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Salve!

Un garage di 16 mq dovrebbe essere trasformato in ufficio. Che cosa dovrei presentare in comune oltre il progetto per la SCIA?

variazione catastale?


Inoltre questo garage presenta all'ingresso un portone basculante in ferro con apertura verso l'alto come gli altri garage che sono vicini.
Volevo sapere se era possibile sostituire quel portone con una saracinesca a comando elettrico e mettere magari poco all'interno una porta in vetro.

Andrei a intaccare il decoro architettonico visto che il portone basculante viene sostituito con una saracinesca in ferro?

un garage di 16mq non può diventare un ufficio, o quantomeno non come unità autonoma: la superficie minima di una unità immobiliare su quasi tutto il territorio nazionale è 35mq. Inoltre, bisogna vedere se la struttura rispetta tutte le normative vigenti per l'agibilità (un locale fatto per ospitare una macchina ha esigenze di aria, luce, riscaldamento diversi da quello per ospitare persone) e prima di tutte l'altezza interna utile di 270cm, per non parlare poi delle norme sul contenimento dei consumi energetici, che ti obbligherebbero praticamente a rifare da capo tutta la struttura perimetrale.Infine, una questione squisitamente urbanistica: un volume realizzato come garage non ha sottratto "cubatura edificabile" dal suolo: cambiare la destinazione d'uso da garage a residenziale implica il reperimento di cubatura edificabile sullo stesso terreno su cui la costruzione sorge. L'unica speranza è valutare l'applicabilità al tuo caso del piano casa della tua regione: in ogni caso contatta un tecnico che opera nel tuo territorio per valutare l'operazione. In ogni caso, preparati a sborsare parecchi soldini in oneri concessori ed opere per l'adeguamento del locale da garage ad abitazione/ufficio

Marcvsrvs ha scritto:un garage di 16mq non può diventare un ufficio, o quantomeno non come unità autonoma: la superficie minima di una unità immobiliare su quasi tutto il territorio nazionale è 35mq. Inoltre, bisogna vedere se la struttura rispetta tutte le normative vigenti per l'agibilità (un locale fatto per ospitare una macchina ha esigenze di aria, luce, riscaldamento diversi da quello per ospitare persone) e prima di tutte l'altezza interna utile di 270cm, per non parlare poi delle norme sul contenimento dei consumi energetici, che ti obbligherebbero praticamente a rifare da capo tutta la struttura perimetrale.Infine, una questione squisitamente urbanistica: un volume realizzato come garage non ha sottratto "cubatura edificabile" dal suolo: cambiare la destinazione d'uso da garage a residenziale implica il reperimento di cubatura edificabile sullo stesso terreno su cui la costruzione sorge. L'unica speranza è valutare l'applicabilità al tuo caso del piano casa della tua regione: in ogni caso contatta un tecnico che opera nel tuo territorio per valutare l'operazione. In ogni caso, preparati a sborsare parecchi soldini in oneri concessori ed opere per l'adeguamento del locale da garage ad abitazione/ufficio

35 mq è la superficie minima di un'abitazione...l'ufficio non è un'abitazione..poi mi sembra che stia confondendo l'ufficio col caso residenziale

Lupacchiotta ha scritto: 35 mq è la superficie minima di un'abitazione...l'ufficio non è un'abitazione..poi mi sembra che stia confondendo l'ufficio col caso residenziale

l'ufficio è un caso particolare di un unità residenziale: deve sottostare agli stessi parametri abitativi.

Marcvsrvs ha scritto:

Lupacchiotta ha scritto: 35 mq è la superficie minima di un'abitazione...l'ufficio non è un'abitazione..poi mi sembra che stia confondendo l'ufficio col caso residenziale

l'ufficio è un caso particolare di un unità residenziale: deve sottostare agli stessi parametri abitativi.

anche quando si ristruttura una casa non è mica obbligatorio il contenimento dei consumi energetici....che dici!

è obbligatorio rientrare in certi limiti se trattasi di una nuova costruzione oppure se in caso di ristrutturazione vuoi usufruire delle detrazioni del 55%.

Lupacchiotta ha scritto:

Marcvsrvs ha scritto:
anche quando si ristruttura una casa non è mica obbligatorio il contenimento dei consumi energetici....che dici!

è obbligatorio rientrare in certi limiti se trattasi di una nuova costruzione oppure se in caso di ristrutturazione vuoi usufruire delle detrazioni del 55%.

consentimi che quello che dico, lo dico perché lo faccio di mestiere. Per la burocrazia italiana, la trasformazione in residenziale/ufficio un volume che NON lo è rappresenta gli stessi, identici obblighi ed è sottoposto alle stesse, identiche normative dell'edificazione del volume come se fosse nuovo. Diverso sarebbe il discorso se volessi convertire da abitazione ad ufficio, che sono categorie affini: ma il tuo caso è diverso. Mi rendo conto che la burocrazia italiana possa sembrare a volte sconcertante, ma è la realtà dei fatti. punto.

rivolgiti ad un tecnico della tua zona, ed esponigli il problema: sarà lui a dirti, vedendo il caso in situ ed analizzando il piano regolatore del comune, cosa è possibile fare e cosa no.

Marcvsrvs ha scritto:

Lupacchiotta ha scritto:

Marcvsrvs ha scritto:
anche quando si ristruttura una casa non è mica obbligatorio il contenimento dei consumi energetici....che dici!

è obbligatorio rientrare in certi limiti se trattasi di una nuova costruzione oppure se in caso di ristrutturazione vuoi usufruire delle detrazioni del 55%.

consentimi che quello che dico, lo dico perché lo faccio di mestiere. Per la burocrazia italiana, la trasformazione in residenziale/ufficio un volume che NON lo è rappresenta gli stessi, identici obblighi ed è sottoposto alle stesse, identiche normative dell'edificazione del volume come se fosse nuovo. Diverso sarebbe il discorso se volessi convertire da abitazione ad ufficio, che sono categorie affini: ma il tuo caso è diverso. Mi rendo conto che la burocrazia italiana possa sembrare a volte sconcertante, ma è la realtà dei fatti. punto.

rivolgiti ad un tecnico della tua zona, ed esponigli il problema: sarà lui a dirti, vedendo il caso in situ ed analizzando il piano regolatore del comune, cosa è possibile fare e cosa no.

e se invece di cambiare destinazione d'uso in ufficio la cambiassi a tavernetta gli obblighi sarebbero diversi?

Lupacchiotta ha scritto:
e se invece di cambiare destinazione d'uso in ufficio la cambiassi a tavernetta gli obblighi sarebbero diversi?

purtroppo la taverna non è una destinazione d'uso ufficialmente riconosciuta: tra le destinazioni compatibili con il garage al massimo si potrebbe ottenere il cambio d'uso in magazzino/cantina, ma non ne ricaveresti comunque un ambiente "abitabile". Anche la conversione in commerciale creerebbe quasi gli stessi problemi della conversione in residenziale, ma forse con qualche limitazione in meno: sul commerciale però si pagherebbero molte più tasse in futuro.

dovresti valutare la fattibilità anche alla luce del piano casa: se il volume del garage è attiguo ad una abitazione, allora il cambio d'uso è più facilmente consentito. Rimangono ovviamente sempre gli obblighi di adeguamento alle varie normative che citavo sopra, ma almeno salteresti il problema della superficie minima. Purtroppo la legge sul piano casa è diversa per ogni regione, quindi dovresti sentire un tecnico che opera dalle tue parti se è praticabile nel tuo caso specifico.

tienici aggiornati

oggi sono stata in comune ad esporre il problema del cambio di destinazione d'uso da box-auto a ufficio e mi hanno risposto che è necessaria prima di tutto l'autorizzazione condominiale, poi bisogna verificare l'altezza utile che non deve essere inferiore a 2,80 (il box è di 2,54 m ....però si può scavare uno scalino in quanto il garage possedendo una piccola rampa è leggermente soppalcato e quindi in questa maniera lo si porterebbe a piano terra), inoltre hanno detto che ci sarà da verificare se il cortile condominiale circostante ha superficie tale da supplire al fatto che l'abitazione non ha più il garage (perchè per legge il box auto associato all'abitazione deve avere superficie pari ad almeno 1/20 della superficie dell'abitazione).....per quest'ultimo aspetto sapete come si può procedere?
per il resto, come sospettavo, trattandosi di una ristrutturazione, non è necessario rispettare le trasmittanze delle costruzioni nuove

Lupacchiotta ha scritto: per il resto, come sospettavo, trattandosi di una ristrutturazione, non è necessario rispettare le trasmittanze delle costruzioni nuove

immaginavo: gli uffici tecnici purtroppo non conoscono la normativa di settore. succede anche a Roma, è un fenomeno assai diffuso: meglio per te, avrai una procedura urbanistica più snella, ma sempre in violazione della normativa nazionale. Mi chiedo cosa facciano a fare le leggi se poi le amministrazioni non le fanno rispettare.

Marcvsrvs ha scritto:

Lupacchiotta ha scritto: per il resto, come sospettavo, trattandosi di una ristrutturazione, non è necessario rispettare le trasmittanze delle costruzioni nuove

immaginavo: gli uffici tecnici purtroppo non conoscono la normativa di settore. succede anche a Roma, è un fenomeno assai diffuso: meglio per te, avrai una procedura urbanistica più snella, ma sempre in violazione della normativa nazionale. Mi chiedo cosa facciano a fare le leggi se poi le amministrazioni non le fanno rispettare.

ma pensi di presentare una legge 10 per un locale privo di impianto (visto che lo split da mettere ha una potenza inferiore a 15Kw)...dimmi un pò...

oppure a quale normativa nazionale ti riferisci?

Lupacchiotta ha scritto: ma pensi di presentare una legge 10 per un locale privo di impianto (visto che lo split da mettere ha una potenza inferiore a 15Kw)...dimmi un pò...

oppure a quale normativa nazionale ti riferisci?

D.P.R. 59/09. Il punto è questo: se il locale è privo di impianti, nel momento in cui diventa abitazione DEVE avere degli impianti, fosse anche da mezzo kW. E quindi è obbligatorio il relativo progetto, e quindi è obbligatorio il calcolo per le dispersioni termiche ed anche la realizzazione delle coibentazioni secondo il 59/09. Se al tuo comune non conoscono le leggi (come peraltro accade spesso anche qui a Roma), per te è solo che un vantaggio.

ciao.