di una villa in costruzione, il capitolato che mi è stato fornito lo trovo piuttosto scarno.

Considerato che dovrei parlare a giorni con il costruttore, qualcuno mi può suggerire quali sono i punti che dovrei mettere subito in chiaro?

Vi copio/incollo poi una parte del capitolato che riguarda la struttura della futura abitazione.

ART. 4)
Il sistema costruttivo della struttura sarà del tipo intelaiato in cemento armato con travi e pilastri, rispondente alle norme vigenti.
Le fondazioni saranno costituite da travi rovesce in cemento armato, mentre i solai di piano e di copertura saranno a struttura mista in cemento armato e laterizi, e precisamente da travetti di conglomerato cementizio precompresso e pignatte, o similare, calcolato e con caratteristiche statiche prescritte dalle vigenti normative.
Tutte le strutture saranno realizzate conformemente ai calcoli depositati presso gli uffici del Genio Civile di Palermo.

ART. 5)
La muratura di tamponamento esterno sarà realizzata con blocchi tipo Poroton, o similari

ART. 7)
La copertura degli immobili sarà realizzata a tetto spiovente con tegole tipo coppo siciliano e saranno collocati con doppia listellatura idonea a creare una adeguata ventilazione i coppi verranno posizionati su materiale coibentante tipo polipan cm 3, inoltre verrà collocato un telo traspirante idrorepellente. Le grondaie saranno in alluminio preverniciato ed i pluviale saranno in pvc.

ART. 9)
Tutte le tramezzature interne saranno realizzate in laterizi forati dello spessore di cm. 8 e malta cementizia, con l'eventuale esclusione di quelle pareti interessate dagli scarichi, che potranno essere realizzate con forati da cm. 12 qualora si rendesse necessario.

Ogni suggerimento è ben accetto

Rori75 ha scritto:Salve a tutti,
sto valutando l'acquisto di una villa in costruzione, il capitolato che mi è stato fornito lo trovo piuttosto scarno.

Considerato che dovrei parlare a giorni con il costruttore, qualcuno mi può suggerire quali sono i punti che dovrei mettere subito in chiaro?

Vi copio/incollo poi una parte del capitolato che riguarda la struttura della futura abitazione.

ART. 4)
Il sistema costruttivo della struttura sarà del tipo intelaiato in cemento armato con travi e pilastri, rispondente alle norme vigenti.
Le fondazioni saranno costituite da travi rovesce in cemento armato, mentre i solai di piano e di copertura saranno a struttura mista in cemento armato e laterizi, e precisamente da travetti di conglomerato cementizio precompresso e pignatte, o similare, calcolato e con caratteristiche statiche prescritte dalle vigenti normative.
Tutte le strutture saranno realizzate conformemente ai calcoli depositati presso gli uffici del Genio Civile di Palermo.

ART. 5)
La muratura di tamponamento esterno sarà realizzata con blocchi tipo Poroton, o similari

ART. 7)
La copertura degli immobili sarà realizzata a tetto spiovente con tegole tipo coppo siciliano e saranno collocati con doppia listellatura idonea a creare una adeguata ventilazione i coppi verranno posizionati su materiale coibentante tipo polipan cm 3, inoltre verrà collocato un telo traspirante idrorepellente. Le grondaie saranno in alluminio preverniciato ed i pluviale saranno in pvc.

ART. 9)
Tutte le tramezzature interne saranno realizzate in laterizi forati dello spessore di cm. 8 e malta cementizia, con l'eventuale esclusione di quelle pareti interessate dagli scarichi, che potranno essere realizzate con forati da cm. 12 qualora si rendesse necessario.

Ogni suggerimento è ben accetto

Io + che altro mi leggerei bene cosa prevede come finiture, leggi serrementi, rivestimenti (m2 e relativo valore del materiale), punti luce,... Su 'sta roba ci marciano alla grande. Se vedi che sono scarsi, fai rientrare le eventuali varianti nel corso della trattativa ora, risparmierai di sicuro.

Ah, tieni presente che se non è onestissimo, su qualche cosa ci lascerai le penne, perchè è comunque impossibile prevedere proprio tutto-tutto ora.

Infatti anche quegli aspetti non sono meno importanti.

ART. 6)
I prospetti degli edifici saranno realizzati con intonaco per esterni idrofugato sestiato e traversato, aggrappante, malta premiscelata cementizia, rasante e con finitura di colore ai silicati, in tinte a scelta della D.L. secondo le prescrizione del P.R.G..

ART. 11)
La pavimentazione degli immobili, con esclusione dei soli vani destinati a servizi (bagni, cucine, lavanderia), sarà realizzata in cotto di 1^ scelta delle dimensione di cm. 30x30 o similari, del valore di € 15,00/mq.
I servizi (Bagno, cucina, lavanderia), i balconi e le terrazze in piastrelle di 1^ scelta delle dimensioni di cm. 20x20 o similari, del valore di € 15,00/mq.
I promittente venditori (trattandosi di permuta) potranno scegliere un diverso tipo di pavimentazione pagando solo la differenza dai 15 €/mq.

ART. 14)
Gli infissi esterni saranno, in alluminio anodizzato a taglio termico, complete di accessori e vetro-camera. Gli infissi interni saranno in legno tamburate completi di maniglie e accessori.

ART. 15)
L’impianto idrico sarà centralizzato ed i tubi saranno in multi strato di buona qualità. Gli scarichi saranno in pvc del tipo pesante.
I liquami saranno smaltiti con fosse di tipo Himoff come da prescrizione dell’ASL, o con allaccio alla fognatura comunale.
L’allaccio idrico sarà con tubi in polietilene alla rete comunale.
Il costruttore si impegna a fornire ai promittenti venditori una cisterna idrica in p.v.c., o similare della capacità di lt. 5.000 con relativo autoclave, posizionate esternamente nell’area di pertinenza.

ART. 16)
L'impianto elettrico sarà realizzato con linea sottotraccia in tubi di materiale termoplastico autoestinguente del tipo flessibile, fili conduttori in rame con rivestimento termoplastico, frutti e relative placche. In ogni immobile l'impianto comprenderà la fornitura di n° 15 prese di corrente interne più tre prese esterne, n° 15 punto luce semplice, n° 2 punto luce semplice in veranda oltre a n° 1 interruttore differenziale salvavita. Ogni punto luce richiesto in più avrà il costo di € 50,00.

il capitolato ha delle diciture che mi lasciano un po perplesso, più per il modo in cui sono scritte (nei capitolati non ha alcun senso specificare che i corrugati elettrici sono in materiale termoplastico e che i condotti in rame sono isolati...) che non perché vengano esposte cose sbagliate. Anche il dire che gli impianti idrici verranno fatti con multistrato di "buona qualità" fa un po sorridere...

Butterei un occhio ai materiali che vogliono impiegare per i pavimenti (con 15 euro al mq compri dei materiali di qualità base, il prima scelta te lo scordi, a meno che non si tratti di materiali orrendi tipo il clinker o la graniglia di cemento...), perché temo che la dicitura del "pagare l'extra oltre i 15 euro/mq" sia una sorta di trappola: chiedi subito se ti scomputano direttamente il costo della fornitura e se puoi fornire tu i materiali, facendoli fatturare a lui e quindi beneficiando dell'iva agevolata (10 o 4% a seconda dei casi) senza rivolgersi ad intermediari di sua fiducia.

In generale, più che la descrizione sommaria di come sarà la struttura portante piuttosto che gli infissi, chiederei che venga chiaramente specificato che la struttura rispetterà le normative antisismiche di recente aggiornate, che l'involucro edilizio sarà progettato secondo le norme sul contenimento energetico in vigore così come gli infissi (dire che le tamponature esterne verranno fatte in blocchi di poroton non vuol dire nulla).

fagli ovviamente la domanda fatidica per capire se si tratta di potenziale "sola" oppure no: su tutte le somme che tu anticiperai lui dovrà garantirti la fideliussione bancaria come prescrive la legge del 2005.

bella la spiegazione dell'impianto elettrico che non dice ne marca ne tipo di placche,frutti.

Interessanti gli infissi con vetrocamera( si ma da quanto?) maddai pensavo che ci mettessero un foglio di plastica.Ma poi rientrano nei parametri per avere il 55% irpef?

Un cotto di 1^ scelta a 15 euro a mq? hahahahahahahhaha bella barzelletta

Marcvsrvs ha scritto:il capitolato ha delle diciture che mi lasciano un po perplesso...

Butterei un occhio ai materiali che vogliono impiegare per i pavimenti (con 15 euro al mq compri dei materiali di qualità base, il prima scelta te lo scordi, a meno che non si tratti di materiali orrendi tipo il clinker o la graniglia di cemento...), perché temo che la dicitura del "pagare l'extra oltre i 15 euro/mq" sia una sorta di trappola: chiedi subito se ti scomputano direttamente il costo della fornitura e se puoi fornire tu i materiali, facendoli fatturare a lui e quindi beneficiando dell'iva agevolata (10 o 4% a seconda dei casi) senza rivolgersi ad intermediari di sua fiducia.

... rispetterà le normative antisismiche di recente aggiornate, che l'involucro edilizio sarà progettato secondo le norme sul contenimento energetico in vigore così come gli infissi (dire che le tamponature esterne verranno fatte in blocchi di poroton non vuol dire nulla).

fagli ovviamente la domanda fatidica per capire se si tratta di potenziale "sola" oppure no: su tutte le somme che tu anticiperai lui dovrà garantirti la fideliussione bancaria come prescrive la legge del 2005.

Credevo che la fideiussione fosse ormai obbligatoria per legge, comunque chiederò.

Si ho notato anch'io che il capitolato è davvero ridicolo, ma dice che lui ha sempre lavorato così e non ha avuto problemi, le referenze cmq che ho preso dicono che si tratta di una ditta seria e solida.

Per i pavimenti mi ha detto che posso rivolgermi dove voglio e pagherei solo la differenza delle 15 euro, penso che fatturarli a lui non sarà un problema, ma chiederò anche questo.

Anche gli infissi dovrò domandare di che tipo, a dire il vero non ho capito molto di quello che ci sta scritto.

Ma dell'eventuale detrazione del 55% chi ne avrebbe beneficio?
L'acquirente o il costruttore?

Grazie siete stati utilissimi.

[quote="Rori75,]Si ho notato anch'io che il capitolato è davvero ridicolo, ma dice che lui ha sempre lavorato così e non ha avuto problemi
[/quote]

ah bhe' allora non ha mai trovato persone preparate che lo hanno messo in difficolta'.....sati sicuro che se trovava me gli ridevo in faccia con un capitolato del genere

Ciao
in effetti è un capitolato un pò "curioso"... magari è per gli acquirenti non addetti ai lavori...

fossi in te valuterei di affidarmi ad un tecnico indipendente
- innanzitutto per verificare che dal punto di vista urbanistico ed edilizio sia tutto ok
- e poi per progettare una distribuzione interna degna, di solito ci capita di intervenire in case in costruzione che sono la fiera della risega

ciao
Fabio

PS
che c'entra il 55%?

CAFElabstudio ha scritto: PS
che c'entra il 55%?

Parma sopra chiedeva se gli infissi rientrano nella detrazione del 55, ma questo non credo riguardi il committente.

parma45 ha scritto:bella la spiegazione dell'impianto elettrico che non dice ne marca ne tipo di placche,frutti.

Interessanti gli infissi con vetrocamera( si ma da quanto?) maddai pensavo che ci mettessero un foglio di plastica.Ma poi rientrano nei parametri per avere il 55% irpef?

Un cotto di 1^ scelta a 15 euro a mq? hahahahahahahhaha bella barzelletta

Ecco, io a questo farei particolare attenzione: come gestiscono gli extra? Se ti applicano il listino intero e poi (forse) ti scorporano i 15 € per poi aggiungertene 20 perchè per il gres c'è bisogno di una colla speciale o la tonalità di colore che hai scelto influisce con l'umore del posatore, beh, sono rogne...

Inoltre 15€ è un valore proprio misero, soprattutto per una "villa", non proprio edilizia popolare.

Rori75 ha scritto:

Marcvsrvs ha scritto:il capitolato ha delle diciture che mi lasciano un po perplesso...

Butterei un occhio ai materiali che vogliono impiegare per i pavimenti (con 15 euro al mq compri dei materiali di qualità base, il prima scelta te lo scordi, a meno che non si tratti di materiali orrendi tipo il clinker o la graniglia di cemento...), perché temo che la dicitura del "pagare l'extra oltre i 15 euro/mq" sia una sorta di trappola: chiedi subito se ti scomputano direttamente il costo della fornitura e se puoi fornire tu i materiali, facendoli fatturare a lui e quindi beneficiando dell'iva agevolata (10 o 4% a seconda dei casi) senza rivolgersi ad intermediari di sua fiducia.

... rispetterà le normative antisismiche di recente aggiornate, che l'involucro edilizio sarà progettato secondo le norme sul contenimento energetico in vigore così come gli infissi (dire che le tamponature esterne verranno fatte in blocchi di poroton non vuol dire nulla).

fagli ovviamente la domanda fatidica per capire se si tratta di potenziale "sola" oppure no: su tutte le somme che tu anticiperai lui dovrà garantirti la fideliussione bancaria come prescrive la legge del 2005.

Credevo che la fideiussione fosse ormai obbligatoria per legge, comunque chiederò.

Si ho notato anch'io che il capitolato è davvero ridicolo, ma dice che lui ha sempre lavorato così e non ha avuto problemi, le referenze cmq che ho preso dicono che si tratta di una ditta seria e solida.

Per i pavimenti mi ha detto che posso rivolgermi dove voglio e pagherei solo la differenza delle 15 euro, penso che fatturarli a lui non sarà un problema, ma chiederò anche questo.

Anche gli infissi dovrò domandare di che tipo, a dire il vero non ho capito molto di quello che ci sta scritto.

Ma dell'eventuale detrazione del 55% chi ne avrebbe beneficio?
L'acquirente o il costruttore?

Grazie siete stati utilissimi.

per il 55%, sinceramente non so dirti se si applica anche alle nuove costruzioni (credo di no), comunque il beneficiario, nel caso, saresti tu.

la fideliussione è obbligatoria per legge ma ancora qualcuno fa finta che non lo sia.

Fabio dice bene: accertati che dal punto di vista della pratica urbanistica sia tutto a posto.

Dunque...ho avuto modo di parlare con l'ingegnere ed il costruttore, sono stati molto disponibili alle mie richieste.

In sintesi mi hanno detto che se voglio un capitolato più dettagliato posso anche indicargli i punti e loro non avranno problemi a modificarlo in tal senso.

Mi ha rassicurato inoltre sulla certificazione energetica della villa (dunque gli infissi dovranno essere di un certo tipo) e della stipula di una fideiussione per le somme anticipate nonchè la stipula di una polizza assicurativa decennale.

Una domanda, ma quest'ultime spese (fideiussione e polizza) a carico di chi sono?

Rori75 ha scritto:Dunque...ho avuto modo di parlare con l'ingegnere ed il costruttore, sono stati molto disponibili alle mie richieste.

In sintesi mi hanno detto che se voglio un capitolato più dettagliato posso anche indicargli i punti e loro non avranno problemi a modificarlo in tal senso.

Mi ha rassicurato inoltre sulla certificazione energetica della villa (dunque gli infissi dovranno essere di un certo tipo) e della stipula di una fideiussione per le somme anticipate nonchè la stipula di una polizza assicurativa decennale.

Una domanda, ma quest'ultime spese (fideiussione e polizza) a carico di chi sono?

formalmente la fideluissione è a carico dell'impresa, e la garanzia è un obbligo di legge che l'impresa deve rispettare. Detto fra noi, non è escluso che il prezzo finale della casa in questi ultimi tempi sia leggermente "lievitato" - al netto del ribassamento dei prezzi dovuto allo sgonfiamento della bolla speculativa - per inglobare questi costi nel prezzo finale che il cliente paga.

bene per le rassicurazioni che hai ricevuto dal costruttore: è già un buon segno.

Diciamo che l'incontro mi ha chiarito alcuni aspetti, mostrando una controparte disponibile a modificare il capitolato, ma dall'altro leggendo la prenotazione d'acquisto non mi convince nelle modalità di pagamento, mi spiego:

1) Il prezzo della vendita è fissato in xxxx.
Tale somma sarà aumentata di un importo pari al pagamento del premio assicurativo per la garanzia fideiussoria... e della soma necessaria per la stipula della polizza decennale.

Traducendo mi sembra di capire che dovrei accollarmi io queste spese, quando la legge impone a lui queste garanzie, se è così mi sembra folle.

L'acquirente può accollarsi il mutuo per soddisfare il pagamento delle rate di avanzamento dei lavori, pagando gli interessi di preammortamento

Cioè su un immobile di 300 mila loro hanno prospettato una scaletta di pagamento fino a 200 mila, dicendomi che se ho problemi possono loro venirmi incontro stipulando un mutuo edilizio ed io pagherei gli interessi di preammortamento, per poi accollarmi lo stesso alla stesura del rogito.

Mi sembra che girino la questione mutuo come favore per l'acquirente e intanto loro avrebbero tutti i soldi necessari per costruire a costo zero.

Scusate la domanda, forse sono illuso io, ma su un importo finito di 300 quanto in percentuale dovrebbe essere versato ad avanzamento lavori e quanto al rogito?

le imprese costruttrici stipulano sempre dei mutui edilizi per auto-finanziarsi la costruzione ed evitare di impiegare capitali propri (che in genere l'impresa ha impiegato altrove: materiali, mezzi, personale, etc). Molto spesso questi mutui hanno tassi abbastanza vantaggiosi perché l'edilizia - nonostante tutto - è ancora considerato un settore - diciamo - meno a rischio di altri.

Ti parlo per esperienza diretta, perché sto seguendo un'amico che si è da poco imbarcato nell'impresa di acquistare una casa "sulla carta": la proposta di pagamento fatta inizialmente era di circa il 5% del costo complessivo alla stipula, più circa un altro 30% a stati d'avanzamento lavori (sostanzialmente due: uno al raggiungimento della copertura e un altro a fine lavori), e il restante 65% circa al rogito. Con questa prima proposta, a chi acquista sarebbe stato accollato parecchio del costo del mutuo edilizio (i cui interessi è giusto - spiegarti perché sarebbe lungo in questa sede - che vengano accollati a chi compra), che comunque non avrebbe inciso complessivamente per più dell'1% dell'intero importo di acquisto. Proprio per limitare il costo degli interessi del mutuo, ho suggerito di aumentare gli importi versati rispetto alla proposta iniziale (circa raddoppiati), così si sono dimezzati i costi degli interessi del mutuo (il mutuo edilizio non viene erogato all'impresa tutto insieme, ma anch'esso va a stati d'avanzamento lavori. Quindi gli interessi non vengono calcolati sull'intera durata dei lavori ma solo per i periodi da cui vengono stanziate le somme a quando vengono risaldate). Al momento del rogito si potrà decidere se accollarsi il mutuo per la rimanenza (negoziando la durata con la banca) oppure se saldare cash (magari facendo un mutuo con un altra banca, per esempio: ma, come ti ripeto, le condizioni dei mutui edilizi sono in genere molto vantaggiose). Nella proposta d'acquisto che ho avuto modo di valutare ovviamente erano compresi nel prezzo complessivo i costi della fideliussione (che è un obbligo di legge ed è a carico dell'impresa) e quelli dell'assicurazione (anch'essa obbligatoria per legge, per evitare l'eventuale insolvenza di un impresa che fallisce o che cambia denominazione, anch'esso a carico dell'impresa).