Appaltatore

Nelle normative riguardanti la casa il contratto di appalto identifica un accordo con il quale il soggetto privato incarica l’impresa di svolgere lavori di ristrutturazione della propria abitazione. Trattandosi quindi di una forma contrattuale vincolante la legge riconosce delle tutele per le parti in particolare per il soggetto committente. Le due parti del contratto assumono i nomi di committente (colui che affida l’incarico) ed appaltatore (l’impresa che accetta l’incarico). Il contratto di appalto deve contenere tutti i dettagli dei lavori da svolgere e gli accordi definiti verbalmente per evitare incomprensioni e problemi tra le parti. Più il contratto è dettagliato, minori saranno le possibilità che insorgano incomprensioni: occorre elencare tutti i lavori da svolgere e i materiali da utilizzare, specificare il prezzo e cosa include (ad esempio se il prezzo include solo i lavori oppure anche la fornitura dei materiali). Il contratto di appalto deve specificare anche le date di inizio e fine lavori, che l’appaltatore deve definire in base alla complessità dei lavori da svolgere e naturalmente alle esigenze del committente.

Secondo le normative vigenti ed in particolare l’art. 1655 del codice civile l’appalto è un contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro. Quindi il termine appaltatore ha il significato di colui che assume un incarico dietro un compenso in denaro. Trattandosi di una attività organizzata in forma di impresa, l’appaltatore deve essere una impresa. Nel caso di costruzione di un immobile o di lavori di ristrutturazione l’appatatore è l’impresa di costruzioni. L’obbligazione contrattuale fondamentale è il compimento di un’opera ordinata dal committente per la quale l’appatatore deve anche fornire le materie prime necessarie per il raggiungimento dello scopo, avendo cura di denunciare eventuali vizi e difformità dei materiali al fine di esonerare se stesso da questa responsabilità.

L’appaltatore inoltre deve fornire al committente una specifica garanzia in relazione a vizi e difformità dell’opera. Tale garanzia è prevista dall’art. 1667 del codice civile, secondo il quale la garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera conoscendone difformità e vizi, sempre che non siano stati in malafede taciuti dall’appaltatore. Il committente ha per legge sessanta giorni dalla scoperta della difformità o vizio per denunciare l’appaltatore e due anni di tempo dalla consegna dell’opera per agire contro l’appaltatore. Per difformità la legge intende un lavoro differente da quello stabilito contrattualmente, mentre per vizio si intende una mancanza che anche se non espressamente concordata deve ritenersi inerente all’opera: ne sono un esempio un impianto non funzionante o una piastrella scheggiata. Il committente può richiedere l’eliminazione dei vizi o delle difformità oppure la risoluzione del contratto.

Il contratto di appalto prevede che l’appaltatore assuma anche una serie di responsabilità nei confronti del committente prima tra tutte la responsabilità per una non corretta esecuzione dell’opera. La Corte di Cassazione si è espressa in merito al livello di responsabilità dell’appaltatore dichiarando che egli ha l’obbligo di eseguire l’opera a regola d’arte, esente da vizi e conforme alle necessità del committente. Il livello di garanzia fornita quindi sarebbe totale, anche nel caso in cui l’appaltatore avesse ricevuto istruzioni sbagliate e, trovandosi nella condizione di poterlo segnalare al committente non lo fa. Tale affermazione trova il suo presupposto nella professionalità e nella competenza tecnica presunta in capo all’appaltatore nel momento in cui accetta l’incarico, che lo porterebbero a dover riconoscere eventuali inesattezze o difetti nel progetto. Questa responsabilità si limita se l’appaltatore è in grado di provare il suo dissenso alla prosecuzione dell’opera. L'appaltatore è responsabile anche per la sicurezza degli operai, di impianti e attrezzature, della pulizia e sgombero delle attrezzature a fine lavori.