Vi pongo un quesito che è da tempo che non trova risposta.

I miei genitori posseggono un'immobile:
- Donano il 50% dell'immobile a me e il 50 % a mio fratello
- Mio fratello, rinunciando alla parte donata, me la vende tramite atto di vendita.

La domanda è:
al momento della vendita quale valore bisogna dichiarare? Il valore catastale attualizzato oppure il valore reale dell'immobile? Mio fratello deve pagare plusvalenza dato che la sua metà gli è stat donata?

Il mio notaio parla di valore catastale attualizzato, mentre il commercialista è più scettico... esiste una legge precisa in merito?

Nell'atto di donazione metterete il valore catastale (rendita catstale moltiplicata per 126 se seconda casa, oppure per 115,5 se prima casa); nell'atto di compravendita il prezzo reale, e poi chiederete di pagare le imposte sul valore catastale. Se fate un unico atto è un po' brutto mettere prima che il valore della metà è 100, e poi nella vendita che viene venduto a 200, però né legalmente né fiscalmente ci sono impedimenti di sorta.

Rispetto alla provenienza donativa ovviamente non ci sono plusvalenze.

Piuttosto, nella donazione chiedi i benefici fiscali prima casa solo te (tanto vengono estesi all'intera proprietà, cioè anche tuo fratello, pur non chiedendo i benefici, sulla sua metà pagherà due imposte fisse anziché il 2 e l'1%), perché altrimenti lui rivendendo subito perderebbe i benefici prima casa, con conseguente recupero di maggior imposta e sanzioni relative.
Te invece li chiederai all'atto di donazione, e per estensione nell'atto di compravendita.

Grazie mille... più preciso di così!

In pratica mio fratello è già proprietario di prima casa: questa diventerebbe per me prima casa.
Il problema sorge nel momento in cui dichiaro nella compravendita il valore reale: in pratica si deve dimostrare che io pago la metà del valore reale.
I dati effettivi sono questi: valore catastale attualizzato: 100.000 euro, valore reale 300.000.
tasse da pagare su 50.000: corretto?
pagamento effettivo da dimostrare: 150.000: corretto?


L'idea è proprio di fare due atti notarili distinti: uno per la donazione e uno per la compravendita

Volendo si può fare anche un atto unico, risparmi 230 euro di bolli; sempre che al notaio non scocci mettere i due valori differenti tra donazione e vendita.

Per i calcoli, presupponendo valore catastale 100 e valore reale 300:
- Donazione di immobile a tizio e caio pro indiviso tra loro, del valore complessivo di 100; caio chiede i benefici prima casa; pagherete solo due imposte fisse (catastali ed ipotecarie) da 168 euro l'una.
- Vendita di 1/2 da tizio a caio; prezzo 150, richiesta estensione benefici prima casa, imposte pagate su 50 (3% registro, due imposte fisse)

A distanza di un anno il passaggio non è ancora stato fatto perchè alla fine probabilmente ci sarà da pagare la plusvalenza (notaio, geometra, commercialista dicono ognuno cose diverse perchè il caso è complesso e la legge diversamente interpretabile). Qualcuno mi sa aiutare? Riassumo brevemente la cronostoria:
- Anno 1981: i miei genitori acquistano il terreno e costruiscono l'immobile (di cui non ci sono più fatture e documenti per la costruzione)
- L'immobile viene terminato solo nel piano inferiore (il superiore è al rustico) che viene adibito a laboratorio
- Catastalmente il piano inferiore è laboratorio mentre quello superiore viene accatastato come casa finita (non chiedetemi perchè il geometra lo ha fatto!)
- Anno 2009: i miei genitori terminano i lavori nella parte superiore con un Permesso di costruire (completamento opere e ristrutturazione)
- Catastalemente il piano inferiore passa da laboratorio a box, il piano superiore da A2 a A7)


Ora questo immobile verrebbe donato al 50% a me e al 50% a mio fratello per un valore generale di donazione di 400.000 euro. Mio fratello mi venderebbe la sua parte donata del valore di 200.000 euro a 200.000 euro.
Domanda: secondo i valori di mercato la casa ha un valore di 550.000 euro. Mio fratello dovrà pagare la plusvalenza?