Accollo mutuo

Molto spesso ci si chiede cosa prevede l'accollo mutuo e cos'è. Si tratta di una pratica che consente di subentrare a un altro mutuatario quando si acquista la casa. In molti casi si hanno vantaggi perché si risparmia sulle spese per aprire un nuovo mutuo e si paga solo parte delle rate. Inoltre questa soluzione risulta essere vantaggiosa anche per i venditori. Infatti si riesce a vendere anche immobile gravati da un mutuo. L'accollo mutuo viene molto apprezzato da chi si vuole liberare della sua quota di casa coniugale dopo la separazione oppure dai costruttori che intendono trasferire l’onere del finanziamento per sostenere la costruzione all’acquirente. La pratica viene regolata dall’articolo 1273 del Codice Civile e si definisce accollante il nuovo mutuatario responsabile del rimborso del finanziamento. Quando si effettua il passaggio di proprietà ci si impegna ad adempiere a ogni impegno del precedente mutuatario, che viene definito accollato. In questo modo occorre versare le rate previste e adempiere a tutte le clausole del contratto. Come ogni compravendita immobiliare l’accollo mutuo ha inizio al momento del rogito notarile.

Esistono due tipi di accollo mutuo, che hanno nomi diversi perché prevedono differenti condizioni e modalità. L’accollo cumulativo si caratterizza per il fatto che l’accollato e l'accollante sono entrambi obbligati in solido verso la banca che ha erogato il finanziamento. Proprio per questo motivo il debito torna al primo mutuatario se quello nuovo non risulta essere in grado di rimborsare le rate. Invece si parla di accollo mutuo agevolato oppure liberatorio quando il debito e tutti gli oneri sono trasferiti in modo definitivo all'accollante. Così l’accollato resta libero da ogni obbligo. Si tratta della soluzione migliore per vendere l’immobile in quanto evita a entrambe le parti problemi e incomprensioni. Tuttavia bisogna tenere a mente che questa forma di accollo mutuo deve essere indicata in modo esplicito nel contratto. In caso contrario si adotta la formula cumulativa e tutte le altre modalità sono considerate nulle. In entrambi i casi l'accollo mutuo risulta essere vantaggioso. L’accollante rimborsa solo il debito residuo o, se l’accollato è una società, l'importo si riduce all’80%.

L'inizio dell'accollo mutuo avviene con l'atto notarile che sancisce il passaggio di proprietà dell'immobile, dell'onore finanziario e di tutte le clausole previste all'interno del contratto dal venditore al compratore. In pratica si tratta di una dichiarazione che viene allegata al rogito notarile con il quale si effettua la compravendita. Con l'atto il nuovo mutuatario si assume l'obbligo verso la banca di versare il debito residuo. Così deve pagare le rate del mutuo fino alla sua scadenza, comprendendo nell'importo anche gli interessi. L'acquirente si sostituisce al debitore originario, però il costo è inferiore per entrambe le parti, perché si accolla solo parte delle rate. Invece il venditore non deve fare l'estinzione anticipata del mutuo e quindi pagare la relativa penale. Oltre a occuparsi della stesura dell'atto notarile, il venditore deve avere il consenso da parte della banca. In caso contrario il rimborso del mutuo da parte dell’acquirente viene garantito dal precedente mutuatario. Spesso le imprese edili propongono agli acquirenti l’accollo del mutuo in corso che è servito per finanziare la costruzione dell'immobile. In ogni caso è bene verificare bene le condizioni.

L'accollo mutuo per successione vede come accollante l'erede del precedente mutuatario. In questo caso bisogna seguire un'apposita procedura per subentrare in maniera corretta e non perdere la detrazione degli interessi passivi. A differenza di quanto accade con le imposte, i debiti derivanti da un mutuo sono a carico degli eredi, che devono considerare se accettare o meno la successione. Di conseguenza occorre valutare bene la situazione. La banca autorizza nella maggior parte dei casi l'accollo mutuo, però viene richiesto agli eredi di aprire un conto corrente presso una filiale. Ciò non vale se il nuovo mutuatario è già un correntista della banca. Quando i coniugi hanno conti cointestati la banca può addebitare alla moglie oppure al marito ancora in vita le rate del mutuo. In caso contrario si richiede l'autorizzazione preventiva della controparte. L'erede che subentra nel mutuo può fruire della detrazione fiscale degli interessi passivi, che per legge viene fissato al 19% di un importo massimo di 4.000 euro. La traslazione avviene quando l'erede effettua l'accollo mutuo tramite la formalizzazione dell'atto davanti alla banca mutuante.

Una volta chiarito cos'è l'accollo mutuo si esamina come funziona. Quando si opta per la formula liberatoria, il precedente mutuatario deve fare espressa richiesta di poter essere esentato da ogni responsabilità all'interno del contratto da stipulare con il subentrante. La clausola risulta essere basilare perché gli oneri ricadano solo sull'accollante. Per aderire a questa forma è necessario che la banca dia il proprio benestare. Di conseguenza può richiedere all'accollante di presentare la documentazione anagrafica e reddituale per verificare se sia in grado di rifondere il debito. Inoltre è possibile che si adeguino le condizioni del mutuo a quelle dei contratti attuali. L'accollo mutuo consente di evitare spese istruttorie e notarili. Occorre verificare con attenzione le modalità dell'accollo perché alcune banche prevedono una commissione per il subentro, uguale all'1% del debito residuo. L'accollo avviene in modo diverso in base al tipo di accollato: quando è un privato, l'accollante deve rifondere alla banca l'intero debito residuo. Quando l'acollante subentra a un costruttore, invece, l'importo da rimborsare alla banca non può superare l'80% del valore dell'immobile.

Quando si parla di accollo mutuo esistono pro e contro da considerare: occorre valutare con attenzione le condizioni del mutuo per sapere se il subentro sia conveniente oppure meno. Innanzitutto bisogna accertarsi che il mutuatario sia in regola con i pagamenti prima di fare l'accollo mutuo. In caso contrario l'accollante risente della posizione di cattivo pagatore del precedente proprietario. Per evitare brutte sorprese e conoscere quale sia la reale situazione basta chiedere una dichiarazione scritta alla banca. Se l’accollato è una ditta costruttrice, è possibile che nel contratto sia inserita la richiesta di rimborsare parte delle spese notarili e istruttorie per l'apertura del mutuo. La decisione della banca di applicare le condizioni previste per i nuovi mutui invece di quelle originarie può rendere poco conveniente l'accollo mutuo. Si tratta i fattori da valutare con attenzione quando si stipula il contratto, così da verificare quali siano i pro e i contro. Infatti in alcuni casi risulta essere più vantaggioso aprire un nuovo mutuo. I vantaggi derivanti dall'accollo mutuo riguardano il fatto che l'accollante deve rifondere alla banca solo il debito residuo.