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devi rivolgerti al catasto per capire se è intavolato come locale commerciale oppure residenziale e anche al Comune per avere chiarezza su tutto.
Saranno gli uffici tecnici del Comune a dirti se è tutto in regola, e se ha l'abitabilità; se non l'avesse se fosse possibile ottenerla e come.
Ev. sanzioni, sanatorie ecc.

Come ti hanno già scritto, la situazione è abbastanza complessa e probabilmente il prezzo è basso perchè non è del tutto regolare.
L'ideale sarebbe incaricare un tecnico (architetto, geometra, ingegnere) di fiducia nel tuo comune.