Comodato d'uso

Questo tipo di convenzione a titolo gratuito, fa parte dei "contratti di prestito". Si tratta di un contratto reale, dove una parte, chiamata comodante, cede ad altra parte, detta comodatario, un bene immobile o mobile per un determinato tempo. Alla scadenza, il comodatario è obbligato a restituire al proprietario il bene che ha utilizzato. Il bene è sfruttato dal comodatario per il tempo e il tipo di uso concordato, con l’obbligo di custodirlo nel migliore dei modi. Il godimento del bene non può essere trasmesso ad altri, salvo il parere favorevole del comodante; in caso contrario il proprietario può pretendere la restituzione del bene e il risarcimento dei danni. Qualora il contratto non preveda chiaramente la scadenza, e se questa non si può ricavare dal tipo di uso del bene, il proprietario può richiedere la restituzione del bene in qualsiasi momento.

Per quanto riguarda le varie spese che si rendono necessarie, quelle utilizzate per l’uso del bene sono a carico del comodatario. Mentre in caso di spese straordinarie e urgenti per conservare il bene, l’obbligo è in capo al proprietario. Nello stesso caso, se non ricorrono danneggiamenti per colpa del comodatario, le spese sono a carico del comodante quando il bene si usura a causa del solo uso per il quale è stato affidato. Infine, se il bene concesso in comodato presenta difetti che possono arrecare danni a chi lo utilizza, il comodante ha l’obbligo del risarcimento del danno se, conoscendo tali difetti, non ne abbia tenuto informato il comodatario.

Questo contratto è sempre a titolo gratuito, quindi di massima può essere reso in forma scritta o verbale. Per gli immobili, esso va contrattualizzato e registrato in forma scritta presso l’Agenzia delle Entrate, entro venti giorni dalla data di sottoscrizione, così com’è previsto dal D.P.R. 131/86, art. 5, del T.U.I.R. (Testo Unico Imposte di Registro). Va ricordato che nel contratto, il comodatario ha l’obbligo di dichiarare la presa visione dell’attestato energetico (l’APE ex ACE), che non è d’obbligo allegare. Il comodatario è titolare di un diritto di godimento, che non prevede alcun vincolo giuridico. Essendo, quindi, il comodatario, un detentore del bene immobile, non deve pagare le imposte, sia statali sia municipali, sulla proprietà (IMU, IRPEF). Nel caso della TASI, per contratti superiori a sei mesi, essa va ripartita tra comodatario e proprietario. Chi occupa il bene immobile versa la TASI stabilita dal regolamento comunale, ricompresa tra il dieci e il trenta percento della somma totale, potendo beneficiare di un’aliquota agevolata per l’abitazione principale. Se il Comune non dovesse stabilire con delibera la divisione tra inquilino e proprietario, l’inquilino ha l’obbligo di pagare il dieci percento dell’imposta. La TARI, imposta che si liquida in base alla superficie calpestabile – da misurare correttamente -, deve essere pagata dal comodatario.

Il proprietario che cede a un figlio (o genitore) una casa non di lusso ha diritto, nei Comuni ove previste, alle agevolazioni dell’IMU. Sono esclusi gli immobili di lusso ed eccezioni previste dai Comuni. Quest’agevolazione è contemplata dalla Legge 28/10/2013, n. 124, di modifica dell’art. 2 del D.L. 31/08/2013, n. 102 cui ha aggiunto l’art. 2-bis: "Applicazione dell’IMU alle unità immobiliari concesse in comodato ai parenti". In particolare, la norma chiarisce che per le agevolazioni o esenzioni dell’IMU sono assimilate alle abitazioni principali le abitazioni concesse in comodato gratuito a parenti in linea retta (genitori-figli), e adibite a prime abitazioni, intendendo per prima abitazione l’immobile concesso in comodato dal soggetto a parenti entro il primo grado. Il limite è stabilito in un’unità immobiliare a uso abitativo e le sue pertinenze (soffitte, cantine, box). Sono, invece, escluse dalle agevolazioni le abitazioni di lusso (categorie catastali A1, A8, A9) e quello di abitazioni tra fratelli-sorelle e zio-nipoti. Infine un suggerimento: normalmente il proprietario dà in uso gratuito a una persona cara o a un familiare una casa. Essendo un bene immobile, si suggerisce di passare attraverso a un contratto scritto, che consenta al comodatario di intestarsi le utenze e dividere nel modo giusto le imposte e le spese di condominio. Particolare attenzione, inoltre, deve essere data agli aspetti fiscali (IMU), che sono continuamente cambiati.