Accatastamento, che cos'è e come fare

Il proprietario ha il dovere di denunciare al Catasto i nuovi fabbricati, anche in caso di interventi, tra i quali ampliamento, cambio di destinazione d'uso (residenziale, commerciale, industriale, agricolo), fusione con altre costruzioni, modifiche degli spazi interni, variazione dell'indirizzo. La costruzione viene censita, cioè vengono effettuate le operazioni di accatastamento per attribuire la classe e la categoria. In questo modo può essere attribuita la rendita dell'unità immobiliare, necessaria per il pagamento dell'ICI e dell'Irpef, ed avere il certificato di agibilità dell'immobile, che attesta le adeguate condizioni igieniche della costruzione. L'accatastamento dei fabbricati prevede la redazione della relativa planimetria e la compilazione di modelli con il programma DOCFA (Documento Catasto Fabbricati). In caso di nuova costruzione, bisogna prima eseguire la pratica di Tipo Mappale al Catasto Terreni. Si avranno quindi gli identificativi catastali (foglio, numero o particella e subalterno) e la rendita dell'unità. Queste pratiche devono essere redatte da un professionista abilitato come un architetto, un ingegnere, un geometra, un perito agrario. (sequoiaconsulting.ch)

Nei casi in cui l'impianto sia architettonicamente integrato, anche parzialmente, in costruzioni già censite al Catasto o in aree relative, non è previsto l'obbligo di accatastamento. Nel caso, invece, in cui l'impianto porti ad una variazione della rendita catastale sarà necessario procedere ad un nuovo accatastamento. Più precisamente questo avviene se l'impianto aumenta il proprio valore o la redditività ordinaria, del 15% o più. Non fa differenza se l'impianto non è fisso ma spostabile perché i suoi componenti sono considerati immobili. L'accatastamento degli impianti fotovoltaici non è comunque previsto in tre casi. Se la potenza dell'impianto non supera i 3 kW, cioè se si tratta di impianti di tipo domestico. Se l'installazione, effettuata al suolo, ha un volume totale inferiore a 150 metri cubi. Tale misura è data dall'area occupata dai pannelli, compresi gli spazi intermedi, e dall'altezza relativa all'asse mediano degli stessi pannelli. L'ultimo caso si verifica quando la potenza totale non è maggiore di tre volte il numero di unità immobiliari le cui zone comuni sono state utilizzate per ospitare l'impianto. (qualenergia.it)

Per i fabbricati non registrati, negli anni è spesso stata concessa la proroga per gli accatastamenti rurali. Il D.L. 95 comprende la proroga del termine di presentazione della domanda per la variazione catastale degli immobili per avere il riconoscimento della ruralità. La scadenza venne fissata al 30 settembre 2012. Il D.M. del 26 luglio 2012 introdusse delle novità rispetto al D.L. 201/2011, vale a dire l'estensione ai fabbricati rurali di procedure prima destinate alle abitazioni. L'annotazione produsse sugli atti catastali gli effetti previsti per il riconoscimento delle caratteristiche di ruralità a partire dal quinto anno precedente a quello di presentazione della domanda. Il 30 novembre 2012 è scaduto il termine, per i proprietari di costruzioni rurali registrate al Catasto Terreni, per effettuare l'iscrizione al Catasto Fabbricati. Questo ha portato all'attribuzione di una rendita che ha determinato il valore dell'IMU da pagare entro il 17 dicembre 2012. Il D.L. 102/2013, riguardo al tributo ICI, rivela che vale la retroattività quinquennale della domanda di variazione catastale, per il trattamento di immobili rurali come abitazione o unità strumentale. (bp.blogspot.com)

Gli immobili fantasma, essendo non censiti, per il Catasto non esistono. Tuttavia ci sono metodi di monitorizzazione dei fabbricati sospetti, effettuati dall'Agenzia del Territorio, che possono rivelare l'irregolarità. Questi sistemi sono: il controllo incrociato tra i documenti cartografici del Catasto e le foto aeree ad elevata risoluzione, seguiti dall'esecuzione di sopralluoghi per il rilievo delle case e dei loro contorni. Se si possiede un immobile non accatastato occorre rivolgersi all'Ufficio Catasto del proprio Comune per verificare l'iscrizione del fabbricato. In caso negativo si procederà all'accatastamento dell'immobile fantasma. I casi più comuni di costruzioni non accatastate sono i fabbricati ex rurali. Sono costruzioni che hanno subito variazioni tali da essere diventate abitazioni civili o case economiche ma che al Catasto sono ancora registrati come rurali senza rendita. Questi immobili quindi portano erroneamente a pagare tasse molto basse. L'Ufficio dell'Agenzia del Territorio assegna a tali costruzioni una rendita presunta transitoria. Il proprietario deve registrare regolarmente il fabbricato per non incorrere in sanzioni molto pesanti.

Le differenti tipologie di accatastamento sono dettate dai vari tipi di edificio a cui ci si riferisce; non è lo stesso, infatti, se l'immobile si trova già censito oppure per il catasto esso è un immobile sconosciuto. La normativa stabilisce delle regole precise per dare delle linee guida molto chiare su come procedere per evitare problemi nel corso degli anni. Questa pratica risulta necessaria ed obbligatoria per poter conseguire il certificato di agibilità, in quanto, attraverso essa, l'edificio è censito e catalogato ai fini fiscali. La pratica deve essere effettuata da tecnici abilitati che sanno come districarsi tra le numerose norme e regole a cui è necessario sottostare. Se l'edificio è di nuova costruzione il tecnico dovrà presentare un tipo mappale, che serve come elemento per l'inserimento nella mappa catastale di riferimento.

Non tutti gli immobili devono essere accatastati. Secondo quanto stabilito dalla legge, per alcune tipologie se ne può fare a meno. Si tratta di quei fabbricati che non sono oggetto di inventariazione, più precisamente i manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadri; le serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale; le vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni; i manufatti isolati privi di copertura; le tettoie, i porcili, i pollai, i casotti, le concimaie, i pozzi e simili di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi; i manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo; i fabbricati in corso di costruzione o di definizione; i fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti). L’esclusione dall’obbligo dichiarativo dell’accatastamento riguarda i proprietari e comproprietari dei suddetti fabbricati elencati, a meno che questi non presentino un’autonoma suscettibità reddituale. Chi riceve un avviso bonario di pagamento deve soltanto segnalare l’assenza dell’obbligo di dichiarazione all’Ufficio dell’Agenzia che l’ha trasmesso, utilizzando il modello cartaceo allegato all’avviso stesso oppure tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate (Servizi online – Servizi catastali e ipotecari – Servizi catastali e ipotecari senza registrazione – Fabbricati rurali – Ricerca particelle). Bisogna segnalare all’Ufficio anche il caso in cui sul terreno in precedenza occupato da fabbricati rurali ci sia una coltivazione. In questi casi, visto che non sussiste alcun obbligo dichiarativo, non ci saranno sanzioni.

L’accatastamento non è soltanto un adempimento di natura burocratica che i proprietari degli immobili possono affrontare o meno; si tratta di un obbligo di legge e la normativa di riferimento prevede apposite sanzioni in caso di violazione. Chi non regolarizza la propria posizione dichiarando un immobile di proprietà al catasto edilizio urbano deve poi fare i conti con conseguenza piuttosto severe. Nel caso in cui un soggetto si renda inadempiente all’obbligo di dichiarazione, innanzi tutto gli uffici provinciali dell’agenzia del territorio provvedono all’iscrizione dell’immobile non ancora accatastato, quindi verificano il classamento delle varie unità immobiliari segnalate e procedono poi notificando i risultati dell’attività e la rendita che ne deriva. Nel caso in cui debba attivarsi l’Agenzia del territorio, gli oneri e le spese vengono messi a carico dell’interessato che non ha adempiuto in autonomia e per tempo all’obbligo dichiarativo. L’omesso accatastamento comporta anche precise sanzioni pecuniarie in base a quanto previsto dall’attuale disciplina, che ha quadruplicato gli importi delle sanzioni precedentemente fissati. Andando più nello specifico, in caso di inadempimento dei proprietari o comproprietari dell’obbligo dichiarativo, le sanzioni hanno un importo minimo compreso fra i 268 euro e i 1.032 euro e un importo massimo che va da 2.066 euro a 8.624 euro.

La normativa riguardante i nuovi accatastamenti è stata modificata nel 2016 con una conseguenza principale: la maggiore spesa per costruttori, committenti e futuri proprietari di immobili. L’aggiornamento riguarda più precisamente la nuova costruzione di fabbricati nei quali le pertinenze come cantine e solai abbiano accesso autonomo direttamente dalla strada o da parti comuni dell’edificio di cui fanno parte; queste ultime devono essere accatastate come unità a sé stanti con la categoria C/2 (magazzino/locali di deposito). Fino alla modifica in questione, la consuetudine per i nuovi accatastamenti consisteva nell’inserimento della cantina e/o del sottotetto assegnati a un alloggio nella planimetria dell’alloggio stesso; venivano cioè valutati come “vani accessori” e in questo modo la loro incidenza sulla rendita generale dell’abitazione risultava minima. Per le unità immobiliari già accatastate tutto ciò resta valido, anche nel caso i cui, per qualunque motivazione, si debba presentare una variazione catastale. Su tutte le nuove costruzioni, invece, non sarà più possibile accorpare nella medesima planimetria cantine/soffitte con ingresso autonomo ed abitazioni ma occorrerà creare un subalterno per ogni cantina/soffitta con ingresso autonomo assegnandole, come detto, la categoria catastale C/2. La derivante rendita catastale risulterà quindi maggiore rispetto a prima, perché la cantina si conteggia come “vano principale”. Si fa inoltre presente che la presentazione in Catasto di ogni unità immobiliare in categoria C/2 ha un costo fisso di 50,00 euro e che chi possiede più di un C/2 (una cantina e una soffitta o due cantine) non può farle rientrare tutte nell’agevolazione spettante per la prima casa ma solamente unaL la spesa dovuta per l’IMU, ad esempio, sarà più alta.