Permesso di costruire

Il Testo Unico dell'Edilizia disciplina e regola il permesso di costruire. Atto amministrativo, rilasciato dal Comune, è un adempimento necessario per effettuare lavori edili o di urbanistica di una certa rilevanza, come la costruzione di un nuovo edificio. Il permesso va a sostituirsi all'atto che i più ricorderanno con il nome di concessione edilizia, istituita nel 1977, e prima ancora di licenza edilizia. Oggi il permesso di costruire è necessario solo in caso di nuove costruzioni, interventi di una certa entità, lavori di un certo valore urbanistico. Per tutti gli interventi minori sono previsti procedimenti amministrativi semplificati (Dia, Scia, Cila), così da snellire le pratiche burocratiche. Da notare che, essendo la materia di competenza legislativa regionale, le procedure possono essere diverse in base al luogo in cui ci si trova. Si prevede inoltre il permesso di costruire in sanatoria, richiedibile in tutti quei casi in cui il soggetto abbia costruito senza farne previa richiesta, quindi abusivamente.

Esaminiamo brevemente l'iter per il rilascio, per poi occuparci di durata e proroga del permesso di costruire. La richiesta per il rilascio del permesso di costruire deve essere inoltrata allo sportello unico per l'edilizia del Comune. Alla richiesta va allegato un progetto, redatto da un professionista abilitato (architetto, ingegnere, geometra) che innanzitutto verificherà la fattibilità e la rispondenza dell'intervento rispetto alle normative in materia di edilizia e urbanistica, di carattere tecnico (norme igienico-sanitarie, antisismiche, isolamento termo acustico) e che descriverà in modo dettagliato le opere che si intendono eseguire. Nel caso in cui l'immobile sia soggetto a particolari vincoli di carattere ambientale, artistico, storico, sarà necessario richiedere preventivamente un nulla osta all'autorità competente. Una volta ricevuta la richiesta, l'amministrazione comunale nomina un responsabile del procedimento, entro il termine di dieci giorni. Il responsabile ha sessanta giorni per valutare che il progetto sia conforme alle normative ed ai requisiti, dopodiché formulerà una proposta di provvedimento.

La proposta di provvedimento può prevedere il rilascio del permesso, il suo diniego o una richiesta di modifiche. In quest'ultimo caso, il richiedente avrà quindici giorni di tempo per integrare la documentazione e ripresentarla al responsabile comunale, il quale avrà un nuovo termine di trenta giorni per formulare il provvedimento definitivo. Un'importante modifica è stata introdotta nel 2011 volta alla semplificazione edilizia, riguardante tutti questi termini da rispettare, con destinatarie le amministrazioni comunali: una volta trascorsi i sessanta giorni dalla presentazione del nostro modello di permesso di costruire, senza che il responsabile abbia adempiuto ai suoi doveri, entra in azione il cosiddetto silenzio-assenso, per cui il progetto si intende approvato tacitamente. Il termine temporale è però raddoppiato per i comuni con più di 100.000 abitanti, e per i progetti ritenuti dal responsabile comunale di particolare complessità. Il provvedimento di rilascio e di diniego è impugnabile dinnanzi al TAR, da parte di chiunque dimostri di avere un interesse specifico a farlo.

Una volta rilasciata l'autorizzazione, l'inizio dei lavori deve avvenire entro un anno. La durata del permesso di costruire è di tre anni, entro la quale il progetto deve essere ultimato. I termini di inizio e fine lavori sono prorogati di due anni per i permessi rilasciati prima del 21 agosto 2013, salvo diversa disciplina regionale. La richiesta del permesso può essere fatta da diversi soggetti, oltre al proprietario del terreno o dell'edificio: il comproprietario, l'affittuario, l'usufruttuario e il condomino. Infine, per quanto riguarda i costi da affrontare, il rilascio del permesso è subordinato al pagamento del contributo di costruzione. Questo comprende il costo di costruzione, che ha un valore percentuale calcolato sul valore dell'immobile, e gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. I primi concorrono alla realizzazione di strade, parcheggi, fognature, illuminazione pubblica, verde pubblico, sistemi di distribuzione dell’acqua, dell’energia, del gas. Quelli di urbanizzazione secondaria sono destinati alla realizzazione di scuole e asili, chiese, centri civici, parchi urbani, impianti sportivi, parcheggi pubblici.