BENI DONATI: L'ACQUISTO SI PUÒ RENDERE SICURO
Per comprare un appartamento la cui proprietà è stata trasferita attraverso atto tra vivi (donazione), senza incorrere in problemi di impugnazione della donazione da parte dei fratelli o degli aventi diritto, cosa bisogna fare? La banca concede un mutuo se la proprietà è stata trasferita in precedenza con la donazione?
La vicenda illustrata dal lettore riveste particolare interesse. La disciplina fiscale delle donazioni (a partire dalla legge 383/2001 di cosiddetta "detassazione", fino ad arrivare all’attuale legge 286/2006 che richiama il Dlgs 346/1990) è, ormai da tempo, tale da assicurare alle donazioni stesse una certa diffusione nella prassi, che in passato, al contrario, non vi era.Questo ha fatto sì che tornassero di particolare attualità problematiche come quella concernente la cosiddetta «provenienza donativa» del bene. Ed infatti, la presenza di una donazione nel «passato» di un bene immobile ostacola pesantemente la sua successiva cessione e la sua sottoponibilità ad ipoteca, con evidente difficoltà per chi intenda acquistare detto immobile a trovare una banca disponibile a finanziarne l’acquisto. Questo perchè se la donazione in questione si rivelasse lesiva dei diritti dei legittimari (calcolo che può essere effettuato solo dopo la morte del donante), e se il donatario non avesse un patrimonio sufficiente per soddisfare i diritti dei legittimari lesi da quella donazione, il bene donato costituirebbe la «garanzia» per detti legittimari. E di ciò ne «farebbe le spese» chiunque si trovasse a essere proprietario di quel dato bene nel momento in cui sorgesse la lite ereditaria, in quanto costretto a restituire l’immobile ai legittimari lesi. Questa situazione di palese precarietà nella stabilità dei beni a provenienza donativa è stata in parte attenuata a seguito dei recenti interventi normativi (Dl 35/2005 convertito nella legge 80/2005, e legge 263/2005) con i quali sono stati emendati gli articoli 561 e 563 del Codice civile. In particolare, si è disposto che, dopo venti anni dalla trascrizione della donazione nei Registri Immobiliari, il bene donato può circolare «tranquillamente», e cioè senza il timore che un erede del donante leso nei suoi diritti di legittima si soddisfi su quel dato bene (chiunque ne sia l’attuale proprietario), non trovando soddisfazione nel patrimonio del donatario. Si ritorna, tuttavia, alla situazione precedente la detta modifica legislativa in cui il bene donato resta di difficile disponibilità fin tanto che non sia certa l’assenza di liti tra gli eredi, qualora il coniuge o i parenti in linea retta del donante procedano a notificare e trascrivere, nei confronti del donante e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. È bene, peraltro, precisare che il diritto di fare opposizione alla donazione è liberamente rinunciabile dai suoi aventi diritto (senza che questa rinuncia comporti, ovviamente, anche rinuncia all’azione di riduzione nel caso di lesione della legittima); e che tale atto di opposizione, qualora posto in essere, perde comunque di efficacia qualora non venga rinnovato prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione nei Registri Immobiliari.Sulla base di quanto finora detto, si nota pertanto che, con i recenti interventi normativi, il legislatore è passato da un sistema di «tutela assoluta» dei legittimari (e cioè senza eccezioni), ad uno di «tutela relativa» (in cui i legittimari hanno l’onere di attivarsi se vogliono raggiungere certi risultati). Ha inteso, così, conciliare le ragioni dei legittimari lesi con le esigenze di sicurezza e certezza dei traffici giuridici, soprattutto allorquando gli acquisti immobiliari vengano finanziati dalle banche o da altri istituti di credito. In ogni caso, va detto, che per quanto sia stato dato un termine finale (venti anni dalla trascrizione della donazione) alla situazione di incertezza dei beni donati (fatte salve, come si è detto, le ipotesi di opposizione alla donazione), resta alquanto difficile vendere l’immobile donato in pendenza di questo termine. Ciò ha spinto la prassi ad elaborare tutta una serie di «rimedi» per rendere definitivamente sicuro l’acquisto di un dato bene donato e, dunque, ancor prima della scadenza dei venti anni dalla trascrizione della donazione. La scelta dello specifico rimedio, tra quelli astrattamente ipotizzabili, è in funzione delle singole peculiarità del caso concreto.
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, si fa in fretta a dire/fare una ca**ata!