Contratto di locazione uso abitativo

Il contratto di locazione uso abitativo, quando si tratta di un bene concesso in godimento consistente in un’abitazione, è la scrittura con la quale il locatore si assume la responsabilità di assicurare l’uso di un bene al locatario o conduttore. Il locatario ha l’obbligo di pagare a intervalli regolari una somma stabilita a priori, detto canone, e a riconsegnare entro il termine concordato l’immobile ricevuto in uso, con l’obbligo di riconsegnarlo nello stesso stato in cui gli fu concesso. Questo tipo di contratto è un documento per la cui conclusione è sufficiente lo scambio reciproco del consenso delle parti, seguita dalla consegna del bene, obbligazione cui il locatore deve compiere. Il contratto di locazione ha forma libera, ossia il codice civile che ne disciplina le regole, non contempla una forma contrattuale determinata, per cui le parti possono concordare oralmente l’accordo di locazione.

Per quanto riguarda la durata della locazione degli immobili urbani che vengono affittati per essere utilizzati come abitazione, la legge prevede un tempo contrattuale non inferiore ai quattro anni. Nel caso che le parti – locatore e locatario – abbiano convenuto una durata inferiore o una locazione senza stabilirne il tempo, la durata si intende stabilita per quattro anni. Questa disposizione viene meno nei casi di locazioni concordate per esigenze abitative a carattere transitorio, per le quali, ad esempio, il contratto potrà avere anche solo una durata annuale. In questo caso è necessario stipulare un particolare tipo di locazione a carattere transitorio.

Il contratto di locazione uso abitativo non prevede mai lo stesso contenuto, poiché ciò è determinato dal tipo di contratto in funzione della durata e delle altre necessità, elementi questi che possono cambiare da contratto a contratto. Tuttavia le norme di legge prevedono i principi cui il locatore e il locatario devono seguire nella compilazione dell’atto d’intesa. Sebbene i contratti di locazione siano di vari tipi, in generale si possono riscontrare elementi tipici, come: - i dati anagrafici delle parti; - l’indicazione, anche catastale, dell’immobile; - la somma da pagare mensilmente (da sottolineare, in questo caso, che il pagamento del canone non può essere fatto con denaro contante); - l’importo della cauzione - anche detta caparra - qualora sia prevista, ossia la somma che il locatario consegna al locatore come garanzia di danni provocati o mancato pagamento del canone mensile, somma che verrà restituita, compresi gli interessi, alla fine della locazione; - la durata del contratto; - l’accordo tra locatore e locatario per la divisione delle somme impegnate per le spese di ordinaria, straordinaria e piccola manutenzione e degli oneri accessori; - le modalità per la disdetta del contratto; - la clausola dove il locatario conferma di aver ricevuto tutte le informazioni utili e la documentazione, compreso l’attestato di prestazione energetica. Nel caso quest’ultima attestazione non sia presente, locatore e locatario sono costretti al pagamento, in parti uguali, di una sanzione amministrativa. Il pagamento di tale somma non fa decadere l’obbligo di produrre la dichiarazione entro quarantacinque giorni.

Per il contratto di locazione uso abitativo il locatore ha diversi obblighi, tra i quali affidare al conduttore l’immobile in perfetto stato di manutenzione; provvedere, per tutto il tempo di locazione, alle riparazioni che si rendano necessarie, cioè le opere di ordinaria e straordinaria manutenzione che danno la possibilità al conduttore di usufruire del bene. Al contrario, la piccola manutenzione compete al locatario; impegnarsi in modo che il conduttore goda il bene per tutta la durata del contratto. Il conduttore, invece, prende la casa in consegna e se ne serve esclusivamente per quanto stabilito nell’accordo. Non può procedere a innovazioni che ne cambino la destinazione d’uso o la sua natura, esercitando il suo diritto all’interno delle determinate possibilità che derivano dal contratto. Nei modi stabiliti dalla scrittura, il conduttore deve pagare mensilmente, con puntualità, il canone di locazione, senza sospendere il pagamento o ridurre il canone autonomamente; restituire, al termine del contratto, la casa nelle condizioni in cui gli è stata consegnata, esclusi gli eventuali danneggiamenti dovuti all’uso della cosa conformemente a quanto pattuito. Per esempio, se l’immobile è stato dato al locatario imbiancato a cura del proprietario, il conduttore sarà obbligato a farlo imbiancare prima di lasciare l’immobile.