Classica situazione di compravendita per mezzo agenzia/e.

Bisogna stare molto attenti ..... tieni conto che le agenzie immobiliari hanno la loro maggiore fonte di introiti per legale/avvocato. Questo perchè, per la natura stessa del loro mestiere ... è molto facile "essere scavalcati". Innanzi tutto mandato in esclusiva scaduto: non significa nulla che sia scaduto o meno. Dal punto di vista legale basta che un agente immobiliare (comunque iscritto all'albo ... se no il tutto decade) dimostri il nesso di causalità nell'aver messo in contatto acquirente e venditore. Anche se con mandato scaduto .... se la prima agenzia di ha inviato... così come correttamente dovrebero fare tutte le agenzie ... i rapportini di visita .... tu non puoi ignorare che il tal signore sia entrato a conoscenza dell'opportunità di acquisto per mezzo del primo agente. Di riflesso questo obbliga anche l'acquirente nel momento in cui avrà controfirmato un documento analogo nel corso della visita. Attenzione, anche se nessun documento è stato firmato... basta anche una semplice testimonianza a favore dell'agente ... in questo caso il primo. Il vincolo di riconoscimento provvigione all'agente per la segnalazione decade dopo 1 ANNO! Fatto sta che le agenzie cui è scaduto un determinato mandato di vendita .... mandano costantemente gente a verificare in conservatoria (catasto) i nominativi dei nuovi intestatari relativi alle abitazioni a suo tempo proposte. Se disgarzia vuole verificano che il nuovo intestatario è una persona a suo tempo accompagnata per la visita.... bene... scattano subito le vie legali.... lettera ... minaccia di causa... e poi ... a fronte di nessun risultato ... causa legale. E' ovvio che il tentativo è quello di "raccogliere qualcosa" per via di un accordo al fine di evitare le lungaggini di una causa.... ma attenzione ...presto o tardi che sia ....la causa la vincono!! ... e se la vincono il giudice condanna al pagamento della massima % di provvigione in uso in una determinata area... (tipicamente il 3%).... mentre se si arriva ad un accordo .... le agenzie possono "accontentarsi" di 1.5 - 2 % .... fermo restando la loro difficoltà nell'identificare i parametri economici sui quali si è chiusa una determinata vendita (questo perchè i valori dichiarati nel rogito sono normalmente definiti sulla base della rendita catastale e non sul valore effettivo dell'immobile). I giudici cmq... sanno bene che i valori di rogito non sono reali ... ed in questi termini possono richiedere una perizia che attesti il valore commerciale della casa.

Nel caso di due agenzie coinvolte... una prima... e l'altra dopo .... nella stessa vendita .... (e qui i potenziali acquirenti .... hanno fatto un po' di casino....) vale la norma che le % di provvigione vadano ad essere ripartite, tale per cui il venditore paga una sola volta la provvigione dovuta, divisa in funzione di accordi, in parti uguali o meno fra le due agenzie.. Stessa cosa dal lato degli acquirenti.

Il mio suggerimento è ..... se la cosa ha reali prospettive di chiudersi, già a livello di preliminare di compravendita ... (di fatto il relae contratto... mentre il rogito .... e di fatto la "ratifica" dello stesso) .... di chiamare allo stesso tavolo entrambe le agenzie .... e fare in modo che loro sottoscrivano l'accettazione degli accordi relativi alla ripartizione della provvigione. Tieni presente che gli agenti immobiliari abilitati fanno capo ad una associazione di categoria..... credo si chiami FIAP .... o qualcosa di simile.... per loro è importante che non accadano "casini" a livello di associazione .... mettendo in questi termini la loro iscrizione a rischio.... Tieni inoltre conto che è gente "affamata" di quattrini .... questo vuol dire che "non mollano l'osso" con facilità .... ma che al tempo stesso .... considerano la regola dei "pochi maledetti e subito" (quattrini) come quella preferita. Un esempio.... se ti viene richiesta una provvigione nomale del 3% .... beh una tua proposta potrebbe essere di riconoscere un 1% a testa ...e camminare .... oppure al max. un 1.5%... Stessa cosa dovrebbe fare poi il tuo acquirente .... ma non preoccuparti troppo per lui .... se vuole gliela paga.... se non vuole lo tireranno per vie legali.

In bocca al lupo

Roberto

Secondo me però una clausola di questo tipo (che vieta al propietario di vendere il proprio immobile ad un acquirente che gli era stato presentato dall'agenzia se non pagando la provvigione) potrebbe essere giudicata da un giudice clausola vessatoria!

Roberto, ti ringrazio sei stato chiarissimo. Quasi quasi spero che la cosa non vada a buon fine e la venda a qualcun altro, mai visto prima: sembrerebbe la cosa più semplice. Anche secondo me, comunque, la clausola è vessatoria, soprattutto perché non è indicato un periodo di tempo successivo alla chiusura del contratto con l'agenzia. Certo è, che, i potenziali acquirenti sono un po' strani: ci hanno messo 5 mesi (mi sono informata e avevano visto la casa 5 mesi fa con l'altra agenzia) per farsi piacere un appartamento già visto, allo stesso prezzo di prima, solo con un'altra agenzia... oppure hanno un accordo con la seconda agenzia per pagare di meno di provvigione.

alice ha scritto:Roberto, ti ringrazio sei stato chiarissimo. Quasi quasi spero che la cosa non vada a buon fine e la venda a qualcun altro, mai visto prima: sembrerebbe la cosa più semplice. Anche secondo me, comunque, la clausola è vessatoria, soprattutto perché non è indicato un periodo di tempo successivo alla chiusura del contratto con l'agenzia. Certo è, che, i potenziali acquirenti sono un po' strani: ci hanno messo 5 mesi (mi sono informata e avevano visto la casa 5 mesi fa con l'altra agenzia) per farsi piacere un appartamento già visto, allo stesso prezzo di prima, solo con un'altra agenzia... oppure hanno un accordo con la seconda agenzia per pagare di meno di provvigione.

Magari semplicemente 5 mesi fa non avevano ancora la diponibilità economica per comprarla e avevano solo iniziato i giri esplorativi.... Però è buona anche l'ipotesi dell'accordo con la seconda agenzia per pagare meno provvigioni.

Dani1984 ha scritto:Secondo me però una clausola di questo tipo (che vieta al propietario di vendere il proprio immobile ad un acquirente che gli era stato presentato dall'agenzia se non pagando la provvigione) potrebbe essere giudicata da un giudice clausola vessatoria!

Ma infatti.... non limita il diritto alla vendita... affatto.. Tu puoi venderla tranquillamente a chi vuoi .... grave sarebbe se così non fosse .... a questo punto sarebbe sì realmente vessatoria....Quello che deve essere considerato ...e che la giurisprudenza tende particolarmente a salvaguardare ....... è il diritto del mediatore al riconoscimento della propria provvigione. Di fatto ... i giudici ... considerano il mediatore come parte "debole" .... (al pari del dipendente nei confronti del datore di lavoro nell'ambito di procedimenti civili) e di conseguenza sono comunque orientati alla tutela dei diritti di questo......