Buongiorno a tutti! Dopo tanto tempo passato a leggere questo bel forum mi sono iscritta per chiedere un consiglio.
Stiamo valutando di acquistare un (bellissimo) appartamento in uno stabile protetto dalle belle arti da cui ricavare un bilocale per i nonni in visita e un quadrilocale per noi. Oltre al frazionamento l'appartamento ha bisogno di una ristrutturazione importante: infissi, restauro o sostituzione dei pavimenti, probabilmente tutti gli impianti, lo spostamento di qualche tramezzo.
Ci sembra che il primo passo sia trovare un professionista che ci aiuti a capire se il tutto sia fattibile dal punto di vista architettonico, legale ed economico. Abitiamo da poco nella nostra città, Trieste, e quindi non abbiamo un professionista di fiducia a cui appoggiarci.
Scrivo quindi per chiedere se qualcuno può consigliarmi un architetto (o ingegnere o geometra) competente che operi in zona. Anche consigli su buone imprese edili sono apprezzatissimi! Se non si possono fare nomi pubblicamente forse è possibile ricevere consiglio via messaggio privato?
Grazie in anticipo per l'aiuto!

Ciao Kiki e benvenuta!
Qua xe pieno de mule........

Diamo subito un'indicazione FONDAMENTALE: se l'edificio è sotto tutela nessuno potrà operare se non un arch.
Niente ing, nemmeno geom, men che meno per. edile.
Sicchè la ricerca adesso si restringe!

Poi.... lascia perdere i vari portali della serie: Ottieni 5 preventivi gratis!
Comincia a chiedere ad amici il nome di qualche professionista serio che di certo non mancherà!
Senti, confronta, poi prendi il coraggio a due mani, chiedi un appuntamento e vai a parlare con lui e con gli altri che ti sembrano "seri".
Spiega bene ciò di cui hai bisogno e fatti fare il loro preventivo in modo che tu possa avere il confronto fra diversi professionisti.
Durante questi incontri chiedi informazioni su lavori già fatti e che, ev. potresti vedere.

Dopodichè lasciati guidare dalle sensazioni: quello che ti sembra il più adatto alle tue esigenze, quello che ti pare abbia la maggior empatia, quello con la maggior esperienza, lo incontrerai nuovamente e ti farai fare un aggiustamento sul preventivo: a fronte di queste prestazioni (che dovranno comprendere tutto, dal rilievo, al progetto di massima per la Soprintendenza e successivamente per il Comune, ai disegni esecutivi, alla DL, sicurezza, ev. ing, Catasto e Tavolare) che prezzo mi fai?

Che onore ricevere la prima risposta proprio dall'architetto più cool del forum! Grazie!

Olabarch ha scritto: Qua xe pieno de mule........

Il problema è proprio qui. L'unica mula in famiglia è mia figlia di due mesi, mentre noi adulti siamo originari di tutt'altra parte. Se fossi nella mia città di origine potrei mettere in moto l'imponente rete di amiche di mia madre e saprei rapidamente tutto sugli architetti della zona, dal loro intero curriculum ai loro gusti di gelato preferiti. Siamo a Trieste da poco e non abbiamo ancora una rete di amicizie ben formata.

Olabarch ha scritto: Diamo subito un'indicazione FONDAMENTALE: se l'edificio è sotto tutela nessuno potrà operare se non un arch. Niente ing, nemmeno geom, men che meno per. edile.
Sicchè la ricerca adesso si restringe!

Grazie, non lo sapevo.

Olabarch ha scritto: Poi.... lascia perdere i vari portali della serie: Ottieni 5 preventivi gratis!

No, per carità! Sto progettando di fare l'acquisto più impegnativo della mia vita, non rischio di mandare tutto a rotoli lavorando con persone poco preparare per risparmiare qualche euro. Ci imbarcheremo in questa avventura solo se, preventivi alla mano, saremo sicuri di poterci permettere professionisti preparati.

Olabarch ha scritto: Comincia a chiedere ad amici il nome di qualche professionista serio che di certo non mancherà!
Senti, confronta, poi prendi il coraggio a due mani, chiedi un appuntamento e vai a parlare con lui e con gli altri che ti sembrano "seri".
Spiega bene ciò di cui hai bisogno e fatti fare il loro preventivo in modo che tu possa avere il confronto fra diversi professionisti.
Durante questi incontri chiedi informazioni su lavori già fatti e che, ev. potresti vedere.

Dopodichè lasciati guidare dalle sensazioni: quello che ti sembra il più adatto alle tue esigenze, quello che ti pare abbia la maggior empatia, quello con la maggior esperienza, lo incontrerai nuovamente e ti farai fare un aggiustamento sul preventivo: a fronte di queste prestazioni (che dovranno comprendere tutto, dal rilievo, al progetto di massima per la Soprintendenza e successivamente per il Comune, ai disegni esecutivi, alla DL, sicurezza, ev. ing, Catasto e Tavolare) che prezzo mi fai?

Tanto per arrivare preparata, posso chiedere una indicazione di quali possono essere delle richieste economiche ragionevoli? Immagino una certa percentuale sui lavori, ma questa cosa include oltre alla direzione dei lavori? Il progetto? La burocrazia? Eventuali compensi a cottimo su quali range di prezzo possono aggirarsi?
Chiedo una indicazione di massima, immagino che Renzo Piano chiederebbe qualcosina in più dell'architetto neo-laureato. Mi rendo conto che è come chiedere quanto costa una mela. Però anche sulle mele si possono fare due conti: se il fruttivendolo mi chiede 10 euro o 50 centesimi al chilo sospetto la fregatura in entrambi i casi e se non trovo giustificazioni valide al prezzo così anomalo passo oltre.

Grazie ancora dei preziosi consigli, ti terrò aggiornato. Chissà come andrà a finire, la casa è stupenda ma siamo un po' timorosi di ficcarci in una ristrutturazione troppo impegnativa per noi.

Che onore ricevere la prima risposta proprio dall'architetto più cool del forum! Grazie!

Siamo qui per darvi - nei limiti di queste consulenze "al volo" o di qualche progetto più strutturato- un aiuto che possa indirizzarvi in questo percorso ad ostacoli o "di guerra" che si chiama cantiere e, più in generale, mondo degli interni.
Lo facciamo con passione - chi professionalmente, chi con competenze davvero sorprendenti pur non lavorando nel settore- cercando di dare risposte a tutti i quesiti che ci ponete; cercando di rimettervi l'elmetto in testa in caso di necessità ma anche facendovi fare una sosta ritemprante spazzando via le nubi spesso solo minacciate.

Riguardo alle parcelle, come molti ormai sapranno, grazie a chi avrebbe dovuto "cleaning the panther" e alle liberalizzazioni selvagge, non esistono più i minimi tariffari, quei minimi davvero minimi oltre i quali era deontologicamente, prima che economicamente, impossibile scendere. Grazie all'illuminata pensata, abbiamo offerte di ben 30 euro per un APE ecc. ecc...... ed è meglio che non mi dilunghi oltre!
Noi lavoriamo col 10% sull'importo dei lavori e comprendiamo:

1.A
Fase preliminare
 colloquio con la committenza;
 esposizione della metodologia d’intervento;
 verifica documentazione: piano urbanistico, regolamento edilizio, piano di attuazione, tutela paesaggio ecc.
 analisi di fattibilità;
1.B
Fase preparatoria
 colloqui con la committenza per analisi delle esigenze ed identificazione degli obiettivi;
 rilievo fotografico e strumentale;
 recupero di eventuali disegni esistenti presso il Comune ed il Catasto.
1.C
Fase creativa
 progettazione di massima 1:100.
1.D
Fase tecnica
 assistenza alla stipula del contratto di acquisto;
 prima scelta dello stile e dei materiali;
 progetto per la richiesta del permesso di costruire;
 computo metrico ed assistenza ai preventivi;
 progettazione esecutiva e di dettaglio (1:50 - 1:20 - 1:5 - 1:1) per opere edili, da idraulico, elettricista, piastrellista, pavimentista, falegname, vetraio, gessino, pittore e quanto altro occorra;
 analisi cromatica;
 scelta definitiva dei materiali;
 ev. variante in corso d’opera.
1.E
Fase logistico direttiva
 Direzione lavori
1.F
Fase conclusiva
 Elaborazione della documentazione per la dichiarazione di fine lavori e la richiesta di agibilità/abitabilità.
*********************************************
*********************************************
Oltre a ciò abbiamo altri professionisti che si interfacciano con noi per queste ulteriori prestazioni:
2.D
Fase tecnica
 geologo
 topografo
 coordinatore sicurezza
 perito termoidraulico/acustico
 ingegnere
2.E
Fase logistico direttiva
 Direzione lavori statica
 Coordinazione sicurezza
2.F
Fase conclusiva
 Raccolta delle certificazioni
 Collaudo statico
 Inserimento in mappa con accatastamento ed ev. variazione tavolare.
Queste ulteriori prestazioni ammontano a circa il 5% dell'importo dei lavori.

Qui sono elencate tutte le singole voci necessarie alla costruzione di un edificio ma se si intervenisse, come nel tuo caso, su un'opera già esistente, alcune voci sparirebbero: topografo, geologo, a volte l'ing.
Sicchè nel tuo specifico caso ritengo che col 10% tutte le prestazioni necessarie possano esser ricomprese.

Attenzione che il 10% viene calcolato sull'importo dei lavori e non solo sulla mano d'opera dal momento che è il progettista che sceglie il miscelatore della doccia, la lampada che cadrà esattamente al centro del tavolo da pranzo, il colore del divano, lo stucco del soffitto.
Per lo meno noi lavoriamo così, dando l'idea completa di tutto al committente: tessuti e tappeti compresi.
Naturalmente il committente sarà libero di aderire o meno alle nostre proposte e nel caso qualcosa non gli piacesse, si danno ulteriori opzioni.
Nessun costo a cottimo, nemmeno quando ci spostiamo di 300 km: fino a 100 comprendiamo tutte le spese, oltre chiediamo una percentuale sulla nostra parcella per le spese; a volte chiediamo una somma x per ogni volta che siamo in cantiere.
P.es.: cantiere a 99 km dallo studio (e significano 198 km ogni volta) nessuna spesa ulteriore.
cantiere a 101 km (e significano 202 km ogni volta!) circa il 30% della parcella oppure tariffa giudiziaria km x1/5 costo della benzina + autostrada.
Tieni conto che garantiamo presenza quotidiana fino a 100 km, oltre una volta in settimana ma con persona di nostra fiducia sempre in cantiere.

Qualcuno potrà inorridire sentendo queste cifre, però credetemi, il nostro tempo vale esattamente quanto quello di un elettricista, di un'officina....: ebbene, questo tempo (viaggio + sopralluogo) non lo mettiamo in conto poichè lo riteniamo compreso in quel 10%, anche se ci vogliono 3 ore di auto per arrivare in cantiere ed altrettante per tornare.
Se poi lo ritenessi necessario, potrei fermarmi la notte, facendo così 2 gg consecutivi di presenza senza chiedere un centesimo in più.

Adesso che ho illustrato tutto - spero con chiarezza- per oggi chiudo e .... SPLASH!

P.S. a chi "cool"?????

"Qualcuno potrà inorridire sentendo queste cifre, però credetemi, il nostro tempo vale esattamente quanto quello di un elettricista, di un'officina....: "
Vaglielo a spiegare a chi crede che bastino 10 euro /h come costo di manodopera,qui a Milano poi
Il nostro settore (edilizia in generale) è drogato da incompetenti,gente che pur di lavorare si fa pagare un panino e una birra,da furbetti che sul preventivo ti scrivono "finitura silossanica" quando in realta' è acril-silossanico ( ma al costo del primo..) e lo mettono magari su un cappotto in EPS
Societa' da 249 euro al mq chiavi in mano (esclusi infissi,rivestimenti etc etc),poi leggi su facebook la gente che li commenta con frasi del tipo (una miriade) " ho contattato il vostro architetto di zona,beh è sparito",seguito da affannose risposte della societa' del tipo "ci dica chi è la ricontetteremo etc etc" o chi aspetta i serramenti da mesi e una volta arrivati,pure sbagliati, con gente che non sapeva nemmeno cosa doveva fare.Chiaro,non è sempre cosi',ma il gioco del ribasso iniziale a me non piace.
Non conosco Olabarch,ma dopo la sua spiegazione sui costi,direi che è un professionista che sa e conosce il suo mestiere.Diciamo che non si rischia di "assoldarlo" con i coupon di Groupon
Il tempo è denaro per tutti (per chi lavora in proprio poi...) e soprattutto il mio tempo lo faccio pagare per la qualita' che so di poter dare.

guarda: pure qui è una lotta! Mica credere.....
però siamo convinti che la qualità DEBBA essere pagata il giusto: d'altra parte, come dicevo in un altro intervento, il mio meccanico è a Piove di Sacco dal momento che quello di Abano ha chiuso per anzianità....... Qui i costi sono folli solo perchè, zona di lingua tedesca, chi ha la M******s ha i soldi e quindi chiedono circa il triplo di quanto sia il "giusto".
Sicchè i 260 km me li faccio molto volentieri perchè ho fiducia e so che la mia auto è in buone mani.
D'altra parte, perchè mai buttare il denaro dal momento che si fa così tanta fatica ad ottenerlo?
E l'officina alla quale mi rivolgo è la concessionaria, mica il meccanico del paese che appena non c'è nessuno diventa magicamente piastrellista....

Insomma, ciò che mi preme far sapere è che ogni cosa ha un costo e, purtroppo, questi tempi hanno prodotto un abbassamento gigantesco della qualità e la comparsa di una miriade di imprese "monopersonali" con l'imprenditore muratore che però fa anche il piastrellista, il montatore di serramenti, l'elettricista ecc. ecc. in realtà non sapendo fare nulla di tutto ciò con competenza!
Nel nostro settore è la medesima cosa: architetti sulla cresta dell'onda che fino a 10 anni fa snobbavano qualunque incarico che non fosse conferito loro dal dott. X, dal notaio Y, dal politico Z che adesso si sono buttati sugli interni, sulle APE!!!!! , su qualsiasi incarico pur di tentare di ripristinare gli incassi di una volta.
Ciò non significa svilire la professione, ma semplicemente ampliare il raggio d'azione e quindi il bacino di utenza.
E' quando queste attestazioni vengono elaborate per un importo di 30 € che si svilisce, o quando si fa un'asseverazione per lavori interni a 250 € che si svilisce!
Quando si fa la sicurezza per un appartamento a 250 € che si dà il destro per far dire al committente: "ma lo sa che il suo collega voleva 1500 €: è un ladro!"
E' quando si chiedono 1200 € per il progetto di massima di un piccolo edificio che si svilisce la professione: è una corsa al ribasso alla quale noi non ci possiamo adeguare per il semplice motivo che descrivevo poco sopra: se per fare DL mi devo spostare di 75 km (la casa nel tutorial "costruzione di una casa in legno in tempo reale"), di autostrada c'erano 3,10€ per l'andata oltre a 12 euro per il carburante ecc. (Viamichelin). Se pensate che quella strada è stata percorsa quotidianamente per 3 mesi si fa presto a fare il conto: 90 volte x 15€ x 2 A+R= 2.700€. puro costo della benzina e autostrada. Con la tariffa giudiziaria avrei incassato 75 km x 2 x 1/5 del costo della benzina 1,6 x 90 volte= 4.320€
Queste spese sono state sopportate esclusivamente da me, senza chiedere un centesimo al committente.
Capite ben come sia impossibile far sconti!!!!
Qualcuno ci dice che siamo cari, che siamo fuori mercato: non so se sia vero, quel che è certo è che ciascuno di noi lavori per vivere e di questi tempi.... sopravvivere!
Ai nostri committenti e ai giudici spiego che non siamo in grado di far sconti ma agiamo sulla velocità: per una ctu anzichè i canonici 60 gg ne chiedo 45, per il progetto di un edificio bifamiliare non facciamo aspettare 2 mesi, ma nel giro di 2-3 settimane lo presentiamo: solo così possiamo combattere a prezzi invariati questa guerra che ci vede sul fronte quotidianamente.

E quando spieghiamo che la nostra attività comprende anche la scelta dei materiali e pertanto la percentuale va calcolata sull'importo complessivo delle opere e non solo sulla manodopera, a volte ci sentiamo rispondere che a quelli ci pensano loro su internet.
Poi, una volta arrivato il camion e scaricati i vasi p.es., chi li porta al 3° piano?
E chi porta su le piastrelle?
E chi chiude le tracce dell'elettricista?
Ecco cosa sono le "assistenze": tutte quelle operazioni di contorno che permettono all'artigiano di lavorare.
Se all'impresa vengono tolte per abbassare il costo, qualcuno dovrà pur rendersi conto che in quelle condizioni il piastrellista non può lavorare... o l'idraulico non porta su gratis la vasca o il piatto doccia e nemmeno il piastrellista si porta su senza compenso 100 mq di piastrelle!!!!

Questi portali ai quali faceva cenno Marcobaldo sono il pessimo esempio di come l'edilizia in genere sia caduta in basso! Se 4 imprese sono a 45.000 euro, com'è possibile che la quinta si proponga per 25.000?
Purtroppo però i nostri avvertimenti a volte non sono ascoltati e spesso ci ritroviamo come CTU nel valutare se tali lavori fossero compresi nel preventivo presentato dall'impresa XY.....
O se l'incarico conferito al professionista Tal de' Tali comprendesse anche la DL.....

Insomma: è una Babele nella quale solo affidandosi a professionisti conosciuti si può ragionevolmente pensare di essere
al riparo da conseguenze letali in fatto di denaro e di tempo.

Grazie mille per le informazioni, mi serviranno a muovermi meglio.

Mi rendo conto perfettamente che la qualità ha un costo, in edilizia e in qualsiasi aspetto della vita. Dovremmo stare in budget se, come spero, sarà possibile fare una ristrutturazione senza prendere scorciatoie restando entro i mille euro/metro quadro.

Olabarch ha scritto: Questi portali ai quali faceva cenno Marcobaldo sono il pessimo esempio di come l'edilizia in genere sia caduta in basso! Se 4 imprese sono a 45.000 euro, com'è possibile che la quinta si proponga per 25.000?

Il mio problema ora non è escludere l'impresa da 25.000 euro, questo è facile, ma riuscire a capire tra le quattro da 45.000 quella che ha più esperienza, conoscenza del territorio, professionalità, affidabilità...

Hai posta MP

Buongiorno a tutti. Mi rendo conto solo ora che non sono tornata a dare aggiornamenti sulla mia vicenda immobiliare. Purtroppo si è arenata abbastanza presto, direttamente a livello di trattativa iniziale con il proprietario. Peccato!
Ringrazio moltissimo chi mi aiutato.
Intanto la nostra ricerca continua, spero di trovare una bella casa per la nostra famiglia e di tornare presto a chiedere aiuto al forum.