petervalanga ha scritto:Scusa ma 500 euro al m2 mi sembrano pochissimi, parlavo con un architetto di Milano e parlava di 800 euro solo per l'interno.
I lavori che abbiamo fatto fin'ora a casa in italia mai speso meno di mille...
Dove siete voi?

Mi baso su valutazioni che ho fatto negli anni per diversi lavori che ho valutato di fare e su lavori fatti a casa mia circa 10 anni fa. In più mio fratello ha fatto 3 anni fa una ristrutturazione simile, con finiture di medio/alta qualità e ha speso 400 euro al mq.

mamma santina ha scritto:Ciao.
Non ho capito (tra le altre) una cosa: dici che a nord hai il garage lungo tutto il confine. Quindi l'apertura del bagno a piano terra è un'apertura dentro il garage?

È una bocca di lupo che si apre sul lastrico solare che sovrasta il garage

mamma santina ha scritto:E poi vorrei chiederti quest'altra cosa: se il panorama è piacevole da ogni lato della casa, valuterei la possibilità di fare le aperture maggiori a nord... a meno che la casa sia ubicata in un luogo particolarmente freddo, o in altura.l

Da escludere, dalle nostre parti fa davvero freddo d'inverno, siamo a Varese nel bel mezzo delle Prealpi, a pochi chilometri dalla Svizzera

Olabarch ha scritto:la scala: le pedate sono troppo corte e quindi in realtà occupa MOLTO più spazio......
Si potrebbe trovare un altro posto ma dipende da com'è il tetto

Al momento ho calcolato 14 gradini (i pianerottoli li ho disegnati da 4 gradini perchè il programma non ha altro, ma sarebbero da 2) da 19 cm di alzata l'uno e una profondità di circa 26/27 cm. Quello spazio per coprire quel dislivello direi che è sufficiente (il piano sotto è 245cm)
Considera che le misure che sto usando le ho ricavate io da foto e pianta catastale, potrebbero differire leggermente da quelle reali. Farò dei calcoli più precisi una volta che avrò quelle precise ma in linea di massima la scala lì ci sta, se però dovessi allungarla non c'è problema perchè la soletta si interrompe nel punto in cui c'è quella colonna nel soggiorno, quindi potrei sicuramente allargarmi un po' verso destra sacrificando qualche centimetro del soggiorno (ma tanto in quel punto non c'è niente) e arretrando leggermente le pareti delle due camere a sud del PT

Tornando al punto di partenza, visto che la casa ancora non è mia e vorrei intanto smarcare i punti principali, mi aiutate a capire se secondo voi il soggiorno così ha senso? Non tanto come arredo (ma se avete suggerimenti li ascolto ben volentieri) quanto a dimensioni del locale, presenza della scala davanti all'ingresso, affacci ed esposizione dei vari locali.

Erix a me sembra che la zona giorno sia molto bella;
dall’ingresso vedere tutta la parte a dx così luminosa è veramente wow
anche se io che sono freddolosa penserei a una separazione fisica tra la porta d’ingresso e il resto, l’ingresso come stanza separata lo ritengo un valore aggiunto.
mi lascia un po’ perplessa il fatto di lasciare la zona pranzo nella parte più grande e chiudere il salotto nello spazio più piccolo, ma credo che questo sia determinato dalle vostre abitudini, non ho nemmeno idea di quanto spazio sia necessario per mettere a tavola 20 persone, se fate spesso cene numerose allora è la scelta più giusta, oltretutto è anche facilmente modificabile, e avere il tavolo nella stanza collegata al terrazzo è bellissimo
la cucina con anche la porta finestra mi sembra piuttosto comoda e capiente, insomma faccio fatica a trovare punti negativi

vorrei intanto smarcare i punti principali, mi aiutate a capire se secondo voi il soggiorno così ha senso? Non tanto come arredo (ma se avete suggerimenti li ascolto ben volentieri) quanto a dimensioni del locale, presenza della scala davanti all'ingresso, affacci ed esposizione dei vari locali

il progetto di una casa, di un appartamento, di un hotel non va fatto a compartimenti stagni: dev'essere redatto tenendo conto di tutte le esigenze, di tutti i vincoli, di tutti quegli elementi che messi assieme contribuiscono a rendere funzionale, comoda e bella un'abitazione o un hotel.

Nel tuo caso non esistono "punti principali": è tutto l'edificio che dev'essere al centro dell'indagine e della soluzione.
Ciascun singolo elemento concorre ma mai e poi mai puoi valutare p.es. solo la scala oppure solo le dimensioni dei locali, solo le aperture.
Bisogna pensare tutto insieme.

P.es. : chiedi se la scala davanti all'ingresso sia funzionale: come si fa a dirlo se le misure per prime non corrispondono alla realtà? Tu determini in 19 cm l'alzata: è scomoda, faticosa. La misura giusta va da 17.5 a 18 così come la pedata è 29.5/30 mai inferiore. Poi, per carità, ci sono scale alla marinara che hanno i gradini alternati.......
la tua scala quindi avrà 16 alzate da 17.8 (il dislivello è 245 + 40 di solaio) e pedate da 30. Quindi saranno 15 pedate e ti accorgi subito che lo spazio che hai previsto è decisamente sottostimato.
Poi, tu hai disposto la scala all'ingresso: bisogna valutare se sia la posizione più opportuna, se sia ideale questo blocco lì davanti e, ovviamente, per fare questo, bisogna studiare tutto il piano terra e tutto il piano superiore.
Se sposti il vano scala, p.es. ti si amplia lo spazio per il tavolo e allora sì che potresti valutare di averlo di fronte alla cucina.

E' tutto legato!!!!

Quanto alle aperture verso Nord dal momento che devi rifare i serramenti, non vedo dove sia il problema!
Tripli vetri e via!
Quelle verso Sud, invece, suggerivo di ampliarle ma non di 10 cm....... Aprire tutto e lasciare che il bosco, il giardino sia il completamento della casa.

Per la questione bagni: bisogna capire se quella seconda camera da letto sarà sempre occupata oppure solo saltuariamente: nel primo caso direi che un altro bagno sia indispensabile; nel secondo potrebbe essere utile.

una ristrutturazione simile, con finiture di medio/alta qualità e ha speso 400 euro al mq

Bisogna capire cosa si intenda per medio/alta qualità.
Un sottofondo che sia fatto bene oppure discretamente, sempre 70€/mq costa.
Un tetto fatto bene o fatto così così, sempre 140€/mq costa.
Per un bagno ci vogliono 10.000€ ma se vuoi miscelatori della Dornbracht devi mettere in conto 600/700 € cad.
Se devi rifare i serramenti minimo minimo 25/30.000 euro li devi calcolare.
Poi, per carità, da Leruà Merlen li trovi a 10.000 tutti quanti, perfino già montati.

Per tenere i piedi per terra bisogna calcolare grosso modo 1000€ /mq per una ristrutturazione "pesante", tetto escluso.

Bisogna capire cosa si intenda per medio/alta qualità.
Un sottofondo che sia fatto bene oppure discretamente, sempre 70€/mq costa.
Un tetto fatto bene o fatto così così, sempre 140€/mq costa.
Per un bagno ci vogliono 10.000€ ma se vuoi miscelatori della Dornbracht devi mettere in conto 600/700 € cad.
Se devi rifare i serramenti minimo minimo 25/30.000 euro li devi calcolare.
Poi, per carità, da Leruà Merlen li trovi a 10.000 tutti quanti, perfino già montati.

Per tenere i piedi per terra bisogna calcolare grosso modo 1000€ /mq per una ristrutturazione "pesante", tetto escluso.

OK mi sento meno male, mi ripeto ma meno di 1000 anche secondo me non si spendono.
Rifate gli impianti anche?
Radiatori o riscaldamento a pavimento?
Impianto elettrico?
Caldaia?
Esterno, tetto e serramenti in che condizioni sono?

Se al piano terra hai 2,45m, visto che sei in Lombardia, puoi recuperare legalmente il seminterrato.
Meglio che avere una casa non abitabile per metà, e inoltre acquista valore.

erix ha scritto:Da escludere, dalle nostre parti fa davvero freddo d'inverno, siamo a Varese nel bel mezzo delle Prealpi, a pochi chilometri dalla Svizzera

Non voglio insistere, ma fossi in te mi prenderei un po' di tempo per valutare anche le opzioni che ti sembrano lontane dal cosiddetto "buon senso". Ripararsi contro il freddo ormai è diventato un problema di soluzione relativamente semplice, mentre ripararsi contro il caldo è più complicato (e spesso più costoso in termini di consumi energetici).
Un'altra cosa è la scala. Se stai affrontando una ristrutturazione impegnativa, non puoi non pensare che la scala addossata al lato ovest (controterra) sia una soluzione praticabile. Primo perché in una scala non ci risiedi (oddio... diciamo che le probabilità sono scarse). Secondo perché ti togli il vano scale dal centro dello spazio, ed è molto meglio.

Rifate gli impianti anche?
Radiatori o riscaldamento a pavimento?
Impianto elettrico?
Caldaia?
Esterno, tetto e serramenti in che condizioni sono?

Bravo Peterslavinen!
Questi sono i quesiti ai quali bisogna dar risposta.: diversamente come si possono sparare costi un tanto al chilo?
L'impianto elettrico: do il rifacimento per certo: bisognerà pure adattare prese ed interruttori alle nuove esigenze . Per non parlare della sostituzione dei cavi che certamente non saranno antifiamma.
Altro grosso impegno è la caldaia. È adeguata? È a norma? Gas, gasolio, pellets? Oppure tutto elettrico riscaldamento a pavimento compreso?

Ahimé temo che i 1000 euro al mq li deve mettere in conto. Io ne ho spesi 450 ma per lavori davvero minimali (rifatti tutti gli impianti ma non ho potuto spostare pareti, cambiare infissi, messo il pavimento nuovo sopra l'esistente).

Per come la penso io ogni casa necessita del giusto budget per i lavori e l'arredo. Nel mio caso si tratta di un appartamento bellino in zona popolare sul quale avrei speso volentieri di più se solo avessi potuto (ho stimato che per fare i lavori a modo mio sarebbero stati necessari almeno 700 euro al mq, forse 800) ma per il contesto e l'uso va bene così. Non avrei potuto fare lo stesso ragionamento se avessi dovuto ristrutturare la casa di famiglia, in bel palazzo in centro e di 200 mq. Stona troppo un lavoro in economia su una casa che ha delle pretese.
Morale, se decidete di comprare una villa con un potenziale così alto dovete mettere in conto tra gli 800 e 1000 euro al mq altrimenti a parer mio ne godrete solo a metà.

erix è sparito.....

Ciao a tutti, torno dopo un paio di settimane all'estero (per quello ero sparita).
Il budget che ci vorrà lo vedremo, quello che vorrei capire è davvero come prima cosa la questione soggiorno e zona giorno.
In generale il primo piano, capire se la soluzione ipotizzata abbia senso o se si possa trovare qualcosa di meglio.
Ripeto le esigenze, in ordine di priorità dalla più importante a quella meno:
- cucina separata
- soggiorno grande con spazio per tavolo fino a 20 persone e zona tv con divano angolare e generoso (5-6 posti almeno)
- zona ingresso ben sfruttabile
- bagno e camera ospiti (il più grade possibile)

In generale il tutto dovrebbe essere il più luminoso possibile

gina ha scritto:Erix a me sembra che la zona giorno sia molto bella;
l’ingresso come stanza separata lo ritengo un valore aggiunto.

anche mio marito se non è troppo soffocante, anche io la trovo una cosa positiva. Purchè sia accogliente e non un angolino in cui la gente si incastra appena accogli in casa più di 2 persone

Rifate gli impianti anche?
Radiatori o riscaldamento a pavimento?
Impianto elettrico?
Caldaia?
Esterno, tetto e serramenti in che condizioni sono?

Prima di partire (quindi circa 2 settimane fa) abbiamo fatto un sopralluogo con l'architetto, siamo in attesa di un po' di documentazione da parte dell'agenzia, che ovviamente latita rimbalzando la responsabilità sull'ufficio tecnico del comune. Comunuque ad ora abbiamo valutato questo:
- Impianto elettrico sicuramente da rifare
- impianti di riscaldamento a radiatori in condizioni molto buone, se ci sarà budget potremmo valutare di rifarlo a pavimento ma sarebbe proprio uno sfizio
- le due caldaie (una per piano) hanno circa 5 anni
- bagni ovviamente da rifare entrambi completamente
- esterno in buone condizioni, per una questione estetica probabilmente dovremo rivedere le ringhiere dei balconi e sabbiare della pietra locale che fa da zoccolo e marciapiede della casa e che è stata (assassini!) dipinta
- tetto da rifare
- serramenti esterni in buone condizioni, l'architetto suggerisce di dare priorità al tetto in caso di budget non sufficiente per tutto, ritiene che i serramenti possano tranquillamente aspettare

ovviamente senza vedere non possiamo valutare.....
se il tuo tecnico dice che i serramenti possono aspettare ma il tetto no.....
Certo è che anche i serramenti nuovi contribuirebbero a risparmiare...
ma poi.... visto che ci sono le detrazioni confermate per quest'anno, perchè non valutare il cappotto dal momento che il 90% vi rientrerebbe?

Insomma, come avrai capito, ci sono davvero molte possibilità di ristrutturare con agevolazioni: ovviamente solo il tuo tecnico, insieme al tuo commercialista potranno valutare in concreto la situazione e darti la possibilità di scegliere.

Ri-ciao! Giusto per dovere di cronaca e perchè non mi piace lasciare le cose senza una conclusione, vi scrivo per dirvi che l'acquisto non si è fatto.
Purtroppo il mio architetto ha constatato che il tetto sarebbe stato completamente da rifare. Cosa che però i venditori negavano e quindi non erano disposti a trattare sul prezzo. E parliamo di un preventivo di 60k solo per quello.
In più -alla faccia del "è tutto a posto, tutto accatastato, tutto in regola" detto al primo appuntamento- sono saltate fuori un sacco di problematiche.
Dal piano inferiore con un'altezza non regolamentare (ma per questa cosa avremmo chiesto un parere preventivo e non saremmo andati alla cieca) al terrazzo non calpestabile (vincolo messo senza un reale motivo ma di fatto esistente) al box di 57mq che però probabilmente sarebbe stato in parte da abbattere una volta uniti catastalmente i due piani, perchè per regolamento un'unica unità immobiliare non può avere più di 35mq di pertinenze. In più comunque una parte del box pare non fosse a norma e avrebbero dovuto sanarla, ammesso di poterlo fare.
E non hanno nemmeno saputo produrre le carte relative all'allaccio in fognatura. Al 99% c'è ed è tutto a posto ma comunque la certezza nero su bianco mancava.
Insomma, una serie di rogne che onestamente anche no. Soprattutto perchè il venditore non era disposto a trattare più di tanto, manco stesse davvero vendendo una casa a posto e non un immobile pieno e strapieno di bombe a orologeria.
Sarà per la prossima!

Grazie per l'aggiornamento! La tua esperienza sia di monito a tutti: farsi affiancare da un professionista proprio (che non è l'agenzia, né l'arch o il geom del venditore) è fondamentale!!!!!
Bravo!
E auguri per la continuazione della ricerca