acquisto e ristrutturazione condominio anni 60
Inviato: 15/03/21 6:50
Buongiorno a tutti,
volevo sottoporre un quesito per eventuali consigli a chi ne sa più di me (che al riguardo non so praticamente nulla).
Vivo in Lombardia e ho appena acquistato un appartamento di circa 135 mq in un condominio anni 60, prossimo al centro storico della città dove abito, diciamo quindi in posizione centralissima.
L'edificio fa parte di un più ampio contesto fatto di diversi corpi di fabbrica indipendenti, separati da piccoli cortili e aiuole.
Il mio appartamento è situato all'ultimo piano (piano attico) ed è strutturato su due livelli: piano quarto (ultimo dello stabile, dove arriva l'ascensore) e piano quinto, accessibile da una scala interna all'appartamento, dove si trovano ulteriori 25 mq di casa e una terrazza di altrettanti 40 che corre, in parte, intorno all'appartamento con vista mozzafiato sul centro storico, sulla rocca cittadina, sulle colline intorno alla città ecc...si tratta di una terrazza ovviamente non a sbalzo ma il cui pavimento è in parte il solaio della porzione di appartamento al piano inferiore e che ha una soletta, misurata, di circa 50 cm.
Ho acquistato con mutuo (precisamente acquisto + ristrutturazione) e ho già previsto con l'architetto un progetto di ristrutturazione di massima: l'intervento è abbastanza invasivo (rifacimento impianti, elettrici e idraulici, posa pavimento in parquet in tutta la casa, intonaci e predisposizione sistema di riscaldamento e raffreddamento nel controsoffitto, rifacimento integrale cucina e bagni, di cui uno da costruirsi ex novo nella porzione di casa al quinto piano dove per ora si trova un grande ambiente con camino, che ovviamente manterrò).
L'intervento più invasivo tuttavia è costituito dal posizionamento sulla terrazza di una vasca jacuzi con un diametro di 2,20 e predisposta per 4/5 persone sedute (o 2 completamente sdraiate), che arriva a contenere 1000 litri d'acqua oltre al peso della struttura che si attesta sui 250 kg: per fare questo abbiamo preventivamente chiamato un ingegnere strutturale che ha progettato di posizionare due putrelle in acciaio nell'angolo interessato al posizionamento della vasca, che per scaricare il peso poggiano sui muri perimetrali del condominio e corrono pertanto da una parte all'altra della terrazza (per nasconderli poi si crea una sorta di gradino in legno in modo da posizionare la vasca sulle putrelle). Quanto al resto della terrazza ho in progetto di creare un piccolo giardino pensile con cucinetta esterna (barbecue ecc).
Al di là di tutto l'unico pensiero che mi attanaglia è che, tolto l'intervento impeccabile, e costoso, che ho in progetto (che renderebbe l'appartamento un bijou, proprio a ridosso del centro cittadino, e pieno di servizi essenziali a due passi), l'immobile in cui l'appartamento è inserito è comunque datato (metà anni 60). [Diciamo pure che sui costi di ristrutturazione riesco a recuperare fra un 50 e un 65%].
Non posso dire che il condominio sia di quelli fatiscenti, anzi, è ben tenuto al suo interno nel senso che i vani condominiali sono in ordine, puliti e si presentano bene, e anche l'esterno non sembra (dico sembra perché non sono un ingegnere) presentare i segni dell'età.
Il target degli inquilini è quello di italiani anziani (presumibilmente gli stessi che, da giovani, cioè 40/50 anni fa, hanno comprato gli appartamenti. Anche noi infatti abbiamo comprato dagli eredi della signora che ci abitava da quando è stato costruito): persone a modo e attenti alla pulizia e ordine (come appunto si desume dagli ambienti comuni).
Devo però rilevare che vi sono ancora appartamenti con le classiche veneziane verdi anni 70, balconi con bidoni vari visibili ecc...nel senso che non tutti sono caratterizzati dalla stessa cura e decoro, ma in un condominio va da sé.
Inoltre, tasto veramente dolente, è l'aspetto dei garages condominiali: si tratta del classico labirinto, comune a tutti i corpi di fabbrica, nel sottosuolo, senza accesso diretto all'ascensore che arriva solo al piano terra, con <loculi> dove ci sta solo una bianchina di fantozziana memoria. Va però aggiunto che il fabbricato offre diversi (praticamente per tutti) posti auto, ben segnati e inseriti in un contesto di aiuole e marciapiedi ristrutturato un paio di anni fa, a piano terra con una sbarra elettrica che vi permette l'accesso solo ai condomini. Ciò significa che il garage verrebbe utilizzato per bici, moto, ambiente bricolage, mentre il posto auto vero e proprio sarebbe quello esterno.
Altro tasto dolente è l'ascensore, strettissimo, ci stanno a malapena due persone e non adeguato agli standard attuali (ho sbirciato la cabina ascensore all'ultimo piano e mi sono messo le mani nei capelli: sembrava di vedere quei marchingegni di ghisa delle fabbriche del primo novecento).
Ovviamente, dato il mio acquisto e gli interventi di ristrutturazione, la prima cosa che farò è battagliare sul rifacimento delle facciate (come è stato fatto un paio di anni fa negli altri corpi di fabbrica e negli ambienti comuni come aiuole e cortili) e addirittura auspicare un intervento più invasivo sul condominio (cappotto, ascensore per l'appunto, ecc) sfruttando tutti i bonus possibili e immaginabili (so che gli amministratori peraltro sono sempre bendisposti per cose del genere perché poi ci marciano).
Fatta questa premessa, la mia domanda è: considerato che in teoria la mia intenzione, almeno per ora, è rimanere lì più a lungo possibile (visto anche l'investimento, fra acquisto e ristrutturazione, in cui sostanzialmente ho fatto convergere tutte le mie sostanze), dite che fra 20/30/40 anni (o anche solo 10) l'appartamento potrebbe svalutarsi SOLO per il fatto di essere inserito in un contesto condominiale anni 60? (mi riferisco alla sicurezza e stabilità dell'edificio ecc).
Mi rendo conto che con la stessa cifra avremmo potuto prendere una villetta fuori città, con giardino, classe tripla a, di nuova fabbricazione ecc ecc...ma, visto che mia moglie non guida, e che ama rimanere in un contesto cittadino e comodo per i servizi da raggiungere a piedi o coi mezzi, era una nostra impellenza non uscire dalla città ed anzi rimanere prossimi al centro storico. Aggiungo inoltre che anch'io raggiungo il luogo di lavoro in bicicletta in 5 minuti perché si trova vicino a dove attualmente vivo e dove andrò per l'appunto ad abitare: nel senso che noi l'unica macchina che abbiamo non la utilizziamo praticamente mai se non per le gite fuori porta del finesettimana o per andare a trovare persone che abitano lontano (e per vari motivi, anche ideologici se volete, vogliamo mantenere questo standard).
Ciò detto non vorrei comunque rimanere fra 20/30 anni con un appartamento, magari da lasciare ai figli, che valga meno (e addirittura molto meno) di quando l'ho comprato, perchè a questo punto, per tutelare l'investimento, sono anche disposto a stanziare qualche soldino, a fondo perduto, per sopperire all'inerzia di qualche altro condomino se ciò fosse necessario a riqualificare l'immobile.
Grazie.
Mos83
volevo sottoporre un quesito per eventuali consigli a chi ne sa più di me (che al riguardo non so praticamente nulla).
Vivo in Lombardia e ho appena acquistato un appartamento di circa 135 mq in un condominio anni 60, prossimo al centro storico della città dove abito, diciamo quindi in posizione centralissima.
L'edificio fa parte di un più ampio contesto fatto di diversi corpi di fabbrica indipendenti, separati da piccoli cortili e aiuole.
Il mio appartamento è situato all'ultimo piano (piano attico) ed è strutturato su due livelli: piano quarto (ultimo dello stabile, dove arriva l'ascensore) e piano quinto, accessibile da una scala interna all'appartamento, dove si trovano ulteriori 25 mq di casa e una terrazza di altrettanti 40 che corre, in parte, intorno all'appartamento con vista mozzafiato sul centro storico, sulla rocca cittadina, sulle colline intorno alla città ecc...si tratta di una terrazza ovviamente non a sbalzo ma il cui pavimento è in parte il solaio della porzione di appartamento al piano inferiore e che ha una soletta, misurata, di circa 50 cm.
Ho acquistato con mutuo (precisamente acquisto + ristrutturazione) e ho già previsto con l'architetto un progetto di ristrutturazione di massima: l'intervento è abbastanza invasivo (rifacimento impianti, elettrici e idraulici, posa pavimento in parquet in tutta la casa, intonaci e predisposizione sistema di riscaldamento e raffreddamento nel controsoffitto, rifacimento integrale cucina e bagni, di cui uno da costruirsi ex novo nella porzione di casa al quinto piano dove per ora si trova un grande ambiente con camino, che ovviamente manterrò).
L'intervento più invasivo tuttavia è costituito dal posizionamento sulla terrazza di una vasca jacuzi con un diametro di 2,20 e predisposta per 4/5 persone sedute (o 2 completamente sdraiate), che arriva a contenere 1000 litri d'acqua oltre al peso della struttura che si attesta sui 250 kg: per fare questo abbiamo preventivamente chiamato un ingegnere strutturale che ha progettato di posizionare due putrelle in acciaio nell'angolo interessato al posizionamento della vasca, che per scaricare il peso poggiano sui muri perimetrali del condominio e corrono pertanto da una parte all'altra della terrazza (per nasconderli poi si crea una sorta di gradino in legno in modo da posizionare la vasca sulle putrelle). Quanto al resto della terrazza ho in progetto di creare un piccolo giardino pensile con cucinetta esterna (barbecue ecc).
Al di là di tutto l'unico pensiero che mi attanaglia è che, tolto l'intervento impeccabile, e costoso, che ho in progetto (che renderebbe l'appartamento un bijou, proprio a ridosso del centro cittadino, e pieno di servizi essenziali a due passi), l'immobile in cui l'appartamento è inserito è comunque datato (metà anni 60). [Diciamo pure che sui costi di ristrutturazione riesco a recuperare fra un 50 e un 65%].
Non posso dire che il condominio sia di quelli fatiscenti, anzi, è ben tenuto al suo interno nel senso che i vani condominiali sono in ordine, puliti e si presentano bene, e anche l'esterno non sembra (dico sembra perché non sono un ingegnere) presentare i segni dell'età.
Il target degli inquilini è quello di italiani anziani (presumibilmente gli stessi che, da giovani, cioè 40/50 anni fa, hanno comprato gli appartamenti. Anche noi infatti abbiamo comprato dagli eredi della signora che ci abitava da quando è stato costruito): persone a modo e attenti alla pulizia e ordine (come appunto si desume dagli ambienti comuni).
Devo però rilevare che vi sono ancora appartamenti con le classiche veneziane verdi anni 70, balconi con bidoni vari visibili ecc...nel senso che non tutti sono caratterizzati dalla stessa cura e decoro, ma in un condominio va da sé.
Inoltre, tasto veramente dolente, è l'aspetto dei garages condominiali: si tratta del classico labirinto, comune a tutti i corpi di fabbrica, nel sottosuolo, senza accesso diretto all'ascensore che arriva solo al piano terra, con <loculi> dove ci sta solo una bianchina di fantozziana memoria. Va però aggiunto che il fabbricato offre diversi (praticamente per tutti) posti auto, ben segnati e inseriti in un contesto di aiuole e marciapiedi ristrutturato un paio di anni fa, a piano terra con una sbarra elettrica che vi permette l'accesso solo ai condomini. Ciò significa che il garage verrebbe utilizzato per bici, moto, ambiente bricolage, mentre il posto auto vero e proprio sarebbe quello esterno.
Altro tasto dolente è l'ascensore, strettissimo, ci stanno a malapena due persone e non adeguato agli standard attuali (ho sbirciato la cabina ascensore all'ultimo piano e mi sono messo le mani nei capelli: sembrava di vedere quei marchingegni di ghisa delle fabbriche del primo novecento).
Ovviamente, dato il mio acquisto e gli interventi di ristrutturazione, la prima cosa che farò è battagliare sul rifacimento delle facciate (come è stato fatto un paio di anni fa negli altri corpi di fabbrica e negli ambienti comuni come aiuole e cortili) e addirittura auspicare un intervento più invasivo sul condominio (cappotto, ascensore per l'appunto, ecc) sfruttando tutti i bonus possibili e immaginabili (so che gli amministratori peraltro sono sempre bendisposti per cose del genere perché poi ci marciano).
Fatta questa premessa, la mia domanda è: considerato che in teoria la mia intenzione, almeno per ora, è rimanere lì più a lungo possibile (visto anche l'investimento, fra acquisto e ristrutturazione, in cui sostanzialmente ho fatto convergere tutte le mie sostanze), dite che fra 20/30/40 anni (o anche solo 10) l'appartamento potrebbe svalutarsi SOLO per il fatto di essere inserito in un contesto condominiale anni 60? (mi riferisco alla sicurezza e stabilità dell'edificio ecc).
Mi rendo conto che con la stessa cifra avremmo potuto prendere una villetta fuori città, con giardino, classe tripla a, di nuova fabbricazione ecc ecc...ma, visto che mia moglie non guida, e che ama rimanere in un contesto cittadino e comodo per i servizi da raggiungere a piedi o coi mezzi, era una nostra impellenza non uscire dalla città ed anzi rimanere prossimi al centro storico. Aggiungo inoltre che anch'io raggiungo il luogo di lavoro in bicicletta in 5 minuti perché si trova vicino a dove attualmente vivo e dove andrò per l'appunto ad abitare: nel senso che noi l'unica macchina che abbiamo non la utilizziamo praticamente mai se non per le gite fuori porta del finesettimana o per andare a trovare persone che abitano lontano (e per vari motivi, anche ideologici se volete, vogliamo mantenere questo standard).
Ciò detto non vorrei comunque rimanere fra 20/30 anni con un appartamento, magari da lasciare ai figli, che valga meno (e addirittura molto meno) di quando l'ho comprato, perchè a questo punto, per tutelare l'investimento, sono anche disposto a stanziare qualche soldino, a fondo perduto, per sopperire all'inerzia di qualche altro condomino se ciò fosse necessario a riqualificare l'immobile.
Grazie.
Mos83
