ciao a tutti.
L'avventura della mia casa ancora non è finita.
Ho acquistato due anni fa, un appartamento al quinto piano con annessi una soffitta comunicante e porzione di lastrico al sesto piano.
Per presentare la DIA, l'architetto richiede visura e non risulta accatastata la porzione di lastrico di mia proprietà e non risulta nemmeno il lastrico solare di tutto il palazzo.
Che fare?
Ho chiesto al vecchio proprietario e non mi risponde, posso regolarizzare da sola la posizione?
Grazie

Dunque,

anzitutto, dovresti controllare nel rogito notarile cosa è specificato. Potrebbe darsi che siano accatastati con un altro subalterno, anche se mi sembrerebbe strano. Poi, se possibile, dovresti rimediare il permesso di costruire (è una costruzione recente?) e vedere se li ci sono ulteriori informazioni.

Il lastrico solare condominiale in genere non è accatastato, perchè è vero che è una porzione condominiale di fabbricato, ma è anche vero che non produce reddito e quindi non è soggetto a tassazione (ricordiamoci che il catasto, prima di ogni altra cosa, serve per pagare le tasse sugli immobili). E'chiaro che se il lastrico invece è di proprietà esclusiva, allora diventa parte integrante dell'appartamento e contribuisce, seppure in minima parte, alla rendita dell'immobile e deve quindi essere indicato nelle planimetrie catastali.

Se invece si vede che c'è stato un errore nell'accatastamento, nel senso che chi ha fatto i DOCFA per il fabbricato non si è accorto del lastrico (cosa che però deve essere indicata nel permesso di costruire), allora è bene contattare quel tecnico per dirgli di fare una variazione catastale per corretta rappresentazione grafica e - eventuale - aggiornamento della rendita o delle superfici. Se il tecnico non è reperibile o si dovesse rifiutare, può benissimo fare questa cosa il tuo tecnico di fiducia, e potrebbe fare un unico DOCFA alla fine dei lavori, per l'accatastamento finale, specificando nella DIA che i catastali originali hanno un vizio di forma (oppure puoi presentare la DIA senza nemmeno mostrarli), e presentando invece all'amministrazione il permesso di costruire originale e il rogito in cui comunque è certificato il fatto che è tuo anche il lastrico, e che si provvederà a sistemare la cosa in sede di DOCFA a fine lavori.

Se poi non vi è traccia di questo lastrico nè nel permesso di costruire, nè nel rogito notarile, allora la vedo dura...

ciao marcus e grazie di aver risposto.
l'immobile è di inizio secolo.
fino a due anni fà di unico proprietario, derivante da eredità.
quindi documenti non ce ne sono, almeno cartacei e nel loro archivio.
Sul detto lastrico sono presenti altre soffitte.
Sul mio atto si parla di appartamento e soffitta con unico accatastamento e "porzione di lastrico solare sovrastante di superficie pari all'appartamento".
Al momento dell'alienazione i vecchi proprietari non dovevano risolvere tutte le pratiche burocratiche relative all'immobile in loro possesso.
ora ti chiedo dal momento che non si trovano carte , posso fare i lavori di confine sulla terrazza e la nuova scala di accesso lato nord e poi accatastare il tutto?
grazie

se è un edificio di inizio secolo scorso allora è comprensibile che "manchi" qualcosa...

se è citato nell'atto è già qualcosa. prova a chiedere all'amministratore se esistono delle planimetrie informali con la suddivisione degli spazi del lastrico solare (esisteva una cosa del genere nell'edificio di un mio cliente, a cui ho seguito i lavori qualche tempo fa). Cmq si, penso che sia una situazione risolvibile in sede di docfa a fine lavori.

Se le opere che devi fare sono lavori autorizzabili in una situazione "normale", allora si, puoi fare una DIA citando tutte le cose che mi hai detto. Una chiaccherata preventiva con i tecnici del comune io la farei in ogni caso.

allo stato attuale, esistono solo documenti informali in quanto ancora non approvati dall'assemblea, quali tabelle millesimali, con la suddivisione del lastrico tra i due proprietari.
Puoi chiarirmi come è possibile vendere un qualcosa che non è censita?
Inoltre che vuol dire "normali", io dovrei costruire il muretto di confine e la famosa scala di collegamento con il relativo locale tecnico.
Forse in questo momento mi conviene solo fare la Dia per il muretto e regolarizzare, catastalmente parlando, la mia proprietà e alcune opere interne di circa 50 anni fà, e poi chiedere una superdia per le scale?
Ma come possono verificarsi queste cose se per l'acquisto si paga una salata parcella al notaio affinchè tutto sia in regola, posso rivalermi per tutte le spese di regolarizzazione sul precedente proprietario?
grz

Ora non conosco nel dettaglio la normativa di riferimento, ma un bene non censito perchè privo di reddito credo possa essere compravenduto se legato ad un bene principale, come la tua abitazione.

Per opere "normali" intendo tutte quelle opere che normalmente potresti fare con una DIA se il lastrico fosse correttamente accatastato come terrazzo praticabile.

cmq, dovendo fare la superDIA per la scala, potresti superare il problema chiedendo il cambio di destinazione d'uso da lastrico solare a terrazza praticabile (con una relazione di un ingegnere o cmq tecnico strutturista che attesti che il solaio è dimensionato correttamente anche per essere usato come terrazza), sempre dopo aver chiarito qual'è l'effettivo perimetro della parte di tua proprietà, o cmq redigendo un rilievo dello stato di fatto firmato da te e dal proprietario della restante parte del lastrico in cui viene individuato lo spazio di tua pertinenza (la proiezione del perimetro del tuo appartamento, di fatto).

Non mi avventuro oltre solo perchè per farlo sarebbe necessario visionare dal vero le carte e vedere le varie questioni. Così dall'esterno è difficile darti indicazioni più precise.

grazie marcus, non ho le idee proprio chiare, ma queltanto che basta per approcciare con il mio architetto.
Ho visto la tua casa e trovo tutto veramente bello, specialmente la parete storta della cucina.
La mia zona giorno è simile e mi sarebbe piaciuto modificare la parete della cucina ma purtroppo noi ci abitiamo e fare certi lavori quando si è in casa è impossibile e mio marito non vuole assolutamente uscire.
In cucina ho visto il tubo della cappa, ma non vedo la cappa, immagino sia nascosta nel pensile, mi confermi?
Pensavo ad una cappa in acciaio a triangolo ma dopo aver visto la tua cucina ci ho ripensato e adotterò la tua soluzione.
ciao
rrobi

grazie rrobi!

si come hai intuito la cappa è integrata nei pensili: ha una paratia in cristallo che puoi far uscire dal filo dei pensili per aumentare la superficie aspirante quando cucini...e quando i fuochi sono spenti la rimetti dentro e la vista è tutta pulita

La parete storta tra l'altro ha un suo perchè: oltre a fungere da fondale legante di tutto il salone (è per questo che ha un colore "forte") ha quella inclinazione proprio perchè mi aiuta a calibrare tutti gli spazi che distribuisce.

ma devo mettere altre foto: adesso è finita anche la stanza studio che ha una bella parete fucsia brillante

appunto la mia idea era appunto quella di calibrare gli spazi. la mia zona pranzo è grande e il salone un po' meno, e tra l'altro c'e un corridoio largo che li divide, ma non abbastanza per ricavarci qualcosa e troppe porte.
sto cercando di capire come inserire la pianta dell'appartamento per utili consigli e aspetto di curiosare le tue altre foto.
concordo con tutti del forum sul piacere di "chiaccherare con te"

rrobi ha scritto: [...]
concordo con tutti del forum sul piacere di "chiaccherare con te"

commosso