Riforma del condominio

La nuova disciplina dei rapporti tra condomini è contenuta nella legge 11 dicembre 2012 n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013. I cambiamenti in essa contenuti, modificano non poco la vita di coloro che vivono in condominio, specie quando questo è di grandi dimensioni. Ma cosa cambia davvero con la riforma del condominio 2013? Le novità, pur rilevanti, non sono eclatanti: la nuova legge recepisce in gran parte le elaborazioni giurisprudenziali degli ultimi anni e va ad incidere su quegli aspetti che più spesso sono stati oggetto di dispute di fronte ai magistrati. Lo scopo del legislatore, con tutta evidenza, è quello di portare un punto fermo capace di rasserenare in qualche misura gli animi all'interno di quelle che sono vere e proprie piccole comunità. Ad essere ridisegnato è innanzitutto il ruolo degli organi del condominio: consiglio dei condomini e amministratore. Aumenta anche la burocrazia e gli atti dell'assemblea trovano posto in alcuni registri espressamente elencati, che devono essere tenuti dall'amministratore: registro dell'anagrafe condominiale, dei verbali, di nomina e revoca dell'amministratore, della contabilità.

Con la riforma del condominio approvata nel 2012, si ridisegna anche l'annosa questione degli animali domestici, spesso oggetto di querelle tra vicini. Il comma 4 dell'art. 1138 dichiara l'impossibilità di vietare, tramite regolamento condominiale, la presenza di animali domestici negli appartamenti. Via libera a cani, gatti, conigli e via dicendo, per la gioia dei loro proprietari. Per altro, per l'approvazione del regolamento, si richiede oggi l'approvazione della maggioranza degli intervenuti, che rappresentino 500/1000. Diventano oggetto di decisione condivisa tutte le questioni ad esso inerenti e i trasgressori possono essere puniti con una multa, di importo massimo pari a 100 € (800€ nel caso di una recidiva) che viene messa a disposizione della comunità condominiale ed inserita nel fondo comune gestito dall'Amministratore. Un aspetto particolare riguarda l'impianto di riscaldamento: anche se centralizzato, non vincola più necessariamente tutti i partecipanti al condominio. Chi volesse staccarsi dall'impianto comune, può farlo, a condizione che ciò non implichi peggioramenti per gli altri condomini.

La riforma del condominio 2013 fissa chiaramente i limiti, prima fumosi, tra parti comuni e parti in proprietà esclusiva. L'art. 1117 del Codice Civile è stato riformato in modo da elencare in modo dettagliato le parti comuni che oggi ricomprendono anche eventuali impianti centralizzati per la trasmissione video e radio, anche satellitari o via cavo. Il diritto dei singoli condomini sulle parti comuni resta commisurato, se non altrimenti disposto dal titolo, al valore riconosciuto all'unità immobiliare posseduta. La gestione delle parti comuni è soggetta all'approvazione dell'assemblea condominiale: non è possibile la divisione se questo rende incomodo l'uso collettivo e, come già in passato, eventuali modifiche sono subordinate al minimo disagio: non devono arrecare diminuzioni alla stabilità dell'edificio, alla sua sicurezza o al decoro architettonico. Per modifiche e interventi si richiedono maggioranze qualificate in assemblea: per cambiare la destinazione d'uso, ad esempio, si richiede il voto favorevole di 4/5 dei partecipanti al condominio, pari a 4/5 del valore dell'immobile.

La legge sulla riforma del condominio punta il dito sulla sicurezza e sull'innovazione. E' prevista espressamente la possibilità di approvare, con delibera assembleare, l'installazione di un sistema di videosorveglianza. Per farlo è necessario che i voti favorevoli rappresentino i 500/1000, portati dalla maggioranza degli intervenuti. Espressamente riconosciuta, come già accennato, la possibilità di installare antenne centralizzate per la ricezione di canali audio, video o altro flusso informativo. L'art 1120 prevede che ogni condomino possa richiedere l'adozione della delibera relativa ed indica in 30 giorni il termine massimo per la convocazione dell'assemblea che dovrà approvarla a maggioranza dei presenti (pari almeno a 500/1000). Tutte le comunicazioni, comprese le convocazioni, possono essere effettuate tramite mezzi telematici, ai quali la legge riconosce completa validità e arriva anche il sito internet condominiale. Ai sensi dell'art 71 ter delle disposizioni attuative del c.c., l'assemblea può incaricare l'amministratore della costruzione di uno spazio web dedicato, dal quale saranno accessibili i documenti comuni. Fonte:otherwiseinc.com