Forum Arredamento.it

Salve a tutti. Vi ringrazio in anticipo della pazienza che avrete nel rispondermi perchè essendo completamente a digiuno in materia so che porrò domande trite e ritrite. Avrei bisogno del vostro aiuto per avere un'idea preliminare su una decisione.
Io e la mia compagna stiamo pensando di acquistare la nostra casa definitiva. Il nostro sogno sarebbe quello di costruirla da zero ma ci spaventa la lunghezza dell'iter e le spese nascoste. Abbiamo individuato un terreno edificabile di 1500 mq già urbanizzato, venduto a 70000 euro. Su questo ci piacerebbe costruire una villetta di circa 200 mq (a 1 o 2 piani) più una tettoia per le auto. So che le variabili sono infinite ma secondo voi il prezzo "chiavi in mano", considerando oneri professionali, tasse etc (escluso solo l'arredamento) a quanto potrebbe ammontare utlizzando finiture medie? Questo per renderci conto se con il nostro budget ( max 400k) possiamo o meno avvicinarci a questo sogno. Inoltre quale figura professionale dovrei contattare per farmi assistere e consigliare in merito all'acquisto del terreno (considerando che non ho idea della burocrazia che vi gravita)? Una volta acquistato il terreno dovrei contattare un'impresa edile che si occuperebbe anche della parte burocratica? Grazie davvero in anticipo e scusate per la banalità dei contenuti.

Direi che Olabarch puo' darti info piu' dettagliate essendo il suo campo
Pur essendo del settore ma non partecipando alla fase costruttiva di una tale opera,mi sembrano un po' pochini 400k (costo terreno incluso),ma vado a spanne.Poi dipende molto dalla zona in cui vivi e cosa vuoi creare.Finiture medie vuol dire tanto e nulla senza un progetto in mano.
Se io avessi 400k da spendere cosi',prima andrei a vedere cosa c'è di gia' finito in vendita,da ristrutturare magari (che in rapporto costa di piu' che farla da zero,ma dipende dal prezzo di partenza e finale ,poi valuterei le case all'asta.Qui zona Milano periferia,inteso come paesi attorno alla citta',le villette all'asta "te le tirano dietro",mio cugino ci lavora e quando mi dice cosa c'è e a che prezzi (di partenza asta),mi vien da piangere.Esempio di pochi mesi fa:villetta valore 400k/500K,all'asta prezzo iniziale 250k da ristrutturare parzialmente e/o in base alle esigenze del proprietario.Mettici 100k per i lavori aggiuntivi e hai risparmiato 50k.Tenendo presente che se nessuno si presenta,alla seconda chiamata a distanza di pochi mesi mi sembra,il prezzo iniziale scende.

Concordo con marcobaldo per quanto riguarda il discorso della localizzazione: più si scende lungo lo stivale e più i costi diminuiscono, anche per ragioni climatiche. Per quanto riguarda i tempi direi decisamente casa prefinita, se avete fretta e volete "accorciare l'iter". Per quanto riguardo i costi direi che i 1700-2000 euro al mq li dovreste preventivare, per tenere conto delle diverse voci di spesa. Forse per 200 mq siete un po' troppo tirati, ma 150/170 mq dovrebbero saltar fuori abbastanza tranquillamente (e se sono bene organizzati non sono pochi, magari su un unico piano per evitare di perdere spazio in scale e quant'altro).
Se poi trovate un usato piuttosto scassato ma con buone potenzialità il discorso diventa interessante per due motivi: perché potete ristrutturare pesantemente e come piace a voi, e perché esistono ancora le detrazioni fiscali, che non sono male.

Vero,c'è anche il discorso delle detrazioni da tenere in conto.L'unico aspetto da tenere a mente in questo caso è che se ad esempio detrai all'anno per 10 anni,5000 euro (sparo a caso) ma tu sei gia' a credito con le tue imposte,quei soldi li perdi,non vanno ad aggiungersi all'anno successivo

Intanto grazie delle risposte. Per quanto concerne l’ipotesi ristrutturazione avevo pensato inizialmente a ristrutturare un casale (vivo in Umbria) che rispecchia molto il tipo di abitazione che vorrei (o un antico ristrutturato o un moderno, non vie di mezzo). Ho pero’ due dubbi in merito: il primo è sull’eventuale stabilità strutturale del casale (che in genere sono senza fondamenta). Da chi potrei farlo valutare ? Un geometra?il secondo è sui costi di una ristrutturazione che credo siano difficilmente calcolabili a priori. Per l’ipotesi nuovo ho valutato la costruzione in bioedilizia in legno (anche qui bellissime esteticamente ed energeticamente) ma i costi sono sostanzialmente pari a quelli della muratura tradizionale.

Cercando un po' di pareri in giro ho buttato giù qualche calcolo più preciso sulle spese di costruzione, chiedo a voi se possono essere corretti (basandosi su un'abitazione di 150 mq in quanto come giustamente diceva qualcuno di voi 200 mq sono un po' troppi e probabilmente anche inutile per una familgia di 3-4 persone).

-Costo casa prefabbricata in legno, chiavi in mano con finiture medie tra i 1300 e i 1500 al mq, calcolando 1500x150=225000. Aggiungendo l'IVa al 4% (prima casa)=235000
-Oneri comunali (oneri urbnizzazione, permesso di costruzione)= circa 15000
-Oneri Tecnici= circa 25000
-Opere di fondazione, allacciamento alla rete fognaria, cancelli, recinzioni etc= 40000
Costo totale senza terreno=315000 euro.
Per il terreno credo di poterlo trovare intorno ai 70000 che con imposta di registro al 9%, spese notarili, spese eventuale agenzia diciamo che arriviamo a 80000.
Costo totale: 395000.
Ho sottovalutato qualcosa? può essere corretto?
Grazie!

Una curiosità: l'iva la paghi anche su una casa che costruisci from scratch? Pensavo fosse solo su una casa che acquisti già fatta. Ma, appunto, la mia è ignoranza.

il discorso è molto complesso.
Diciamo che, grosso modo, i tuoi pensieri sia riguardo alla ristrutturazione che alla casa nuova sono corretti.
Ma scendendo nel particolare, sorgono le differenze.

Cerco di riassumerle.

1. è ovvio che risanare/ristrutturare un edificio esistente sia meno costoso. Parliamo di edifici non sotto tutela nè di pregio artistico/storico e di condizioni di usura normali con una vetustà intorno ai 30/40 anni.
Se andiamo oltre diventa tutto più costoso (non più difficile!).
Costa meno perchè nel prezzo è compreso il terreno, gli oneri comunali, gli allacciamenti, il geologo non serve ecc.
però se l'edificio è messo male anche dal punto di vista statico, questo te lo può dire un ing, non certo un geom, per quanta esperienza abbia!
Solo lui ti potrà dire se vale la pena intervenire o meno....

Diverso è per una nuova costruzione in legno.
Sfatiamo un luogo comune: non si costruisce in legno perchè costi meno!!!!!!
ASSOLUTAMENTE NO!!!!!

A parità di prestazioni energetiche (ed oggi è fondamentale, oltrechè OBBLIGATORIO, avere ottime prestazioni) il costo è - più o meno- simile!

La spesa è però suddivisa in capitoli differenti:
casa in muratura tradizionale: 1 anno e mezzo di costruzione con costi alti di manodopera e poco di materiali.
casa in legno: 3 mesi di lavoro con costi estremamente ridotti di manodopera ma costo alto di materiali.

Dopo i tre mesi l'edificio è perfettamente salubre mentre la muratura deve buttar fuori l'acqua di costruzione e per fare questo ci impiega circa un altro anno...... Nel frattempo tu abiti dentro... nell'umido (senza saperlo).

I costi ai quali accennavi sono corretti: una casa in legno costa " a partire" da 1300/1500, escluse spese di progettazione che tu - giustamente calcoli in circa il 10%.
Sicchè la tua casa da 180 mq lordi, che diventano 150 calpestabili, costa tra 230 e 270.000 FINITA e perfettamente funzionante.
Il costo è fisso e pre-determinato poichè non ci sono sorprese o imprevisti come può accadere in una ristrutturazione.

Le uniche spese che è impossibile quantificare sono solo gli allacciamenti (può essere che in quella zona non ci sia la fognatura comunale oppure che sia a 200 metri, come il gas o l'acquedotto) e la recinzione perchè potresti avere 700 mq di terreno ma anche 25.000!!!
Riguardo a questi costi, ovviamente vengono preventivamente calcolati poichè per fare il progetto occorrono anche questi dati! E quindi l'impresa sa benissimo quanti metri di recinzione e a che distanza sarà la fognatura!

Gli oneri urbanistici li trovi sul sito del tuo comune e variano da Comune a Comune.
Il costo del terreno è estremamente variabile: p.es. qui da noi è impossibile trovare un terreno edificabile!
i contadini che sono gli unici ad averli, stanno tutti benissimo e quindi non hanno la necessità di vendere: se proprio vogliono farti un favore, ti vengono incontro chiedendoti non meno di 300/450.000 euro per un pezzo di terra magari con un rudere da tirar giù!.
In altre zone - del Veneto, p.es.- ma anche in Trentino, trovi terreni a 30/40.000......

Riguardo alla seconda parte dei tuoi quesiti:

quale figura professionale dovrei contattare per farmi assistere e consigliare in merito all'acquisto del terreno (considerando che non ho idea della burocrazia che vi gravita)? Una volta acquistato il terreno dovrei contattare un'impresa edile che si occuperebbe anche della parte burocratica

La figura professionale che potrebbe accompagnarti nei sopralluoghi è il TUO progettista!
E' lui che ti sa immediatamente dare una risposta in merito al terreno se la vista migliore sia da una parte o dall'altra; l'orientamento dell'edificio e quindi la disposizione planimetrica dei locali......gli accessi dalla strada, la distanza dal traffico ecc.
Noi lo facciamo di routine, p.es.
Quando il committente ci chiama per andare a vedere un terreno, ci muoviamo con la macchina fotografica, una bussola ed un po' di carte topografiche.....
Una volta individuato il terreno ed acquistato, sarà compito del TUO progettista mettere su carta i tuoi desideri, contemperandoli alla selva di burocrazia che affligge il nostro Paese, mediando con la sua creatività e la tua disponibilità economica.
Buttata giù una prima idea, il progetto viene discusso, vengono apportate le eventuali varianti e poi si passa alla fase burocratica: relazioni tecniche, relazioni energetiche, relazioni geologiche, statica..... ecc. ecc. poi si deposita in Comune e si aspetta il rilascio di "titolo abilitativo", ossia del permesso di costruire.

Ma MAI e POI MAi si va dall'impresa che si

occuperebbe anche della parte burocratica

!!!
Tu devi avere il TUO progettista, una persona con la quale ci sia feeling, che ti ispiri fiducia, che abbia esperienza (nel forum troverai anche molte discussioni su come trovarlo!!!) e che possa accompagnarti per mano in questa avventura.

L'impresa verrà "invitata" dal TUO progettista, insieme ad altre, per fare il preventivo dell'opera da realizzare e a ciascuna di loro verrà consegnata una copia del progetto ed il computo metrico, ossia un'accurata descrizione di tutte le lavorazioni con le quantità.
Quando si riceveranno i vari preventivi il TUO progettista ti chiamerà e ti sottoporrà vantaggi e dubbi di tutte le offerte ricevute.
Questa il procedere corretto!

Grazie ancora della pazienza e della cortesia nel rispondere. Quello che non avevo calcolato in effetti (per quanto concerne il nuovo) è che per avere 150 mq calpestabili bisogna pagarne circa 180 lordi.
Quando parli del fatto che il prezzo di una casa in legno (chiavi in mano) parte da 1300/1500 vuoi dire che sono i prezzi di fascia bassa e che di conseguenze le finiture sono di scarsa qualità?
Perchè ricalcolando
1400(media) x 180=252000. IVA al 4% 260000.
Oneri tecnici 26000
Oneri urbanizzazione 16000 (non ho ancora deciso il comune dove costruire quindi do una cifra che penso sia medio-alta)
Opere d'impresa circa 40000 (250000 per fondazioni, la casa sarebbe vicina ad alte villette eventualmenete per cui non dovrebbero essere distanti fogne, gas etc per gli allacci, il giardino credo sarà una 700 mq quindi recinzioni non inifnite)
I costi del terreno da queste parti sono variabili ma tendenzialmente bassini: per un lotto di 1000-2000 mq con 600 metri di cubatura si va dai 500000 ai 100000 in base alla zona. Diciamo una media di 80000.
Costo totale della casa: 342000
Costo con terreno 422000. Sarebbe una cifra ancora accettabile
La domanda che vi pongo é: con questo prospetto posso stare tranquillo sulle varie spese o qualcuna di queste può cresce esponenzialmente e farmi finire fuori budget?
Per ridurre i mq fuori terra potrei costruire uno scantinato (che credo costi 700/mq) di 20 mq, togliendo gli stessi dal piano terra?Risparmierei circa 15000 euro

prima di rispondere ai tuoi nuovi dilemmi, continuo dal punto in cui ho concluso ieri sera.

Riguardo alle case in legno.
1. Stai attento che oggi, visto che sono "di moda", sono sorte una pletora di aziende che millantano esperienza: alcune effettivamente ce l'hanno, la maggior parte se la inventano e ti spiego perchè.
Le case in legno sono state "inventate" proprio qui, in prov. di Bolzano, tanto anni fa.
per carità, nulla di nuovo: le abbiamo copiate dai tedeschi (tanto per cambiare!!!) e le abbiamo, col tempo, migliorate.
Da qui, poi, si sono espanse in tutta Italia: è evidente, quindi, che le aziende con maggior esperienza siano quelle di quassù.

2. Ci sono aziende che costruiscono in serie ( Rubner, Wolf, Schwoerer, ecc.) ed hanno prezzi competitivi ed una qualità ineccepibile! Basta però che tu chieda modifiche oppure la realizzazione di un tuo progetto che i prezzi vanno alle stelle!

3. Qualcuno, parlando delle case in legno, le chiamerà "casette" e magari avrà pure il coraggio di farti un'offerta! Queste non sono casette (da giardino) nè mobilhome su ruote; non si possono smontare e rimontare a piacimento: sono case con fondazioni ed allacciamenti, esattamente come quelle in muratura tradizionale. E devono possedere tutti i requisiti tecnici/energetici per poter ottenere l'abitabilità. Non si possono costruire su terreno agricolo a meno che non siano asservite all'azienda: diversamente il terreno dev'essere edificabile, esattamente come per gli edifici in muratura tradizionale.
E gli oneri di urbanizzazione sono i medesimi !!!!!

4. Casa finita, grezzo, grezzo avanzato...... Anche qui, spesso per buttar fumo negli occhi, ti sottoporranno ipotesi fantasiose: grezzo, grezzo avanzato, grezzo con serramenti, grezzo senza cappotto....... insomma: non esistendo una legislazione in materia, ciascuno definisce come " X" ciò che vuole, motivo per il quale per un'azienda grezzo avanzato significa edificio grezzo cioè pareti esterne, senza serramenti; per un'altra grezzo con serramenti; per un'altra ancora grezzo ma con tetto isolato; per l'ennesima grezzo ma senza rivestimenti esterni (cappotto).....
Quindi non sarai mai in grado di confrontare le offerte!
Questo sistema può essere utile ad una società immobiliare che, proprietaria di un terreno, intenda costruire ma, non avendo ancora l'acquirente, si limiti alla realizzazione dei muri perimetrali, del tetto e dei serramenti.
Una volta concluso l'affare con l'acquirente, l'impresa continuerà il lavoro con gli impianti ecc. ecc.
Per una persona che vuole costruire per sè, però, questo è il sistema meno opportuno!

Passando ora ai tuoi dubbi.

5. La media che fai (1.400) è una "media": ci sono costruzioni che vanno ben oltre la media: 2.000/4.000 ed anche oltre! E non è la qualità dei componenti, o meglio, non è solo quella! E' il progetto!
Ti spiego: immagina una costruzione tradizionale, la classica casetta che disegnano i bambini: tetto a due falde e finestre.
Ipotizziamo finestre da 110/120: n.

Immagina adesso una casa di "design" (chissà che vorrà dire, poi...): tetto piano, finestre da pavimento a soffitto ecc. ecc......
ebbene: una sola finestra di quel tipo (2.70x 3= mq 8,10) costa molto più che 6 finestre da 110 x 120= mq 7.92!!!
Un tetto piano ha necessità di una stratigrafia particolare rispetto ad un tetto a falde inclinate e quindi il costo è maggiore.
Una costruzione "a telaio" ovvero con pilastrini a 60/80 cm uno dall'altro con isolazione interna, ha un costo inferiore alla struttura in XLAM, ovvero a parete "piena" di legno massiccio.

Questo solo parlando della struttura, ma se vuoi esempi sulle finiture possiamo perderci!
Pensa ad un miscelatore "normalissimo": Paffoni p.es. a 70/80 €.
Il medesimo miscelatore, con design differente e qualità superiore, lo possiamo trovare anche della Dornbracht a 700€!
Capisci ben che solo i miscelatori in una casa con 2 bagni (1 vasca, 1 doccia, 2 lavabo, 2 bidet) anzichè spendere 450 euro devi preventivarne oltre 2.000!

Altro esempio: interni finiti con rasatura liscia liscia: cosa facciamo? Pittura "normale" a 4/6 €/mq oppure - quantomeno nel soggiorno- ci deliziamo con stucchi a 60€/mq?
Come? Ah... volevi che si vedesse il legno?
Ok, la finitura con legno a vista costa di più perchè deve essere "a vista" e quindi senza difetti!!!
Ah... ok.. ok... ho capito male! Tu il soggiorno lo volevi proprio tipo baita!
Ok, il larice vecchio (non invecchiato!!!) costa quasi il doppio delle tavole nuove.......

Insomma, come avrai senz'altro compreso, è il TUO progettista che deve guidarti nella scelta e nella realizzazione della casa della TUA vita: nessun'altro!

Quindi, per tornare al tuo quesito: 1.300€/mq è la somma sotto la quale non troverai NESSUNA azienda in grado di darti una costruzione adeguata alle stringenti norme italiane.
Poi c'è anche da specificare la classe energetica: per dirla più chiara A, B, C ecc. ecc.
Le aziende - tutte- dichiarano la costruzione in classe A4 che è la massima in Italia prevista dalla normativa; in Alto Adige, però, siccome siamo "i migliori" questa cosa non ci stava bene e ci siamo inventati la classe GOLD CasaClima è che possiede caratteristiche infinitamente superiori alla massima classe "italiana".
Giusto per rendere più comprensibile:
classe A4 = inferiore a 15 kWh/mq /casa da 1,5 litri
classe CasaClima Gold = 10 kWh/m²a / Casa da 1 litro

A questo punto ben comprendi come un consumo maggiore del 50% (da CasaCLima a nazionale) oppure inferiore del 30% (da nazionale a CasaClima) sia una quantità enorme......

6. Fondazioni: 25.000 € per le fondazioni significa che le fai con i ferri d'oro!!!!!
Fare un piano completamente interrato di circa 60 mq è costato 16.000 euro e quindi la somma che hai calcolato è largamente approssimata per eccesso.

Per farla breve: con la somma che hai ipotizzato riesci tranquillamente a realizzare la TUA casa!
Bella!
Comoda!
Grande!
Costruita bene!
E con garanzia 30 anni! Generalmente è questa la garanzia che offrono le aziende "serie", contro i 10 anni di legge della muratura tradizionale.

Grazie ancora della gentilezza. Oggi ho però riscontrato un primo problema: sono andato dalla mia banca (Unicredit) a chiedere un eventuale mutuo sulla costruzione di una casa in legno: la banca ha detto che non finanziano progetti di questo tipo quindi niente mutuo. Voi conoscete banche che offrono mutui anche per le prefabbricate? Hanno tassi identici ai mutui classici?

Posso chiederti in che zona vorresti edificare la casa?

la banca ha detto che non finanziano progetti di questo tipo

Ovvio!
dipende dalla "cultura" che hanno...
P.es. in zona Parma sai quali garanzie vengano accettate nelle banche?
FORME DI GRANA!!!!!

prova a proporlo alla BNL o a qualunque altro istituto di credito fuori zona....

Altro esempio: un mio carissimo amico residente in Val di Non (trentino) aveva chiesto un finanziamento per l'acquisto di una barca alla Rurale: gli hanno riso in faccia nonostante le sue proprietà! Finchè non ha chiesto ad una banca più...vicina al mare.

Le banche fanno fatica perchè in pochi hanno fiducia nel legno ma soprattutto perchè nessun dipendente è in grado di esprimere valutazioni......