Cedolare secca

Si sente spesso parlare della cosiddetta cedolare secca ma non tutti sanno cosa sia. Si tratta di un'imposta addizionale facoltativa che si può pagare come sostituzione al versamento dell'Irpef e delle addizionali per la parte che deriva dal reddito proveniente dagli immobili. Secondo il regime fiscale vigente, inoltre, è previsto che i contratti che vengono stipulati prevedendo l'utilizzo della cedolare non sia richiesto il pagamento delle imposte di bollo e nemmeno il pagamento dell'imposta di registro, al contrario di quanto necessario per i contratti ordinari di locazione. Tuttavia, stando alla normativa attuale, questa tipologia di regime fiscale come imposta sostitutiva non può essere applicato nei contratti di trasferimento e cessione di un contratto d'affitto.

La scelta di questo regime di tassazione, oltre agli indubbi vantaggi che comporta al titolare dell'immobile in locazione, porta anche delle rinunce sul fronte dei vantaggi che si possono avere da un contratto tradizionale come, per esempio, la facoltà di chiedere annualmente un adeguamento del canone di locazione sulla base delle variazioni statistiche rese pubbliche dall'Istat. Questo è valido, anche se, da contratto, ciò è previsto: si tratta di una valutazione che spetta al proprietario dell'immobile e l'utilizzo di questo particolare tipo di regime d'imposta non può essere introdotto in un contratto già in essere ma solo per le nuove stipule oppure, eventualmente, in sede di rinnovo contrattuale.

Questo tipo di regime fiscale applicabile sui contratti di laocazione è spesso soggetta a modifiche e riforme, dovute agli adeguamenti Istat e alle manovre di Governo che, periodicamente, interessano questo particolare regime fiscale. L'ultimo adeguamento, inserito nel D.L. 102 del 2013, ha modificato notevolmente i parametri e ha portato l'aliquota dal 21% al 15% per i canoni concordati; i nuovi parametri di calcolo sono entrati in vigore dal 31 dicembre 2013. Questa misura è frutto dei tagli all'imposta sostitutiva e ne usufruiscono tutti i comuni in cui è stata rilevata una incidente penuria di abitazioni, e per le città indicate del CIPE come centri ad alta densità abitativa.

I comuni hanno libertà decisionale sull'applicazione dell'aliquota e, anche per questo motivo, non mancano problemi legati alla legittimità di alcuni contratti. In Umbria, per esempio, in 61 comuni la cedolare secca per i canoni concordati è ulteriormente ribassata dal 15% al 10% e, la stessa aliquota, è stata fissata anche per i contratti d'affitto destinati agli studenti fuori sede che hanno la necessità di trovare un immobile in locazione per seguire le lezioni. Questa misura è stata adottata per cercare di ridurre il fenomeno degli affitti non in regola, una piaga per il mercato, perché secondo un calcolo Istat più della metà delle locazioni degli studenti non sono in regola. Il provvedimento per l'aliquota al 10% per i canoni di locazione agli studenti è valido fino al 2017; il provvedimento è valido per chi ha già un contratto in essere concordato, permettendo quindi di risparmiare sull'acconto, ma anche per chi ha un contratto libero che, però, è stato stipulato da poco. In questo caso il discorso è un po' più complicato, perché è necessario procedere con una disdetta anticipata per procedere con la stipula del nuovo contratto concordato e, ovviamente, queste manovre devono essere fatte in accordo con l'inquilino.