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Salve a tutti, dopo aver lurkato sul forum in lungo e in largo ed essermi reso conto che il livello di competenza medio dei forumendoli è davvero impressionante, ho deciso di porre i miei dubbi in un topic apposito, spero nella sezione giusta: l'acquisto della prima casa.

Sono in trattativa con un agenzia per l'acquisto di un appartamento di 60 mq + altrettanti ma non abitabili mansardati (non abitabili ma ci sono già le 2 camere da letto ed il 2° bagno...) al 2° ed ultimo piano di un condominio di 4 alloggi, in via di ultimazione (fine lavori a fine maggio..).

I dubbi relativi all'acquisto sono molteplici:
- da una visita nella casa abbiamo notato che mancano i fori di areazione per l'evaquazione gas o roba del genere. Qualcuno sa dirmi se sono obbligatori, e quanti ce ne vanno?
- il riscaldamento è a pavimento sia sopra che sotto con termoarredo in bagno, già posizionato ma non hanno fatto ancora i pavimenti..l'alloggio al piano di sotto non ha i muri divisori interni...possono essere posizionati anche sopra al riscaldamento una volta fatto ilpavimento?
- la scala che va al piano di sopra non è compresa perchè parte dell'arredamento...la mai intenzione è impuntarmi sul fatto che probabilmente il piano sotto lo lasceremo "open space" facendogli risparmiare un bel po' in muri e porte (da capitolato) ma vorremmo facesse la scala...non è che tale scala non era prevista perchè sopra non abitabile?
- il sottotetto ha 4 finestre laterali ma nessun lucernario. Da capitolato ne sono previsti 3...posso ancora richiederne l'installazione? (il sosttotetto è in legno).
- posso chiedere un eventuale canna fumaria per futuro caminetto? sarebbe troppo onerosa la realizzazione?

Scusate la lungaggine ma stiamo per imbarcarci in un mutuo di almeno 30 anni e, non essendo Paperon de Paperoni, è meglio andarci coi piedi di piombo!!
Qaulsiasi commento, consiglio....mi farebbe un gran piacere!!!
Grazie mille a tutti!!

Un'altra cosa che mi da non poco da riflettere è che le pareti perimetarli sono già state rasate e sono state predisposte le varie prese elettriche, nonchè allacciamneti per acqua e gas in cucina.
L'agenzia insiste nel dire che non c'è nessun problema se vogliamo spostare qualsiasi cosa, la cucina, il gas, il bagno, le prese elettriche...ma...con anche il riscaldamento già posizionato, non sarebbe troppo dispendioso per il costruttore apportare dette varianti?? quello che vorrei fare adesso è parlare direttamente con il costruttore...

rispondo ai tuoi quesiti del primo post:

- per fori di aerazione non so cosa esattamente intendi: sono obbligatori solo in alcuni casi in cucina (dipende dalla combinazione tra potenza fuochi, volume della cucina e altri parametri che ora non ricordo), o nei bagni se questi sono privi di finestre.
- i tramezzi possono essere collocati più o meno liberamente una volta fatto l'impianto di riscaldamento a pavimento. Tendenzialmente è sembre bene fare prima i tramezzi e poi l'impianto che ci "gira intorno", comunque anche a posteriori non vedo problemi specifici.
- se il sopra è comunque accatastato come "soffitta" o "lavatoio" o simile comunque una modalità di accesso deve essere prevista, fosse anche una scala a chiocciola. Mi sembra strano che da capitolato non sia prevista.
- i lucernari si possono installare a posteriori purchè non si debba alterare l'orditura principale della struttura del tetto: i solai in legno in genere hanno una doppia orditura, quindi l'operazione potrebbe non essere esente da complicazioni.
- fare una nuova canna fumaria non comporta problemi tecnici, ma semmai di ordine burocratico: bisognerebbe fare una variante al progetto presentato (che comunque andrà fatta se vuoi modificare gli schemi planimetrici già depositati).

per il tuo dubbio del secondo post: se è già rasato e gli impianti "filati", è molto complicato ed oneroso modificare l'impianto, perchè si tratta di sfilare l'impianto già configurato, fare nuove tracce a muro, passare nuovi corrugati "giuntandoli" con i vecchi, richiudere le tracce (e si vedrà sempre, soprattutto se l'intonaco originale è stato fatto con la rete porta-intonaco), fare le nuove filature e riconfigurare l'impianto. Problemi non ce ne sono, perchè tutto si può fare, ma certo non è un'operazione di poco costo: poi dipende sempre da quanto ti chiedono per farlo...se te lo girano a prezzo di costo (cosa che non credo) puoi farci un pensiero.


Valuta sempre che stai comprando una superficie che - in parte - non è residenziale, per cui il costruttore non ha pagato gli oneri concessori, che non ha le caratteristiche della cubatura residenziale, pagandola come se lo fosse: purtroppo questa è una vecchia abitudine del modo di costruire di questo paese, però si finisce sempre per comprare una cosa che vale 10 e pagarla 30.

Gentilissimo per la risposta data davvero dettagliata!
Per quanto riguarda i fori di estrazione fumi mi riferisco a quelli normalmente siti (coperti da apposita griglia solitamente in plastica) a 10 cm dal pavimento e solitamente a 10 cm dal soffitto. Non so se siano obbligatori di legge o comunque il riferimento normativo che ne prescrive la presenza o meno.
Tra l'altro ho notato anche l'assenza di un eventuale foro da poter utilizzare per la cappa della cucina...
Come posso verificare l'accatastamento del sottotetto? la casa è in via di ultimazione dei lavori, probabilmente il fine lavori verrà dato a maggio..

Grazie ancora dei preziosi consigli!!

ihvan75 ha scritto:Gentilissimo per la risposta data davvero dettagliata!
Per quanto riguarda i fori di estrazione fumi mi riferisco a quelli normalmente siti (coperti da apposita griglia solitamente in plastica) a 10 cm dal pavimento e solitamente a 10 cm dal soffitto. Non so se siano obbligatori di legge o comunque il riferimento normativo che ne prescrive la presenza o meno.
Tra l'altro ho notato anche l'assenza di un eventuale foro da poter utilizzare per la cappa della cucina...
Come posso verificare l'accatastamento del sottotetto? la casa è in via di ultimazione dei lavori, probabilmente il fine lavori verrà dato a maggio..

Grazie ancora dei preziosi consigli!!

mm giustamente se i lavori non sono ancora terminati non sono ancora stati fatti gli accatastamenti: la situazione si capisce, comunque, dal progetto presentato al Comune, dove deve essere descritto come verranno divise le varie unità immobiliari e le relative pertinenze.

i fori di aerazione a cui ti riferisci sono quelli delle cucine, che, appunto, non sempre sono obbligatori. Rileggendo il riferimento normativo, non è obbligatorio se la cucina ha più di 20mc, se ha i fuochi con il blocco automatico del gas in caso di spegnimento involontario della fiamma, e se non ha la caldaia o altri elementi a fiamma diversi dai fuochi posti all'interno dello stesso locale. Le tre specifiche ovviamente devono essere valide tutte: in caso contrario i fori sono obbligatori.

Non essendo ancora stato fatto l'accatastamento, quindi, non è che me lo ritroverei come spesa ulteriore e come "sorpresa" al rogito? (non so, visto che non ne è stata fatta menzione da parte dell'agenzia, mi aspetterei che sia onere del costruttore, ma non ne sono mica sicuro!!)...
Il fatto poi che la mnsarda non sia abitabile mi spaventa non poco: e per l'ottenimento del mutuo in quanto la casa deve essere periziata e quindi se non mi viene riconoscito il valore per il quale io ipotizzo di fare il mutuo??(80%)..in più in futuro, essendo che la mansarda deve essere sfruttata per forza come camera da letto, a cosa posso incorrere legalmente ed a livello di ulteriori esborsi??

premesso che tutti, in questo triste paese, sanno che le cose vanno in un certo modo (ma poi in tivvù facciamo tutti finta di essere un paese onesto per prenderci in giro da soli) e che, quindi, molto difficilmente qualcuno ti solleverà qualche problema, dal punto di vista strettamente urbanistico stai commettendo un abuso in quanto usi una superficie accatastata non residenziale come se lo fosse. Quindi potresti incorrere nel reato di cambio di destinazione d'uso realizzato senza titolo (opere di ristrutturazione edilizia abusive), che comporta sanzioni contravvenzionali quali l'arresto fino a due anni e/o il pagamento anche di alcune decine di migliaia di euro, a meno che nella tua Regione non ci siano norme particolari.

Ma alla fine al prossimo condono sistemi tutto e via: tanto sto paese funziona così.

per il discorso mutuo non saprei dirti: senz'altro ci sono delle scappatoie.

Rinnovo i ringraziamenti e non posso fare altro che condividere quanto da te riportato (mi permetto di darti del tu...). Nel Bel Paese si grida sempre allo scandalo, finchè lo stesso scandalo non porta un giovamento anche a chi lo ha "gridato" prima..ed ecco per magia che diventa un "lo fanno tutti"...
Ciao!

ihvan75 ha scritto:Non essendo ancora stato fatto l'accatastamento, quindi, non è che me lo ritroverei come spesa ulteriore e come "sorpresa" al rogito? (non so, visto che non ne è stata fatta menzione da parte dell'agenzia, mi aspetterei che sia onere del costruttore, ma non ne sono mica sicuro!!)...
Il fatto poi che la mnsarda non sia abitabile mi spaventa non poco: e per l'ottenimento del mutuo in quanto la casa deve essere periziata e quindi se non mi viene riconoscito il valore per il quale io ipotizzo di fare il mutuo??(80%)..in più in futuro, essendo che la mansarda deve essere sfruttata per forza come camera da letto, a cosa posso incorrere legalmente ed a livello di ulteriori esborsi??

Non rischi nulla se non 6 cosi' fesso da andare a sbandierare che hai fatto abitabile il sottotetto o mansarda.
per essere abitabile deve avere delle misure minime di altezza, tieniti piu' basso anche di 10 cm cosi' non avrai problemi
Quando accatasti scrivi mansarda non abitabile.
per il mutuo prima fai valutare la casa giusto per sapere poi quanto ti danno

Beh, ovviamente non si sbandiera ai 4 venti...l'accatastamento quindi è qualcosa che compete a me e non al costruttore? e quindi devo far fronte all'esborso direttamente al catasto?

ihvan75 ha scritto:Beh, ovviamente non si sbandiera ai 4 venti...l'accatastamento quindi è qualcosa che compete a me e non al costruttore? e quindi devo far fronte all'esborso direttamente al catasto?

compete al costruttore, se egli rimarrà titolare del permesso di costruire fino a dopo la conclusione dei lavori e, quindi, dei diritti di proprietà degli immobili.

Marcvsrvs ha scritto:

ihvan75 ha scritto:Beh, ovviamente non si sbandiera ai 4 venti...l'accatastamento quindi è qualcosa che compete a me e non al costruttore? e quindi devo far fronte all'esborso direttamente al catasto?

compete al costruttore, se egli rimarrà titolare del permesso di costruire fino a dopo la conclusione dei lavori e, quindi, dei diritti di proprietà degli immobili.

concordo con Marcvrus su tutto tranne nel pessimismo: speriamo non arrivino altri condoni.

e aggiungo alcune note che avevo stilato per un mio cliente intenzionato a comprare una unità immobiliare in costruzione:

3. Nel caso in cui l'immobile sia in costruzione e non sia stata data la fine lavori, il venditore si impegna a presentare le credenziali di polizza fidejussoria a prima richiesta ai sensi del DLgs 122/2005. Si impegna anche a presentare la copia della pratica edilizia.
4. Il costruttore si impegna a terminare l'immobile alla data del ... e presentare regolare dichiarazione di fine lavori e richiesta di agibilità.
5. Nel caso in cui il ritardo della consegna dell'immobile o della fine lavori superi i .... giorni il costruttore si impegna a pagare una penale di ... euro al giorno.
6. Il rogito potrà essere stipulato solo dopo l'accatastamento e il rilascio del certificato di agibilità o dopo il perfezionamento del silenzio assenso dalla presentazione della domanda.
7. Il costruttore si impegna a realizzare l'immobile così come definito dagli allegati alla presente proposta e precisamente:
1. pratica edilizia con allegati grafici
2. esecutivi architettonici
3. capitolato d'appalto o capitolato cd. "clienti"
4. elenco impianti o finiture speciali a richiesta del proponente
8. Eventuali varianti al progetto su proposta del proponente e in regola con le norme urbanistiche ed edilizie, non potranno essere rifiutate dal costruttore e andranno quantificate sulla base dei listini della CCIAA o listini analoghi regionali con uno sconto applicato di ... %. Eventuali necessarie modifiche al progetto architettonico comportanti varianti da protocollarsi presso gli uffici competenti sono da considerarsi incluse/escluse/da quantificarsi su preventivo.
9. La presente proposta non è valida qualora non venga rispettata anche una sola delle clausole suesposte.

questo da scrivere sulla proposta di acquisto. farsi firmare tutti gli allegati. rimarcare la fidejussione a prima richiesta.

akaihp ha scritto:
concordo con Marcvrus su tutto tranne nel pessimismo: speriamo non arrivino altri condoni.

lo spero tanto anche io, ma purtroppo la proposta già è arrivata alla Camera:

http://www.edilportale.com/news/2010/03 ... 38_15.html

Purtroppo abbiamo deciso di non procedere all'acquisto di tale appartamento perchè non ce la sentiamo di indebitarci per 30 anni vivendo con questo dubbio dell'abitabilità. Preferiamo orientarci su qualcosa di più modesto ma essere tranquilli sotto ogni punto di vista...

Marcvsrvs ha scritto:

akaihp ha scritto:
concordo con Marcvrus su tutto tranne nel pessimismo: speriamo non arrivino altri condoni.

lo spero tanto anche io, ma purtroppo la proposta già è arrivata alla Camera:

http://www.edilportale.com/news/2010/03 ... 38_15.html

che tristezza.
e poi abbiamo il territorio che frana e si chiama la protezione civile.
abbiamo i terremoti e son tutti a disperarsi e poi condoni su condoni.

abbiamo una risorsa in Italia, una e una sola: la bellezza del nostro paese e invece di preservarla e sfruttarla la distruggiamo.
Pezzo a pezzo ci scaviamo la fossa sotto ai piedi.
E continuiamo a scavare.

Io resto sempre ottimista ma ammetto che la mia speranza nel futuro diminuisce ogni giorno di più.