berta75 ha scritto:Steve quindi mi dici di lasciare tutto come e'?
Considerando io avrei pagato solo 100 euro in piu' al mese se avessi optato al variabile! e per soli 20 anni (ovviamente in teoria)...
Cosa fare...lasciare tutto come e'? Variabile o fisso?

Io ti sto solo spiegando come si può essere giunti a quelle cifre.

Poi possono anche esserci casi in cui la banca ha effettivamente sbagliato, ma questo io non posso saperlo.

Andate in banca a discutere e vedete quali opzioni vi possono riservare.

In questo momento (senza considerare lo spread che ogni banca applica) la differenza tra un tasso fisso a vent'anni e un variabile a 1 mese è di meno di 40 punti base (4,25 contro 3,87), per cui forse, MA NON HO LA SFERA DI CRISTALLO NE' LA PRETESA DI AVERE RAGIONE, converrebbe investire su un fisso, anche in previsione di un già annunciato rialzo del tassi per aprile/maggio.

anch'io con tutte queste cifre mi perdo...
comunque se sei disposta a pagare 100 eur in più al mese puoi sempre teenrli da parte e ogni 5/6 mesi chiedi alla banca di decurtare parte del mutuo
questo non te lo possono negare
così scenderanno anche gli interessi perchè praticamente gli antipi i soldi che in teoria dovresti dargli a fine mutuo

debora

Ok, conclusioni che la banca forse mi riesce a rinegoziare il tutto senza spese ma il fisso e' al 6.20 di tasso il variabile e' al 5.55 cosa mi conviene secondo voi?

Anche se non sono un'esperta, capisco fino ad un certo punto il tuo voler rinegoziare il mutuo. Quando si sceglie un tasso variabile, soprattutto di lunga durata, si sa che nell'arco del periodo (20 anni nel tuo caso) ci saranno delle fluttuazioni dei tassi sia in rialzo che in ribasso, ma si confida (almeno così fu per me al momento della scelta) nel fatto che la media sarà inferiore al tasso fisso che viene proposto in quel momento (altrimenti che vantaggio ci sarebbe?). Per le persone che hanno un reddito fisso, però, i rialzi dei tassi potrebbero portare ad aumenti dele rate troppo impegnativi, almeno per alcuni periodi, problema che viene aggirato con la rata costante. Ora i tassi stanno salendo e, come da contratto, la durata del mutuo si è allungata, ma prima o poi torneranno a scendere e il mutuo tornerà ad accorciarsi, senza che tali aumenti abbiano inciso sul tuo bilancio mensile. I miei genitori, tra i fortunati che fecero il mutuo in ECU, si salvarono dalla catastrofe grazie ad una clausola che allungava la durata invece che aumentare la rata. Alla fine hanno finito di pagare con un anno di anticipo.

Hai ragione Pulia, il problema e' che se con il solo 1,10 in piu' e' aumentato di 4 anni......e' la proporzione che mi spaventa capito?
se dovesse solo aumentare per 2 volte di 1.10 io mi troverei a pagare 30 di rata piu' evuntauale aumento perche' non puo' andare oltre i 30.
Capisci la mia ansia?
Che mutuo e' quello fatto da tuoi?

Il mutuo dei miei risale al '92 ed era un mutuo in ECU, che mandò sul lastrico intere famiglie, mentre i miei si salvarono grazie alla rata costante. Ma il tasso globale ora a quanto ti è arrivato? Se è vicino a quello del fisso cambialo col fisso, ma passare da un variabile ad un variabile puro mi sembra rischioso ( nel senso: calcola bene la rata di partenza e di quanto ti varia ad esempio, per ogni aumento dello 0,5%).

sono partita da un 4.30 ed ora credo sia del 5.40.

... a seguito di contestazioni pervenute, si è resa conto che attravewrso la comunicazione commerciale relativa alla tipologia di finanziamento... ha ingenerato nella Clientela la convinzione che l'importo della rata del mutuo non si sarebbe mai modificato... Le comunichiamo pertanto che, come anticipato nella trasmissione "Mi manda Rai Tre" Intesa-Sanpaolo ha deciso di farsi carico dell'accaduto al fine di evitare qualsiasi deterioramento dei rapporti con la propria Clientela.
... con decorrenza 1° gennaio 2007, Intesa-Sanpaolo rinuncia definitivamente ad applicare glieffetti previsti dalla clausola contenuta nel contratto di mutuo....
Gli effettid i tale decisione faranno si che in caso di rialzi dei tassi la rata del suo mutuo non subirà alcun aumento, ma sarà la durata ad adeguarsi...
... in caso di addebito fra il 1° gennaio 2007 e la data odierna di rate di importo superiore a quello originariamnete concordato, provvederemo a rimborsarle gli importi addebitati in eccesso, riducendo di pari importo la rata in scadenza inel corrente mese di marzo...

l'ho ricevuta ieri da parte di Intesa. Fermo restando che io avevo inteso la storia dell'aumento ecc, ed infatti l'aumento di 10€ a partire da quest'anno non mi aveva sconvolta... sono contenta di questa decisione...a nceh se mi chiedo sempre... e la fregatura dove starà???

comunque ritengo che fosse giusto pubblicarla per "chiudere" la vicenda! (per ora almeno....)

berta75 ha scritto: Qualcuso sa' il metodo di calcolo piano ammortamento alla francese?

...posso raccontarti la mia esperienza....
Io ho stipulato un muto a con un piano di ammortamento alla francese. Tasso variabile euribor a 3 mesi + spread banca pari ad 1.
Il tasso del trimestre (nel mio caso) è quello del 1° Gennaio -1° Aprile - 1° Luglio - 1° Ottobre di ogni anno.
Per calcolare il tasso effettivo del timestre faccio (euribor alle date indicate sopra X 365/360) ed arrotondo allo 0,05 superiore (così è scritto sul mio contratto di mutuo)......
In banca, alla stipula, mi hanno dato il piano di ammortamento sul quale è indicato il capitale residuo dopo aver pagato ogni rata. Per calcolare le nuove rate applico semplicemente il tasso di interesse del trimestre calcolato con la formula di cui sopra sul capitale residuo per le rate ancora da pagare!!!!
Per il calcolo del nuovo piano di ammortamento potete tranquillamente utilizzare Excel che prevede il piano di ammortamente nei Modelli (File - Nuovo - Modelli in questo computer...) oppure se avete frazioni di anno, sempre su Excel (Inserisci - Funzione - Rata).
Spero di esservi stata utile

Vi posto un mio intervento su un altro forum...

"eh già...
davvero un peccato non poter recuperare il vecchio forum, se ne era ampiamente parlato.
In sostanza conviene sempre scegliere i prodotti tradizionali, fisso o variabile puro.
Oggi con i prezzi delle case a dir poco esagerati (ne vedremo delle belle se non ci sarà inflazione alta), per cui si accendono mutui molto elevati che causano inevitabilmente cospicui incrementi sui flussi di cassa in uscita in futuro anche a fronte di piccoli incrementi del tasso di riferimento.
Mesi fa parlavo proprio di "Mutuo turchese" come esempio, sottolineando tutte le magagne nascoste nel contratto che il promotore della banca non descrive al cliente, a volte "dolosamente", altre volte in buona fede perchè la pappardella da recitare viene disposta dalle sfere alte. Dicevo appunto per questo motivo che quando si sceglie di fare un passo del genere conviene pagare un professionista che in maniera INDIPENDENTE spieghi punto per punto il contratto di mutuo. Io mi occupo anche di quello, a tal proposito sto preparando un sito per contatti che andrà a regime ad aprile o maggio.
Ovviamente non posso consigliarvi se scegliere questo o quel tipo di mutuo, è troppo aleatorio fare previsioni a lungo. I tassi IRS attuali tra il 4 ed il 5% a lungo termine valgono al momento, derivano da risultati di modelli econometrici, tuttavia non tengono conto di cause straordinarie che potrebbero stravolgere i risultati portando l'IRS al 2% o al 6% nel lungo. Quindi non posso sbilanciarmi a consigliarvi se segliere fisso o variabile.
Tornando a Mutuo Turchese riprendo qui alcuni fattori determinanti e preoccupanti che mi lasciano molto perplesso sulla sua scelta:

-A) se euribor scendesse a 1% il contratto prevede che comunque il cliente paghi almeno il 3%, quindi si perdono i benefici del variabile puro in caso di "scommessa" su tassi in ribasso

-B) il mutuo non può durare + di 28 anni.... al cliente viene colpevolmente e dolosamente fatto credere che questo mutuo abbia come rischio massimo l'allungamento della durata di al massimo 3 anni, per cui per quale motivo dovrei scegliere un fisso? Questo turchese sarebbe un quasi-fisso, inoltre visto che il tasso è inferiore all'IRS l'allungamento di 3 anni mi farebbe pagare meno del fisso per 28 anni..... FALSO!!!! Questa clausola significa che il mutuo può durare al massimo 28 anni, se nel frattempo i tassi sono saliti in maniera tale da non riuscire ad ammortizzare la completa restituzione del capitale nei 28 anni, al termine dei 28 anni si dovrà pagare una maxirata pari alla somma dell'ultima rata + tutto il capitale residuo non ammortizzato. E visto che la partita si gioca principalmente nella prima metà del contratto di mutuo quando il capitale residuo è massimo, tassi crescenti all'inizio comportano, a parità di rata che rimane costante, il pagamento di interessi crescenti e + bassa restituzione del capitale residuo. Mi spiego meglio. Tu paghi 609 euro di rata che comprende una quota interessi e la restituzione di una quota capitale; se domani i tassi salissero di botto ad un certo livello (7% circa), tu continueresti a pagare 609 euro, ma sarebbero solo interessi, il capitale da restituire rimarrebbe invariato. E' un caso limite ovviamente, ma non si può mai sapere. Ovviamente il promotore di Banca Sella non te lo ha detto, perchè è impossibile; in realtà oggi è soltanto improbabile, non impossibile."

http://www.arredamento.it/forum/viewtop ... +variabile

Sono passati meno di 2 anni....
Quant'è oggi il fisso????

ma qui parliamo dell'ingannevolezza del rata costante... che è pur sempre un variabile. Di certo ciò non significa che sia il male assoluto, ma stiamo denunciando la poca trasparenza di molti addetti al settore. La maggior parte dei mutuatari a rata costante, cade dalle nuvole se gli dici che nel caso che i tassi aumentassero c'è la possibilità che alla fine ti toccherà accendere un altro mutuo per pagare la maxirata finale.

E' vero, spesso le banche non dicono... ma è anche vero che nel contratto c'è scritto sempre tutto.

ehehe infatti...
ma pochissimi leggono quella marea di righe scritte in formato mignon. Quindi c'è la colpa di chi non legge e il dolo di chi non spiega...
Bisogna invece leggere tutto e se si hanno dubbi andare da un consulente indipendente. Qualche centinaio di euro in + certe volte salva da spiacevoli sorprese...

mai chiedere all'oste com'è il vino