Affitto con riscatto, una soluzione sostenibile

Affitti con riscatto

Se vogliamo acquistare una casa, ma non abbiamo né il denaro necessario né la possibilità di accendere un mutuo, potremo utilizzare un affitto con riscatto. In uso da qualche anno, questa composita tipologia di locazione, ha trovato col decreto Sblocca Italia 2014 una nuova fattispecie contrattuale che prevede “l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto”. Attenzione però, perché di contratti a riscatto ne esistono diverse forme, precedenti al decreto. Vi è anzitutto “l'affitto a riscatto tradizionale” che combina due diversi contratti, locazione più opzione di acquisto, e consente di rateizzare in parte, o completamente, il costo dell'immobile. Il conduttore si impegna a corrispondere un canone di affitto, e al termine del contratto può esercitare il diritto non vincolante di acquisto dell'immobile al prezzo pattuito. Il venditore, invece, si impegnerà a non vendere il bene a terzi fino allo scadere dell'opzione di acquisto del conduttore. Poiché l'opzione di acquisto non è un contratto soggetto a trascrizione, in caso di fallimento o morte del proprietario il conduttore non potrà però far valere il proprio diritto. I canoni pagati dal conduttore, d'altro canto, non potranno costituire una credenziale per le banche in vista di un eventuale mutuo. Nel “rent to buy”, invece, la locazione si combina con un contratto preliminare di compravendita. Entrambi vanno registrati all'Agenzia delle Entrate e il preliminare va trascritto con relative spese notarili a carico del conduttore. Il locatore corrisponde al veditore una somma mensile composta dal canone agevolato e da un acconto sul prezzo di vendita dell'immobile. In questo modo l'aspirante proprietario sprovvisto del necessario capitale iniziale può accumulare denaro in vista di un muto da accendere al momento del rogito, avendo nel frattempo rassicurato la banca circa la sua capacità di pagare le rate. Si tratta insomma di un atto preparatorio all'acquisto finale. Vi è poi il buy to rent, nella formula della cosiddetta vendita con riserva di proprietà, un contratto tipico previsto dal codice civile, in cui si stabilisce l'acquisto a rate dell'immobile e il trasferimento della proprietà al raggiungimento della cifra stabilita. O nell'altra formula di “vendita con condizione risolutiva” dove l'effetto traslativo della proprietà si perfeziona alla stipula del contratto stesso e può essere risolta in caso di inadempimento del conduttore. Infine, il decreto Sblocca Italia, ha introdotto i cosiddetti “Contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili” vale a dire una sorta di rent to buy con riscatto. Una nuova fattispecie contrattuale che potenzia il vecchio affitto a riscatto avvicinandolo al rent to buy diffusosi nella prassi e che prevede maggiori garanzie per l'acquirente introducendo l'obbligo di trascrizione nel registro immobiliare del contratto e allungando la validità della trascrizione da tre a dieci anni. Anche in questo caso, il conduttore non si impegna all’acquisto ma gode di un'opzione. Il venditore dal canto suo non avrà alcuna garanzia che la vendita vada a buon fine e pertanto non si potranno inserire nel contratto caparre confirmatorie.

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Affitto con riscatto come funziona

Come per una qualsiasi locazione, anche nell'affitto con riscatto sono due i soggetti che entrano in gioco: il conduttore che gode dell'immobile pagando un canone con la possibilità di diventarne il futuro proprietario e il concedente che cede il bene in affitto in vista della vendita. Sono molti i vantaggi offerti da questa formula. Per il conduttore: posticipare gli oneri di una compravendita consentendogli un immediato godimento dell'immobile con la possibilità di far scalare parte dei canoni d'affitto dal prezzo di acquisto. Per il concedente: la possibilità di godere dei frutti di un immobile in un periodo di forte crisi del settore. La durata massima del contratto con riscatto introdotto dallo Sblocca Italia corrisponde alla validità della trascrizione ovvero 10 anni. Allo scadere del contratto il conduttore può scegliere in alternativa, e senza alcun obbligo, se acquistare il bene o restituirlo al concedente. Nel caso decida per l'acquisto si vedrà scontare dal prezzo di vendita una parte dei canoni corrisposti, vale a dire quella quota prevista dal contratto come acconto sul prezzo dell'immobile. La somma pagata come acconto sul prezzo dell'immobile, inoltre, costituirà una garanzia sufficiente per accendere un mutuo presso una banca all'atto di acquisto. Con il deposito in conto di futuro acquisto generato dal pagamento dei canoni si va a coprire in media il 15% del valore dell'immobile. E al momento dell'acquisto ci si troverà a dover pagare circa l'85% del prezzo pattuito. In caso di mancato riscatto da parte del conduttore, le parti possono concordare la restituzione di una parte o dell'intera quota di acconto sul prezzo. Non è invece oggetto di discussione la restituzione della parte di denaro versata a mero titolo di godimento del bene, ovvero di affitto. Il regime fiscale applicato dal Fisco per gli acconti è diverso a seconda che si decida o meno per il riscatto. Con la circolare n. 4/E/2015 del 19.02.2015 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito il regime fiscale del nuovo rent to buy. Le somme versate per il godimento del bene sono soggette, sia per le imposte dirette che indirette alle disposizioni previste per le locazioni. Le quote di canone imputate all'anticipazione del prezzo fanno capo alla norma tributaria degli acconti-prezzo. I canoni di locazione per il godimento ad uso abitativo sono esenti iva a meno che il concedente non sia un'impresa e scelga l'imponibilità iva. L'imposta di registro per gli acconti-prezzo varia a seconda che vi sia o meno l'esenzione iva. Infine, il regime fiscale del trasferimento dell'immobile (iva e imposte di registro) mutano in base alla condizione del venditore, in regime di impresa o meno.

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Contratto di affitto con riscatto

Con l'art. 23 del decreto Sblocca Italia si è introdotto un nuovo “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione”. Si tratta di una nuova fattispecie di affitto con riscatto. La grande novità rispetto alle formule diffusesi con la prassi, consiste nell'obbligo della trascrizione del contratto nei registri immobiliari con relative spese notarili. Il conduttore avrà in questo modo una maggior garanzia di poter far valere contro terzi il proprio diritto all'acquisto. Un'altra sostanziale novità investe la validità della trascrizione che da 3 passa a 10 anni dando modo alle parti di scegliere liberamente la durata del contratto all'interno di questo lasso temporale. Il contratto si risolve “in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo”. “In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali”. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, invece, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto”.


Affitto con riscatto, una soluzione sostenibile: Formula affitto con riscatto

La formula dell'affitto con riscatto è nata dalla necessità di vivacizzare un mercato in asfissia, col tentativo di rendere possibile l'acquisto di un immobile anche a persone o imprese senza liquidità, ma capaci di fronteggiare un pagamento rateizzato, in preparazione di un acquisto finale, con o senza mutuo. E' vero che scegliendo un contratto a riscatto il canone di affitto sarà più alto, ma una parte verrà scalata dal prezzo di vendita, consentendo anche a chi non ha denaro da parte di poter diventare proprietario. Se per un giovane sotto i 35 anni alle prese con l'acquisto della prima casa, è particolarmente conveniente il leasing immobiliare introdotto con la legge di Stabilità 2016 grazie ai numerosi vantaggio offerti, anche l'affitto con riscatto è in grado di offrire una soluzione praticabile ad entrambe le parti, concedente e conduttore. Il conducente non dovrà fronteggiare le imposte legate al possesso dell'immobile che resteranno a carico del proprietario per tutta la durata del contratto. E potrà rimandare le spese di trasferimento della proprietà al momento dell'acquisto, bloccando però il prezzo dell'immobile. Inoltre, grazie all'allungamento della durata della trascrizione, il conduttore al momento di esercitare l’opzione sarà sicuro di acquistare un bene non gravato da ipoteche o pignoramenti. Il concedete potrà d’altro canto godere fin dai subito dei frutti della locazione. Il rischio di inadempienza resta per il concedente che però potrà intraprendere un'azione per il rilascio del bene, molto più agile rispetto alla procedura di sfratto. E il concedente potrà compensare il rischio concreto di mancata vendita con la pattuizione di un canone di affitto più alto.