buongiorno a tutti.

mi sto addentrando nel mondo dei mutui, visto che devo accenderne uno e non voglio "subire" passivamente quello che mi dicono le banche.
Pur avendo una mente matematica (sono ingegnere...) ammetto di essere un po' in difficoltà, è veramente un casotto..
dunque chiedo se qualcuno può togliermi qualche dubbio su un paio du punti cruciali:

- nel caso di mutuo variabile con cap, se si dovessere raggiungere il tasso del cap ipoteticamente già al 2ndo mese la rata sarebbe + alta che un fisso con tasso pari a quello del cap (ovvero se fisso il cap di un variabile a 5.20 e ci arrivo subito, la rata è più alta, almeno i primi mesi, che un tasso fisso puro con tasso al 5.20).
- la quota di capitale si abbatte + velocemente con un variabile o con un fisso?
- un consiglio spassionato: chiedo 125000 euro in 25 anni, ho uno stipendio sui 1900x14 mensilità, più quello della compagna intorno ai 7-800 ma non sicuri, che mutuo mi consigliate? per ora avevo preso in considerazione il quasi fisso di BNL, come vi sembra?

grazie a tutti quelli che vorranno darmi una mano.

ciao

daniele

Ho fatto delle veloci simulazioni sui siti del settore e con alcuni file in mio possesso (liberamente disponibili sugli stessi siti).
Il mutuo che ti interessa (125 k€ in 25 anni) al momento lo trovi, fisso ì, a 773 euro al mese.
Il variabile lo trovi con cap al 6,10%, e partirebbe al momento da 657 euro. Nella peggiore delle ipotesi del cap al secondo mese (avendo uno spread al 2,50, vuol dire che l'Euribor in un mese dovrebbe salire dall'1,46 di oggi almeno al 3,60!!!!), pagheresti 879 euro, per poi scendere piano piano fino a tornare a 657 euro all'ultima rata (certo che ci vuole una sfiga incredibile a stare 25 anni al livello di cap!!! vorrebbe dore che la banca avrebbe sbagliato del tutto il cap). In questa ipotesi catastrofica, avresti speso alla fine, in 25 anni, appena 4,500 euro in più del fisso. Per cui, se ragioni (come si dovrebbe fare correttamente) in termini di spesa complessiva e non di singola rata, il fisso sembra non avere alcuna convenienza.
Il vero problema di queste ultime settimane è stato l'innalzamento repentino degli spread. Se non hai fretta (forse) a primavera la situazione sarà un po' più chiara per tutti, ed anche gli spread potrebbero subìre una raffreddata (mentre per i tassi al momento, data la situazione economica internazionale, non sembrano destinati a crescere nell'immediato).
Per tua info, personalmente ho optato per un variabile puro, fiducioso di poter abbattere più rapidamente il capitale nei prossimi 2/3 anni.

lo stesso ragionamento che mi ero fatto.... ed è vero, gli spreads sono paurosi al momento.

quindi confermi che in generale il variabile abbatte prima il capitale???

grazie e mille davvero, molto chiaro

Ps pensa che solo sett scorsa BNL metteva il cap al 5.2^^

Considera poi che esistono differenze più sottili anche tra mutui all'apparenza simili. Parlando di variabili, ad esempio, hai quelli con quota capitale prefissata e quelli con quota capitale che si ridetermina ad ogni variazione (attenzione, sto parlando di quota capitale, non di rata, che varia in entrambi i casi ad ogni variazione di tasso). Nel primo caso, ad esempio, un'estinzione parziale abbassa di meno la rata ma riduce la durata, nel secondo invece la rata scende di più ma la durata resta inalterata. Con la possibilità di surroga, sinceramente, non capisco invece quei mutui in cui puoi passare da fisso a variabile o viceversa a scadenze predeterminate. Perchè devo pagare di più e decidere che potrò cambiare tasso tra 5 anni o 10 anni, quando in realtà oggi ci sono tante possibilità di cambiamento nel corso della durata del mutuo? Io sto partendo col variabile a spread più alti rispetto ai mesi scorsi, ma con intenzione di rinegoziare o surrogare se le condizioni migliorassero nel prossimo futuro

grazie e mille, chiaro e di aiuto


daniele

Ciao, se sei propenso a stipulare un varibile con cap fai molta attenzione al "floor", ossia al tetto minimo sotto il quale non puoi scendere. Le banche non ne parlano e tu te ne accorgeresti solo dopo la stipula, magari vedi i tassi scendere e pensi che finalmente risparmierai qualcosa di sostanzioso, invece no!

Prima di decidere per il variabile con cap devi appurare se le rate sono a quota fissa o ricalcolata
Quote fisse: meno interessi totali, ma rate che aumentano d'importo molto di più all'aumentare dei tassi.
Quote ricalcolate: più interessi totali, ma rate con aumenti meno cospicui.

Ho due fogli di excel che servono a calcolare la rata effettiva in caso di mutuo variabile con cap, non vi illudete che la rata massima che vi troverete a pagare la potete calcolare fin da ora, non è esattamente così. Sapessi come inserirli in rete lo farei e vi passerei il link, forse qualche amministratore può farlo, se si mi contatti

Un ultima, ma moooooolto importante, info riguarda la polizza multirischi (cardiff o vida) che le banche e per prima BNL ti chiedono di sottoscrivere all'atto della stipula. Questa polizza te la propinano come obbligatoria, ma di fatto non lo è, inoltre ha un costo da sborsare subito del 5% dell'importo erogato. Sappi che questa polizza multirischi è una vera e propria truffa legalizzata delle banche e può essere revocata entro 30 gg dalla stipula, hai diritto ad avere indietro tutti i tuoi soldi e a contrarre una nuova polizza vita da qualsiasi altra compagnia di assicurazioni, mettendo come beneficiari non la banca, ma i tuoi familiari.

grazie gaiamia, quella del floor non la sapevo, il discorso delle 2 tipologia di rata sì. Bella quella dell'assicurazione..

se puoi mandarmi i fogli di calcolo te ne sarei grato:

danysel79@libero.it

grazie a ncora a tutti

daniele

ps ieri ho parlato con una signora di ubi, molto preparata, ho fatto domande di cui conoscevo la risposta e non mi ha detto cazzate.

ha fatto un ragionamento molto interessante:
sul lungo periodo (maggiore 20 anni) converrebbe il variabile puro: avendo la cura di "risparmiare" quando i tassi sono bassi per tamponare quando crescono. In effetti ha senso: alla fine gli interessi saranno + bassi che con un fisso.

bisogna solo avere la testa di fare le formichine

Polizze legate al mutuo, per tutti copio e incollo:


(ASCA) - Roma, 18 nov - E' in arrivo una delibera dell'Isvap che vieteta' alle banche di distribuire e beneficiare delle polizze legate au mutui immobiliari. E' quanto emerso dall'incontro odierno tra il presidente e il vicedirettore generale dell'ISVAP con i rappresentanti delle principali associazioni dei consumatori: Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori. Oggetto dell'incontro e' stata la questione delle polizze assicurative (non obbligatorie) abbinate ai mutui bancari e finanziamenti, nonche' dei connessi problemi relativi all'elevato livello delle commissioni praticate dagli istituti di credito e alla trasparenza dei prodotti. L'appuntamento si inquadra nel giro di consultazioni - con le associazioni da una parte, con il mercato dall'altra - che l'ISVAP ha in corso sul problema delle polizze legate ai mutui. L'ISVAP e le Associazioni dei Consumatori partecipanti all'incontro hanno convenuto che questi livelli provvisionali sono ''abnormi'' e ''penalizzanti'' per i consumatori e che pertanto e' urgente mettere in atto tutte le misure necessarie a creare le condizioni per una loro significativa riduzione. In questa ottica le Associazioni dei Consumatori hanno condiviso e appoggiato la norma ISVAP di prossima emanazione che prevede il divieto per le banche di assumere contemporaneamente il ruolo di erogatrici dei mutui, distributrici e beneficiarie delle polizze ad essi connesse, nel presupposto che gli istituti di credito si trovino in una situazione oggettiva di conflitto d'interesse. Sul tema, come noto, l'Autorita' - dopo l'insuccesso dell'iniziativa di autoregolamentazione operata da Abi e Ania e l'annullamento per vizio procedurale di un primo regolamento da parte del Tar - negli scorsi mesi aveva messo in pubblica consultazione un nuovo regolamento che ribadisce il divieto. Il mercato delle coperture assicurative legate ai mutui e finanziamenti ammonta a ben 2,5 miliardi di euro annui, l'80% del quale in mano alle banche; la recente indagine dell'ISVAP (aprile 2011) relativa all'anno 2010 ha accertato che il livello medio delle commissioni praticate dalle banche ai clienti raggiunge tuttora il 44% con punte fino all'80%, valori multipli rispetto a quanto il consumatore si trova a pagare per le stesse polizze quando sottoscritte al di fuori delle convenzioni assicurative stipulate dalle banche.

scusate ancora una domanda...

nel caso di mutuo a tasso variabile puro, la quota capitale come si calcola?

fabcons ha scritto:Considera poi che esistono differenze più sottili anche tra mutui all'apparenza simili. Parlando di variabili, ad esempio, hai quelli con quota capitale prefissata e quelli con quota capitale che si ridetermina ad ogni variazione (attenzione, sto parlando di quota capitale, non di rata, che varia in entrambi i casi ad ogni variazione di tasso). Nel primo caso, ad esempio, un'estinzione parziale abbassa di meno la rata ma riduce la durata, nel secondo invece la rata scende di più ma la durata resta inalterata. Con la possibilità di surroga, sinceramente, non capisco invece quei mutui in cui puoi passare da fisso a variabile o viceversa a scadenze predeterminate. Perchè devo pagare di più e decidere che potrò cambiare tasso tra 5 anni o 10 anni, quando in realtà oggi ci sono tante possibilità di cambiamento nel corso della durata del mutuo? Io sto partendo col variabile a spread più alti rispetto ai mesi scorsi, ma con intenzione di rinegoziare o surrogare se le condizioni migliorassero nel prossimo futuro

spiego meglio il post di prima:

come calcolo la quota capitale della rata nei 2 casi di tasso variabile espressi da fabcons??

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appena rogitato! stipulato mutuo con accollo con intesa sanpaolo, tasso fisso 5% (ladri) per 15 anni!

leoncinaaa ha scritto:appena rogitato! stipulato mutuo con accollo con intesa sanpaolo, tasso fisso 5% (ladri) per 15 anni!

Vedi che per come sono adesso i mutui e soprattutto lo spread in continuo aumento...si parla che arriverà al 4% il solo spread...aver stipulato di questi tempi un mutuo fisso al 5% è un affare d'oro.
Mi sto nuovamente facendo una cultura sui mutui...purtroppo è una catastrofe...tassi altissimi e banche che hanno chiuso i rubinetti...costringendoti anche ad assicurazioni aggiuntive da importi folli!!!
E' veramente un periodaccio...proprio adesso che si stava pensando di vendere casa mia per comprarne una un po' più grande

leoncinaaa ha scritto:appena rogitato! stipulato mutuo con accollo con intesa sanpaolo, tasso fisso 5% (ladri) per 15 anni!

Tu non hai idea di quanto ti devi baciare i gomiti per aver ricevuto quel tasso in questo periodo (probabilmente perchè legato all'accollo e non a nuovo mutuo)... altrochè ladri...

Steve1973 ha scritto:

leoncinaaa ha scritto:appena rogitato! stipulato mutuo con accollo con intesa sanpaolo, tasso fisso 5% (ladri) per 15 anni!

Tu non hai idea di quanto ti devi baciare i gomiti per aver ricevuto quel tasso in questo periodo (probabilmente perchè legato all'accollo e non a nuovo mutuo)... altrochè ladri...

ho detto ladri perchè fino a 2 mesi fa eravamo al 4,30.. e hanno fatto di tutto x tardarci il rogito.. va bhe, ormai è fatta, avendo scelto un fisso possiamo dormire sogni tranquilli!