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Ciao a tutti, la casa in cui sono in affitto da oltre 15 anni è stata messa in vendita e ho fatto una proposta di acquisto condizionata alla risoluzione di alcune difformità dal momento che il proprietario, decine di anni fa deve aver fatto dei lavori non dichiarati e quindi non c'è conformità tra lo stato di fatto attuale e il catasto.
Ci troviamo a Milano, appartamento al 6 piano di 8, costruito nel 1953.
Le domande che vi pongo sono le seguenti, per capire se proseguire nell'acquisto o ritirare l'offerta (ho convenuto così con l'agenzia, dal momento che in sede di sanatoria il tecnico ha detto che le porte da 65cm devono essere obbligatoriamente portate a 80 e quindi i lavori sono emersi dopo la mia proposta, per cui voglio vederne l'esito):

1. quando sono stati fatti i lavori non dichiarati (non ho idea del periodo), la porta della cucina è stata realizzata con larghezza 65cm, in analogia a quella del bagno, che però credo fosse la porta originaria della casa costruita nel 1953. il tecnico dice che, indipendentemente dalla possibilità di portare effettivamente le porte a 80cm, lui deve dichiararle come tali, poi il problema sarà di chi esegue i lavori (e già qui ho seri dubbi sulla serietà del professionista che, pur dovendosi indicare come DL nella CILA, usa il motto IO DISEGNO SOLO I MURI, POI I PROBLEMI SONO DELLA DITTA IN CANTIERE). Mi chiedo, non era possibile indicare nella sanatoria le porte da 65cm e poi eventualmente demandare, mediante apposita tavola grafica all'ADATTABILITA' dell'appartamento?

2. in corrispondenza della porta del bagno che dovrà essere portata da 65cm a 80cm ho visto che c'è un pilastro, non riportato nella planimetra catastale originaria dell'appartamento. E' un problema anche questo da sanare a livello catastale? trattasi di pilastro che sporge per circa 10cm all'interno del bagno, ma di fatto è chiuso tra le pareti del bagno e della camera da letto.

3. sempre in corrispondenza di tale pilastro (immagino che lo sia perchè è perfettamente in linea con un altro a distanza di 1mt e non mi risultano passaggi impiantistici condominiali per pensare ad un cavedio e anche un salto di intonaco mette in luce il cemento), mi sono reso conto solo ora, dopo aver fatto la proposta, che c'è una derivazione elettrica, chiusa dal suo coperchio in plastica, tra l'altro a suo tempo completamente verniciato quindi impossibile da aprire, se non spaccandolo. è evidente quindi che è stato intaccato il pilastro, ma ne ignoro la portata perchè dovrei far saltare tutto l'intonaco cosa non fattibile non essendo mia la casa. A filo del pilastro inoltre sembrano aver piazzato la staffa di sostegno del termosifone del disimpegno.
A queste condizioni, ed è la cosa che mi preoccupa di più, voi proseguireste nella proposta per poi occuparvi direttamente del ripristino strutturale di tale pilastro (ovviamente con rifacimento totale dell'impianto elettrico) o il fatto di essere a conoscenza di tale anomalia mi mette nelle condizioni di portarmi a casa solo rogne future? laddove dovessi intervenire sul pilastro in questione per ripristinarlo, al di la dell'utilizzo di malte tixotropiche R4, laddove trovassi anche un taglio dei ferri a cosa andrei incontro in termini di responsabilità (se acquistassi casa) e di pratiche amministrative/costi? e se non fossero tagliati i ferri basterebbe un semplice ripristino o servirebbe anche una relazione di un tecnico abilitato?

grazie a tutti

Domanda: ma se la porta da una parte si appoggia al possibile pilastro, dall'altra parte che c'ha? Si può allargare dall'altra parte?
Per il pilastro non mi preoccuperei più di tanto, se non ci sono crêpe di nessun tipo toppi il buco e via.
Detto da persona ignorante, s'intende (ma un ferro in bagno l'ho tranciato pure io per farci passare lo scarico e si spera che Milano sia in salvo dai terremoti ancora per qualche anno. E comunque se arriva un terremoto si salvi chi può, con case di settant'anni non è un ferro il problema).

Da quello che so io la larghezza delle porte va adeguata solo se per es. Abbatti e ricostruisci la parete in cui c e la porta. Se il catasto riporta una misura inferiore non devi adeguarle.

https://www.professionearchitetto.it/ba ... nto-milano

Scusa se mi permetto ma io cercherei un altro tecnico.
Inoltre per legge è obbligatorio che al momento dell alienazione la documentazione catastale riporti fedelmente lo stato di fatto, tutte le difformita vanno sanate a carico drl venditore.

concordo in toto con gina!
Non sei tu a dover "regolarizzare" nè certificare la conformità, ma il venditore.
Nessun altro patto puoi/devi accettare

Grazie a tutti per le risposte.
Nell'ordine:
1- che il tecnico sia poco pratico (per usare un eufemismo) l'ho pensato anche io, ma purtroppo è il tecnico di riferimento dell'agenzia immobiliare che opera per conto del proprietario venditore. Non ho quindi particolare voce in capitolo.

2- al tecnico ho provato anche io a far capire che mi andava bene che disegnasse a norma la porta della cucina, in quanto quella parete oggetto di sanatoria in quanto non dichiarata. Ma quella del bagno, costruita da 65cm negli anni 50, quando la normativa lo permetteva, e non oggetto di modifica nel corso del tempo, non mi ha dato alcun riferimento normativo che ne imponesse la messa a norma, se non un LA PRATICA LA FIRMO IO.....immaginate le imprecazioni. Quando secondo me, per la sola porta del bagno, bastava un semplice rimando ad una verifica grafica di adattabilità.....

3- per quanto riguarda la questione pilastro è come da foto. Al di la del termosifone, le cui staffe sono proprio sul filo esterno del pilastro stesso, c'è il pilastro 20x40 (o almeno tale pare, visto che i disegni dei cementi armati sembrano utopia negli archivi di Milano, pur essendoci uno specifico protocollo del collaudo). Sul pilastro, in basso, hanno tracciato parte dell'impianto elettrico con la scatola di derivazione che alimenta i due pulsanti di lavatrice e scaldabagno in alto. Immagino quindi che la sola scatola abbia portato via uno strato di cls di almeno 10cm....mi chiedo quindi se sia una cosa ripristinabile o se in caso di acquisto devo accollarmi anche verifiche statiche con eventuali sanzioni a mio carico. Considerate che sopra ci sono altri 2 piani. https://ibb.co/zHWzK1C

4- la porta del bagno dovrà essere allargata di 15cm verso il termosifone, perché dall'altra è praticamente addossata al muro. Di conseguenza sarà intaccato il quadretto superiore e i pulsanti luce in basso.....voglio vedere cosa ne viene fuori....

Mi è capitata una situazione simile, in cui il venditore si era affidato ad un tecnico che definire inesperto è poco.
Ho incaricato un mio tecnico di fiducia, che lo ha contattato e affiancato nella redazione della pratica, ho speso qualche centinaia di euro ma almeno ero tranquilla.
Per il punto 2/4 Quella porta non deve essere modificata. Se era da 65 al momento della costruzione e la parete non è stata rifatta la porta non deve essere messa a norma. Nemmeno se il bagno è stato rifatto.
Per il quadro elettrico farei vedere ad un geometra serio.

Grazie per il supporto, mi fa piacere che le idee che avevo sono confermate anche da voi, riguardo la non necessità di adeguare la porta del bagno. Credevo di essere impazzito io. Ormai la pratica l'ha presentata, e i lavori hanno deciso di farli indipendentemente dal mio acquisto.
Io ora ci penserò su non poco, anche perché portando quella porta ad 80cm la stessa dovrà necessariamente essere sempre a libro perché diversamente andrebbe a sbattere contro la lavatrice, che non può essere spostata se non andando a rivedere tutto l'impianto del bagno e portare gli attacchi in cucina. E a me sinceramente le porte a libro fanno abbastanza schifo, senza parlare della tenuta delle varie cerniere e binari nel corso del tempo.
Se avrò rassicurazioni da un tecnico esterno sul pilastro, l'unica cosa che posso fare è puntare ad un sensibile abbassamento di prezzo.
Anche perché a quel punto, visto che cambiano solo 2 porte su 5, sai che accozzaglia di forme, e tonalità e maniglie differenti. Sarei comunque costretto a ricambiarle tutte.....

A questo punto, se qualcuno sa dove trovarlo, mi sa dire quale sia il riferimento normativo che definisce cosa debba essere o non essere adeguato? Perché al tecnico ho posto la domanda inversa, ovvero quale sia l'obbligo normativo che imponga l'adeguamento anche di parti non oggetto di modifica e conformi alla norma del periodo di costruzione.....
Grazie