Come si calcolano i metri quadri catastali

La superficie catastale non è la superficie reale di un immobile, cioè quella che si può misurare fisicamente con un semplice metro. È piuttosto una superficie fittizia, corrispondente cioè alla somma delle diverse tipologie di superficie che caratterizzano l’unità immobiliare: quelle reali ma anche quelle risultanti da una serie di calcoli e parametri indicati nel D.P.R. del 23 Marzo 1998 n. 138.

Più precisamente, nel caso delle unità immobiliari a destinazione ordinaria del gruppo R (abitazioni private e posti auto) è composta da:

• I vani principali e accessori diretti, quindi le camere, i corridoi, i ripostigli, i bagni.
• I vani accessori indiretti (per esempio cantine e soffitte) comunicanti.
• I vani accessori indiretti non comunicanti.
• I balconi e i terrazzi comunicanti.
• I balconi e i terrazzi non comunicanti.
• Le aree scoperte quali giardini e cortili.

Si conteggiano anche i muri interni e perimetrali esterni , i muri in comunione, gli elementi interni di collegamento verticali (scale e rampe).

La superficie catastale viene arrotondata al metro quadrato e il relativo dato serve in primis per la determinazione della Tari, ma può anche essere richiesto quando si acquista una seconda casa e bisogna pagare l’Imu oppure quando occorre definire la tassa di successione.

Per ottenere la superficie catastale di un immobile del gruppo R bisogna calcolare le percentuali indicate nell’allegato C del DPR 138/1998 (NORME TECNICHE PER LA DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE CATASTALE). I vani principali e i vani accessori a servizio diretto di quelli principali vengono considerati al 100 per cento; la superficie dei vani accessori indiretti comunicanti e non comunicanti viene invece computata nella misura del 50 per cento e del 25 per cento.

Per quanto riguarda la superficie dei balconi, dei terrazzi e simili di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, si calcola il 30 per cento fino a 25 mq e il 10 per cento per la quota eccedente se comunicanti con i vani principali; si scende rispettivamente al 15 e al 5 per cento se non sono comunicanti.

La superficie delle aree scoperte che costituiscono pertinenza esclusiva dell’immobile viene calcolata nella misura del 10 per cento fino alla superficie dei vani principali e accessori diretti e del 2 per cento per le superfici eccedenti il limite in questione.

I muri interni e perimetrali con spessore fino a 50 cm si contano interamente, per i muri in comunione con spessore fino a 25 cm si calcola invece il 50 per cento. Le scale, le rampe e simili si considerano in riferimento alla loro proiezione orizzontale, non importa quanti piani colleghino. Tutte le cifre ottenute si sommano e si ha la superficie catastale.

Dal novembre 2015 la superficie catastale è riportata in visura catastale per tutti gli immobili delle categorie A, B e C. L’indicazione relativa ai metri quadri catastali permette quindi di calcolare velocemente il valore commerciale di un immobile. Oltre a ciò, la visura catastale contiene i seguenti dati:

• Nome dell’intestatario.
• Tipo di catasto (fabbricato o terreno).
• Ubicazione dell’eventuale immobile (indirizzo completo, anche con la scala, il piano e l’interno).
• Zona censuaria.
• Categoria in cui si colloca l’unità immobiliare.
• Classe (ovvero grado di produttività).
• Rendita catastale (valore espresso in euro che serve anche a determinare le imposte).
• Foglio (cioè la porzione di territorio comunale che il Catasto rappresenta nelle proprie mappe cartografiche).
• Consistenza catastale.
• Particella (numero che identifica ogni singolo terreno o ogni singolo fabbricato con la relativa area di pertinenza).
• Subalterno (che identifica il singolo bene immobile la singola unità immobiliare esistente su una particella).

Importante: in alto a destra sono riportati la data e l’ora di evasione nonché il numero di documento estratto, che permettono di capire subito se il documento sia aggiornato o meno. In fondo, invece, ci sono anche le indicazioni relative all’origine della proprietà (donazione, successione o compravendita).