Ciao a tutti.
Mi chiamo Matteo, nuovissimo utente del forum ma assiduo lettore da ormai piu' di un anno.
Mi permetto di scomodarvi per un quesito.
Sono proprietario di un immobile nel Comune di Milano accatastato Laboratorio (C3) inserito in Zona omogenea I (Industriale).
L'immobile (al momento al rustico) presenta 82mq al pian terreno piu' un soppalco a 3m di altezza "accatastato" come "ripostiglio in quota" di 28mq accessibile tramite scala.
Dovrei ristrutturare l'immobile e avrei intenzione di "regolarizzare" il soppalco rimuovendo il cartongesso preesistente e procedere ad un ampliamento. Sottolineo che le condizioni tecniche (rapporto illuminante e di aerazione, altezza soffitti, ecc) per poter sfruttare il soppalco sarebbero soddisfatte.
Il mio architetto dice che e' necessario acquistare con atto notarile in via preventiva la Capacita' Edificatoria o Volumetria (sono effettivamente la stessa cosa?) e pagare i rispettivi Oneri di Urbanizzazione al Comune per poter presentare agli uffici competenti la pratica di ristrutturazione / ampliamento. L'acquisto della Capacita' Edificatoria dovrebbe essere fatto dal costruttore dello stabile in cui e' inserito il mio immobile.
La domanda e': tale C.E. non rientra in qualche modo nel Piano Casa? Non potrei cioe' fruire (almeno in parte) di C.E. derivante dal Piano Casa e acquistare dal costruttore SOLO la quotaparte rimanente di soppalco?
Se cosi' fosse potrei risparmiare un bel po' di soldini..

Come potete vedere sono un po' confuso ma spero di essere stato abbastanza chiaro (sicuramente prolisso comunque..)

Grazie e ciao,
T

..ma proprio nessuno nessuno ha un suggerimento da darmi?
Ma e' un problema dell'argomento che risulta complesso oppure cio' che ho scritto risulta incomprensibile?

Quasi spero che l'assenza di risposte derivi dalla complessita' dell'argomento..
..con tutti i soldi che hanno speso i miei genitori per farmi studiare (!!!) mi spiacerebbe rendermi conto (alla mia veneranda eta') di scrivere in maniera incomprensibile..

Ciaociao,
T

Ciao
il piano casa si riferisce a residenziale o ad artigianato e piccola industria, nel senso che se hai una casa ampli la casa se sei un artigiano ampli la bottega.
Non mi risulta sia previsto il cambio di destinazione e successivamente l'ampliamento.

Detto questo va verificato all' ufficio tecnico se il piano casa è consentito nella zona in questione.

ciao
Fabio

(fletto i muscoli e sono nel vuoto)

CAFElabstudio ha scritto: (fletto i muscoli e sono nel vuoto)

..mumble.. ..ero quasi sicuro che il Piano Casa non facesse al mio caso..
Ero però sicurissimo di trovare Ragguardevoli utenti appassionati del Rat Man..

Il fido Giuda ad Aldo prima di presentargli Putrezia: "Allegro, padrune! Ho truvato la donna che fa per voi! Nun è stato facile, però… ho dovuto girare tre obitori!"..

Grazie mille e saluti dalla steppa,
T

Deboroh La Roccia ha scritto:..ma proprio nessuno nessuno ha un suggerimento da darmi?
Ma e' un problema dell'argomento che risulta complesso oppure cio' che ho scritto risulta incomprensibile?

Quasi spero che l'assenza di risposte derivi dalla complessita' dell'argomento..
..con tutti i soldi che hanno speso i miei genitori per farmi studiare (!!!) mi spiacerebbe rendermi conto (alla mia veneranda eta') di scrivere in maniera incomprensibile..

Ciaociao,
T

1. se hai un professionista incaricato chiedi a lui direttamente.
2. se vuoi maggiori nformazioni sul piano casa e vuoi studiare cerca qui: http://www.rilancioedilizia.regione.lombardia.it
3. parli di costruttore. l'immobile è ancora in costruzione o già finito? avete consultato gli atti di fabbrica? che dicono?

Akaihp grazie mille per l'interessamento.
TI rispondo per punti:
1. il professionista incaricato ha anche delle quote nella societa' che ha costruito (ristrutturato) l'area in cui e' ubicato l'immobile. L'immobile infatti e' una sezione di un ex-corpo di fabbrica ristrutturato nel 2006. C'e' dunque un "conflitto di interessi" tra il suo ruolo di architetto e possessore di Capacita' Edificatoria. Purtroppo ad oggi piu' che lavorare sul progetto mi pare si sia interessato a "piazzarmi" tale C.E.: spero di sbagliarmi comunque..
2. Ho provato a documentarmi per cio' che riguarda il Piano Casa (nello specifico la LR 13 della regione lombardia) ma non e' il mio settore e, devo ammettere, non ci ho capito tantissimo. Comunque andro' sicuramente a vedere il sito che mi hai gentilmente consigliato (thanks!). Sarei anche andato a chiedere agli uffici competenti del comune di Milano ma al momento sono in Kazakhstan per lavoro e rientro solo in agosto: spero che in quel periodo gli uffici siano aperti perche' mi fermero' in Italia solo pochi giorni..
3. Il costruttore detiene ancora della Capacita' edificatoria che "gli e' rimasta" quando ha ristrutturato il complesso immobiliare e ora sta tentando di venderlo a chi ha acquistato e, come me, vorrebbe fare degli ampiamenti. Ho comprato l'immobile al rustico: ci sono cioe' le pareti portanti (con mattoni a vista per intenderci) e un soppalco ad altezza 3m tutto chiuso da cartongesso "venderlo" poi come ripostiglio in quota. Che atti di fabbrica dovrei consultare?

Grazie mille ancora e buon we a tutti.
Saluti da questa grigissima steppa!!!
T

Deboroh La Roccia ha scritto:Akaihp grazie mille per l'interessamento.
TI rispondo per punti:
1. il professionista incaricato ha anche delle quote nella societa' che ha costruito (ristrutturato) l'area in cui e' ubicato l'immobile. L'immobile infatti e' una sezione di un ex-corpo di fabbrica ristrutturato nel 2006. C'e' dunque un "conflitto di interessi" tra il suo ruolo di architetto e possessore di Capacita' Edificatoria. Purtroppo ad oggi piu' che lavorare sul progetto mi pare si sia interessato a "piazzarmi" tale C.E.: spero di sbagliarmi comunque..

in questo caso ti consiglio di cercarti un tuo professionista che faccia sicuramente i tuoi interessi.

Deboroh La Roccia ha scritto: 2. Ho provato a documentarmi per cio' che riguarda il Piano Casa (nello specifico la LR 13 della regione lombardia) ma non e' il mio settore e, devo ammettere, non ci ho capito tantissimo. Comunque andro' sicuramente a vedere il sito che mi hai gentilmente consigliato (thanks!). Sarei anche andato a chiedere agli uffici competenti del comune di Milano ma al momento sono in Kazakhstan per lavoro e rientro solo in agosto: spero che in quel periodo gli uffici siano aperti perche' mi fermero' in Italia solo pochi giorni..

gli uffici tecnici del comune di milano ricevono il mercoledì mattina dalle ore 9.00 alle ore 12.00 e dalle ore 14.00 alle ore 16.30.
tieni conto però che non è così facile nè fare le domande nè capire le risposte.

Deboroh La Roccia ha scritto: 3. Il costruttore detiene ancora della Capacita' edificatoria che "gli e' rimasta" quando ha ristrutturato il complesso immobiliare e ora sta tentando di venderlo a chi ha acquistato e, come me, vorrebbe fare degli ampiamenti. Ho comprato l'immobile al rustico: ci sono cioe' le pareti portanti (con mattoni a vista per intenderci) e un soppalco ad altezza 3m tutto chiuso da cartongesso "venderlo" poi come ripostiglio in quota. Che atti di fabbrica dovrei consultare?

questa della capacità edificatoria "avanzata" di un progetto realizzato nel 2006 la devo proprio capire.
non è così facile che rimanga e ci sono molte altre domande che ti vorrei fare per capire la questione.

tieni conto che è in corso di adozione il nuovo strumento di gestione del territorio (il vecchio Piano Regolatore che si chiamerà Piano di Governo del Territorio) e questo cambiamento comporterà non poche varianti.
A meno che il tuo immobile non sia in una zona di vecchio PRG B2 o con PII approvato, non rimarrà nessuna volumetria residua perchè l'indice di edificabilità si ridurrà in tutta Milano.

in bocca al lupo e buone cavalcate nella steppa.

Akaihp grazie ancora.

in questo caso ti consiglio di cercarti un tuo professionista che faccia sicuramente i tuoi interessi.

E' un po' difficile.. inoltre e' maledettamente bravo.. comunque FINALMENTE mi ha inviato i primi bozzetti e mi sembra che le cose stiano andando verso la giusta direzione.. sperem'..

tieni conto però che non è così facile nè fare le domande nè capire le risposte.

me lo aspettavo.. ma se fosse tutto facile dove starebbe il bello???

questa della capacità edificatoria "avanzata" di un progetto realizzato nel 2006 la devo proprio capire.

L'unica spiegazione che mi sono dato: all'atto della ristrutturazione non e' stata "edificata" (sfruttata) tutta la Capacita' Edificatoria preesistente (per motivi a me ignoti!) e ora la stanno rivendendo.

tieni conto che è in corso di adozione il nuovo strumento di gestione del territorio (il vecchio Piano Regolatore che si chiamerà Piano di Governo del Territorio) e questo cambiamento comporterà non poche varianti.
A meno che il tuo immobile non sia in una zona di vecchio PRG B2 o con PII approvato, non rimarrà nessuna volumetria residua perchè l'indice di edificabilità si ridurrà in tutta Milano.

Proprio la prossima adozione del PGT e' il motivo della sopraggiunta fretta di presentare il progetto. L'immobile non e' in zona B2 e non so cos'e' il PII..
PS: sentiti libero di farmi qualsiasi domanda.. come vedi io non mi sto limitando..
Grazie per la pazienza e salutoni

T

Deboroh La Roccia ha scritto:Akaihp grazie ancora.

in questo caso ti consiglio di cercarti un tuo professionista che faccia sicuramente i tuoi interessi.

E' un po' difficile.. inoltre e' maledettamente bravo.. comunque FINALMENTE mi ha inviato i primi bozzetti e mi sembra che le cose stiano andando verso la giusta direzione.. sperem'..

non ho mai messo in dubbio la sua bravura, nè mi permetterei mai di farlo. Tieni solo conto che è meglio che il professionista sia terzo rispetto sia all'impresa di costruzioni sia alla proprietà immobiliare.
Con tutto ciò non è detto che lavori male, è solo che ... è meglio.

questa della capacità edificatoria "avanzata" di un progetto realizzato nel 2006 la devo proprio capire.

L'unica spiegazione che mi sono dato: all'atto della ristrutturazione non e' stata "edificata" (sfruttata) tutta la Capacita' Edificatoria preesistente (per motivi a me ignoti!) e ora la stanno rivendendo.[/quote]

se non l'hanno sfruttata tutta e adesso la vogliono riprendere non è affatto facile, soprattutto se hanno venduto altri appartamenti nel lotto.
In tal caso è impossibile a meno di clausole particolari già incluse in questa prospettiva nella convenzione e negli atti di trasferimento immobiliare (in particolare nel primo atto detto pilota)

tieni conto che è in corso di adozione il nuovo strumento di gestione del territorio (il vecchio Piano Regolatore che si chiamerà Piano di Governo del Territorio) e questo cambiamento comporterà non poche varianti.
A meno che il tuo immobile non sia in una zona di vecchio PRG B2 o con PII approvato, non rimarrà nessuna volumetria residua perchè l'indice di edificabilità si ridurrà in tutta Milano.



Proprio la prossima adozione del PGT e' il motivo della sopraggiunta fretta di presentare il progetto. L'immobile non e' in zona B2 e non so cos'e' il PII..
PS: sentiti libero di farmi qualsiasi domanda.. come vedi io non mi sto limitando..
Grazie per la pazienza e salutoni

T

se tutto va come deve andare il PGT lo adotteranno entro fine mese.
Dopo la capacità edificatoria dei terreni di Milano si dimezzerà (mediamente) e la volumetria non utilizzata scomparirà nel nulla.
Quindi avrebbero dovuto presentare una pratica edilizia non oggi ma l'altroieri.
Se non l'hanno fatto sono già fuori.