Cosa sono le pertinenze di un’abitazione

Cosa sono le pertinenze di un immobile? La risposta è nell’articolo 817 del Codice Civile: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o a ornamento di un’altra cosa”. Fondamentale è quindi che il rapporto pertinenziale non abbia carattere occasionale e che la pertinenza funga da ornamento del bene principale.

Così come necessario è che il proprietario di entrambe le cose, o colui che possiede un diritto preciso in merito, voglia collegare la pertinenza e il bene principale in un rapporto di strumentalità funzionale. Tutto questo riguarda, bisogna precisarlo, sia le unità immobiliari residenziali che le unità immobiliari non residenziali.

Le Istruzioni Ministeriali non mettono limiti al numero degli immobili che possono essere usati come pertinenze; l’importante è che siano iscritti in catasto con rendita autonoma e classificati in categorie differenti da quelle ad uso abitativo, quindi realmente utilizzati a servizio dell’abitazione.

Ma quali sono, più precisamente, le pertinenze? La questione è chiarita tramite la normativa che ha istituito l’Imu: “Per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6, C/7 nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo”.

Si tratta quindi di cantine, soffitte, solai, stalle, posti auto, autorimesse senza fini di lucro, tettoie chiuse o aperte “nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo”.

Le pertinenze “seguono” sempre il bene principale. Ciò significa che, in caso di vendita di un immobile, risultano automaticamente trasferite anche le relative pertinenze. E la Corte di Cassazione ha chiarito che ciò avviene anche se queste ultime non risultano menzionate nell’atto di cessione, perché è implicito. Ergo, non bisogna fare nulla di particolare, è addirittura possibile non specificare la questione (anche se è bene farlo). Ci sono, però, due eccezioni a questa regola.

La prima coincide col caso in cui il cedente dia espressamente disposizioni diverse, ovvero le faccia mettere per iscritto nell’atto di cessione. Rimane comunque possibile, infatti, che il proprietario decida che le pertinenze debbano formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.

L’altra eccezione si ha quando il vincolo di pertinenza viene annullato prima della vendita del bene principale. Le due tipologie di beni, quindi, non sono più collegate.

Viene naturale chiedersi se la cosa principale debba essere vicina alla pertinenza; chi è proprietario – ad esempio - di un box auto, di un ripostiglio o di un altro locale distante dalla propria abitazione, cioè, non di rado nutre dubbi circa il vincolo pertinenziale e la sua validità rispetto a quest’ultima. Avere una risposta è importante sia ai fini fiscali che in caso di compravendita (bisogna individuare con esattezza i beni costituenti oggetto dell’atto di alienazione).

Ebbene, il nodo è stato sciolto tramite una sentenza della Corte di Cassazione: i giudici di legittimità hanno infatti messo nero su bianco che, per definirsi pertinenza, il bene in questione non deve essere strutturalmente e fisicamente collegato alla cosa principale.

Può, quindi, anche trovarsi a grande distanza rispetto ad esso; il legame pertinenziale è di tipo economico funzionale, di conseguenza la lontananza non ne pregiudica o impedisce la sussistenza.

Passiamo adesso alla questione fiscale: le cose da sapere sono positive. Secondo quanto stabilito dalla normativa vigente, infatti, le pertinenze sono escluse dall’Imu (Imposta municipale unica). Attenzione, però, perché se l’esenzione riguarda soltanto pertinenze accatastate con categorie diverse. Facciamo qualche esempio per chiarire ulteriormente la questione.

Se una casa ha due pertinenze, una C/2 e una C/6, non si paga nulla. Se invece l’abitazione è con due pertinenze accatastate nella categoria C/2, allora soltanto una sconta l’esenzione mentre l’altra risulta assoggettata ad Imu. Tutto questo vale anche per la Tasi, il Tributo sui Servizi Indivisibili.